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La responsabilità dell'allagamento dei box in condominio ed il conseguente danno dovuto

Il colpevole della perdita di acqua in condominio considerando il sistema idrico e l'eventuale intermediario digestione e distribuzione della stessa
Avv. Anna Nicola Avv. Anna Nicola 

La vicenda è stata affrontata dal tribunale di Santa Maria Capua Vetere con la decisione n 3125 del 6 settembre 2022.

La responsabilità dell'allagamento dei box in condominio ed il conseguente danno dovuto: il caso di specie

Nel caso di specie, agivano in giudizio due condomini per sentire condannare il Condominio, al risarcimento di tutti i danni da loro patiti a seguito dei fenomeni di allagamento verificatisi nelle unità immobiliari di proprietà degli istanti, poste all'interno dell'area garages condominiale del fabbricato B del complesso edilizio del medesimo Condominio.

Questi nello specifico affermavano che i fenomeni di allagamento si verificano per responsabilità del convenuto condominio, venuto meno ai propri doveri di custodia, vigilanza e conservazione dei beni e degli impianti facenti parte del complesso condominiale, in ragione di ciò chiedevano che esso fosse condannato all'eliminazione delle cause degli inconvenienti subiti e al risarcimento di tutti i danni relativi alle parti murarie dei boxes di loro proprietà, oltre che alle suppellettili ed ai beni mobili ivi riposti.

Inoltre, chiedevano il risarcimento dei danni patiti perché non avevano potuto godere di detti immobili, in particolare relativamente alla difficoltà/impossibilità di reperire contraenti disposti a prenderli in locazione.

Uno dei due attori decadeva in corso di giudizio, intervenendo nel procedimento la sua unica erede, chiedendo l'accoglimento della domanda attorea.

Si costituiva il Condominio, rilevando l'infondatezza della domanda e chiedendone l'integrale rigetto. Il convenuto otteneva di essere autorizzato a chiamare in causa la compagnia di assicurazione in virtù della polizza assicurativa con essa stipulata, al fine di essere garantito e manlevato in caso di sentenza di accoglimento.

La Compagnia eccepiva l'inoperatività della garanzia, in base alle pattuizioni della polizza. Infine nel merito, contestava la domanda attorea, in quanto infondata in fatto e in diritto.

La decisione

Ciò premesso, il tribunale osserva che la domanda è da ritenersi fondata e merita accoglimento per i motivi e nei limiti seguito esposti.

Il tribunale dà ragione ai condomini ed al condominio.

Le osservazioni principali sono le seguenti.

Il verificarsi del fatto storico riferito in citazione ha interessato i beni immobili di proprietà degli istanti, e ciò è stato pienamente dimostrato dalle prove fotografiche allegate al fascicolo di parte, nonché dalle dichiarazioni rese in merito dai testimoni escussi in giudizio, della cui attendibilità non vi è motivo di dubitare.

Dalla ctu, disposta in corso di causa, è emerso che gli allagamenti oggetto di causa, scaturiscono dall'inidoneità della rete di scolo condominiale a smaltire i carichi di acqua meteorica particolarmente abbondanti, in quanto in tale rete confluiscono sia le eccedenze provenienti dal piazzale condominiale che quelle provenienti dalle proprietà adiacenti, i cui sistemi di scarico, nel corso dei sopralluoghi effettuati, sono risultati in pessimo stato manutentivo.

Detto ciò assume che i fenomeni di allagamento sono stati essenzialmente due:

  • l'inadeguatezza del sistema condominiale di scolo di recepire in maniera consona le eccedenze degli impianti adiacenti, che per la conformazione stessa dei luoghi finiscono per confluire nel sistema del Condominio;
  • le reti di defluvio delle proprietà a confine con il Parco che, a causa delle condizioni in cui versano, non riescono ad assolvere il proprio compito di smaltimento.

