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Nessuna detrazione sugli interessi del mutuo se l'abitazione è locata
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Nessuna detrazione sugli interessi del mutuo se l'abitazione è locata

Nel caso di acquisto di un immobile con le agevolazioni spettanti sulla prima il contribuente non potrà fruire dell'incentivo sulla stipula del mutuo qualora l'immobile sia locato

Avv. Riccardo Malvestiti 

Secondo quanto chiarito dall'Agenzia delle Entrate, nel caso di acquisto di un immobile abitativo con le agevolazioni spettanti sulla prima casa (tra cui la possibilità di detrarre gli interessi passivi sul mutuo nella misura del 19%), il contribuente non potrà fruire dell'incentivo sulla stipula del mutuo qualora l'immobile sia locato (salvo nel caso in cui sia adibito ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto), fatta eccezione nel caso in cui l'immobile venga acquistato già locato ed il nuovo proprietario intimi lo sfratto.

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L'incentivo. Come noto, l'art. 15, comma 1, lett. b), del TUIR stabilisce che, in presenza di un mutuo ipotecario contratto per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale e delle sue pertinenze, spetta una detrazione dall'imposta lorda pari al 19 per cento degli interessi passivi e relativi oneri accessori, nonché delle quote di rivalutazione dipendenti da clausole di indicizzazione.

La detrazione, in particolare, spetta solo in relazione alla stipula di mutui ipotecari contratti per l'acquisto dell'unità immobiliare da adibire ad abitazione principale entro un anno dall'acquisto e delle sue pertinenze.

L'acquisto deve avvenire nell'anno antecedente o successivo alla stipula del mutuo, pertanto si può prima acquistare l'immobile ed entro un anno stipulare il contratto di mutuo, oppure prima stipulare il contratto di mutuo ed entro un anno sottoscrivere il contratto di compravendita.

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Locazione dell'immobile. Con riferimento all'applicazione di tale agevolazione, l'Agenzia delle Entrate ha fornito numerosi chiarimenti, da ultimo in occasione della circolare n. 13/E/2019.

Con riferimento all'ipotesi di immobile affittato, l'Agenzia delle Entrate ha specificato che qualora il nuovo proprietario non trasferisca la propria residenza entro il termine previsto dalla legge, questo non potrà fruire della detrazione sugli interessi passivi del mutuo.

Segnaliamo che se l'immobile è già stato acquistato locato, la detrazione spetta a decorrere dalla prima rata di mutuo corrisposto, a condizione che entro 3 mesi dall'acquisto l'acquirente notifichi al locatario l'intimazione di sfratto per finita locazione e che entro l'anno dal rilascio dell'immobile lo stesso sia adibito ad abitazione principale.

Per quanto riguarda i mutui contratti prima del 2001, la disposizione, entrata in vigore il 1° gennaio 2001, può essere applicata anche con riferimento ai mutui stipulati nell'anno 2000, sempreché al 31 dicembre 2000 non sia già decorso il termine entro il quale deve essere notificato al locatario l'atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione e che l'adempimento venga comunque posto in essere nei 3 mesi successivi all'acquisto.

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Secondo una valutazione analoga a quella appena esposta, l'Agenzia delle Entrate ha chiarito la detrazione spetta anche per gli interessi pagati in relazione alla stipula del mutuo contratto per l'acquisto dell'immobile all'asta a condizione che l'azione esecutiva per il rilascio sia stata attivata entro tre mesi dal decreto di trasferimento e che l'immobile sia stato adibito ad abitazione principale entro un anno dal rilascio.

La documentazione da produrre. Ai fini della fruizione dell'incentivo, il contribuente dovrà conservare la seguente documentazione:

1. Ricevute quietanzate dalla banca relative alle rate di mutuo pagate nel 2018;

2. Contratti di mutuo dal quale deve risultare che il finanziamento è stato concesso per l'acquisto dell'immobile da adibire ad abitazione principale;

3. Contratto di acquisto dell'immobile per verificare sia i vincoli temporali previsti sia l'importo (spesa sostenuta per l'acquisto) riportato sull'atto che, se pur maggiorato di eventuali oneri correlati all'acquisto, risultasse inferiore al capitale erogato, renderà necessario il riproporzionamento degli interessi alla minore spesa sostenuta;

4. Idonea documentazione degli oneri accessori all'acquisto sostenuti (anche in caso di riparametrazione degli interessi);

5. Atto di intimazione di licenza o di sfratto per finita locazione notificato entro 3 mesi dalla data di acquisto;

6. Autocertificazione che attesti che l'immobile acquistato è stato adibito ad abitazione principale nei termini previsti dalla norma e che tale condizione sussista anche nel 2018. Ove mancante nel contratto di mutuo, la motivazione per il quale lo stesso è stato contratto.

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Gli effetti della locazione sulla fruizione dell'incentivo. Si segnala che nell'ipotesi di trasferimento all'estero per motivi di lavoro, qualora il lavoratore non abbia acquistato un immobile all'estero da adibire ad abitazione principale, questo potrà continuare a beneficiare della detrazione anche nel caso in cui l'immobile venga locato in sua assenza.

Nel caso di ricovero in istituti di ricovero o sanitari, invece, non si tiene conto delle variazioni dell'abitazione principale dipendenti da ricoveri permanenti in case di riposo o in centri di assistenza sanitaria, ma il beneficio va perso nel caso in cui l'immobile venga locato.

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