La questione della contestazione del verbale di assemblea è stata affrontata dalla decisione della Suprema Corte del 15 dicembre 2020, n. 28509.
Contestazione contenuto verbale assemblea condominiale, il caso di specie
Nel caso di specie l'ex amministratore del condominio agisce davanti al Giudice di pace per ottenere la condanna di quest'ultimo al pagamento di compensi e anticipazioni effettuate a suo favore, come specificato nel verbale di assemblea all'uopo prodotto, in specifica deliberazione.
Il Giudice di pace dà ragione all'attore e quindi emette sentenza di condanna.
Il condominio promuove appello asserendo che vi era stata alterazione del verbale in quanto la frase relativa al credito dell'ex amministratore era stata aggiunta abusivamente in un secondo momento, con penna e grafie diverse rispetto al restante testo.
Concludeva quindi si trattasse di fattispecie di "falsità materiale", diversamente da quanto rilevato dal primo giudice, cioè che si qualificasse come falsità ideologica.
A fronte di questa dichiarata falsità, essendo il verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario ed altresì contenuto nel registro dei verbali delle assemblee, il Tribunale quale giudice di secondo grado ha affermato che sarebbe stata necessaria la proposizione della querela di falso per superare l'efficacia probatoria del riconoscimento di debito in esso contenuto.
Si giunge quindi in Cassazione su presentazione di ricorso da parte del condominio.
Il motivo principale di impugnazione attiene al fatto che il condominio ritiene non sia necessaria la proposizione della querela di falso stante il fatto che nel caso di specie la falsità era rilevabile ictu oculi e quindi non erano necessarie indagini istruttorie diverse dall'esame del documento, stante la natura del falso materiale in cui si era incorsi.
La Suprema Corte parte dal fatto che, con giusto e puntuale apprezzamento, il Tribunale avesse dedotto che il verbale di assemblea contenesse il riconoscimento di debito da parte del condominio nei confronti del suo ex amministratore.
Contestazione contenuto verbale assemblea condominiale, i principi affermati dalla Suprema Corte
La Cassazione osserva che il credito dell'amministratore -per il recupero del compenso e delle somme anticipate nell'interesse del condominio- si basa, ex art. 1720 c.p.c., sul contratto di mandato con rappresentanza che intercorre con i condomini, dovendo l'amministratore che agisce in giudizio fornire la dimostrazione dei fatti che costituiscono il fondamento di tali pretese.
Dall'altro lato, è l'assemblea tenuta ad approvare, col conto consuntivo, gli incassi e le spese condominiali. Una chiara e definitiva indicazione in bilancio dell'importo corrispondente al disavanzo tra le rispettive poste contabili può costituire idonea prova del debito dei condomini nei confronti del precedente amministratore.
Come scrivere il verbale di assemblea
Nel caso di specie il giudice dell'appello ha concluso che il verbale della deliberazione assembleare costituisse idonea prova del credito dell'ex amministratore.
Per consolidata interpretazione giurisprudenziale, il verbale di un'assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, ha natura di scrittura privata, rivestendo valore di prova legale quanto alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non, dunque, quanto alla veridicità del contenuto della scrittura.
Valore legale contenuto verbale assemblea condominiale
Inoltre, l'asserita rilevabilità ictu oculi dell'alterazione materiale del documento, tale da rendere superflue indagini istruttorie diverse dall'esame del documento e dalla considerazione di fatti la cui certezza sia fuori discussione, può al più esonerare dalla indicazione degli elementi e delle prove della falsità, ex art. 221, comma 2, c.p.c., ma non certo dalla proposizione della querela di falso.
Valore probatorio del verbale di assemblea e contestazione contenuto
La giurisprudenza è costante nel richiamare, come nel caso di specie, il seguente principio: "il verbale di un'assemblea condominiale ha natura di scrittura privata, sicché il valore di prova legale del verbale di assemblea condominiale, munito di sottoscrizione del presidente e del segretario, è limitato alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori e non si estende al contenuto della scrittura, e, per impugnare la veridicità di quanto risulta dal verbale, non occorre che sia proposta querela di falso, potendosi, invece, far ricorso ad ogni mezzo di prova" (Cass. 09/05/2017 n. 11375).
Per dimostrare la falsità del verbale è possibile quindi ricorrere ai testimoni in causa (Trib. Padova, sent. n. 1956/2006). Questi dichiareranno che i fatti sono avvenuti in modo differente da come narrati nel verbale. Ciò riguarda la narrazione dei fatti, delle frasi e dei comportamenti tenuti dai condomini durante la riunione di condominio.
Non si può però dimostrare con i testimoni un diverso quorum della delibera. Nel caso di aggiunte o correzioni, se la correzione riguarda un errore materiale sul verbale ed esso non incide sul computo della maggioranza richiesta per l'assunzione della delibera stessa, questa si deve considerare del tutto valida.
Al contrario, deve considerarsi nulla la delibera assembleare assunta dopo che si è sciolta l'assemblea ed i condomini si siano allontanati: una riapertura del verbale non è consentita se non a seguito di nuova convocazione ai sensi dell'art. 66 disp. att. C.c. (Cass. 31/03/2015 n. 6552).