Inoltre, dall'atto di compravendita depositato si evince effettivamente che a favore del complesso immobiliare gravano alcune servitù, tra cui un diritto di servitù per il passaggio pedonale e veicolare, oltre che per l'istallazione di tubature e di altre opere di fognature, specificando altresì che né la società interessate potranno a qualsiasi titolo mai pretendere spese, indennità, contribuiti o altri oneri per la manutenzione ordinaria o straordinaria della fognatura nella quale la proprietà beneficiaria potrà immettere i propri scarichi.

Detto ciò, fermo restando che la responsabilità in merito alla cura e alla custodia dei sistemi di scolo delle proprietà non può costituire oggetto della presente decisione, involgendo la posizione di terzi che non sono parte del giudizio, permane ad ogni modo la responsabilità del convenuto condominio in riferimento all'altra accertata concausa: il condominio, quale custode dei beni comuni avrebbe dovuto provvedere ad individuare e risolvere le problematiche relative al sistema di defluvio e pompaggio delle acque meteoriche, attivandosi con tempestività per adeguarlo ad adempiere efficientemente alle proprie funzioni, eliminando o quantomeno limitando le cause che provocano i vari disagi.

Il condominio, quale custode dei beni e dei servizi comuni ex 2015 c.c. è noto che sia obbligato a adottare tutte le misure necessarie affinché essi vengano convenientemente conservati e preservati e non rechino pregiudizio ai condomini o a terzi, estranei al condominio.

In merito proprio alla responsabilità di cui all'art. 2051 c.c., prevista per i danni cagionati da cose in custodia, essa presuppone, in primo luogo, la sussistenza di una relazione di fatto tra un soggetto e la cosa stessa, tale da consentirgli il potere di vigilare su questa, di eliminare le situazioni di pericolo che siano insorte e di escludere i terzi dal contatto con essa. Detta norma non dispensa il danneggiato dall'onere di provare il nesso causale tra cosa in custodia e danno, ossia di dimostrare che l'evento si è prodotto come normale conseguenza della particolare condizione, potenzialmente lesiva, posseduta dalla cosa, mentre resta a carico del custode offrire la prova contraria alla presunzione "iuris tantum" della sua responsabilità, mediante la dimostrazione positiva del caso fortuito, cioè di un fatto estraneo alla sua sfera di custodia, avente impulso causale autonomo e carattere di imprevedibilità e di assoluta eccezionalità.

Orbene, per quanto gli eventi meteorici, in occasione dei quali le inondazioni lamentate in citazione si sono verificate, possano avere avuto carattere di rovesci particolarmente intensi, non si ritiene che questi rientrino nell'ambito di fenomeni di tale eccezionalità da interrompere il nesso eziologico tra la cosa in custodia e il danno.

Dall'altra parte, anche la criticità evidenziata della CTU rispetto al sistema di scolo del convenuto condominio rappresenta una circostanza assolutamente prevedibile, essendo dovuta alla conformazione stessa dei luoghi, che rende detto sistema un canale naturale di deflusso delle acque piovane provenienti dalle proprietà adiacenti, qualora si trovino in sovraccarico.

L'ente condominiale, dunque, attraverso l'uso dell'ordinaria diligenza, avrebbe potuto avvedersi del pericolo - vale a dire dell'impossibilità dell'impianto condominiale di far fronte all'ulteriore aggravio, dovuto alla fuoriuscita dell'acqua non canalizzata e delle pessime condizioni dei canali di scolo almeno adiacenti al piazzale condominiale - mettendo poi in atto le opportune opere di manutenzione, attivandosi per adeguare i sistemi di scarico e/o sollecitando le proprietà adiacenti, o, di effettuare regolare manutenzione delle proprie tubature e delle grigie poste a confine con il Condominio.

Alla luce di tali considerazioni, la domanda attorea deve essere accolta e il convenuto va condannato all'adeguamento dell'impianto condominiale di smaltimento delle acque meteoriche.

Sentenza
Scarica Trib. Santa Maria Capua 6 settembre 2022 n. 3125

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