Il rapporto tra le parti in ragione della delega
Ogni condomino ha il diritto di partecipare all'assemblea condominiale. Quando si trova nell'impossibilità di presenziare, pur avendo desiderio di esprimere il proprio voto sui temi posti all'ordine del giorno, può conferire uno specifico mandato scritto ad un terzo, condomino o estraneo, affinché sia presente in sua veste ed esprima la sua volontà.
Ogni condomino può intervenire all'assemblea anche a mezzo di rappresentante (art. 67 disp. Att. Cod. civ.). Si tratta della c.d. delega. Con essa si instaura un rapporto privato, interno al condomino delegante e al soggetto delegato.
Tra essi si crea un vero e proprio rapporto di mandato, a cui sono estranee tutte le altre persone che partecipano alla riunione. Poiché il rapporto è esclusivamente tra i primi, solo il delegante può far valere eventuali vizi che dovessero inficiare l'atto di delega (Cass. civ. Sez. II, 07/07/2004, n. 12466).
Il contenuto e la forma della delega
Il contenuto delle delega è costituito dai nominativi del delegante e del delegato, dalla data dell'assemblea. La delega, per poter essere valida, deve essere sottoscritta dal condomino che conferisce il mandato. L'indicazione del soggetto delegato è utile al fine di verificare il numero di deleghe conferite alla medesima persona nel caso in cui vi sia una clausola del regolamento che ne sancisca il numero massimo.
La delega deve essere scritta, così dispone la legge. Non indica tuttavia per quali specifici fini si richieda la forma scritta, se a dimostrazione del rapporto delegante - delegato o per la validità del potere attribuito. Non specifica il contenuto minimo che deve risultare dalla forma scritta.
Si ritiene indispensabile che indichi il condomino delegante, la persona delegata e qual è la riunione in cui il condomino è presente per mezzo dell'altro soggetto.
Valutazioni di opportunità richiedono che il condomino indichi anche il suo volere rispetto a ogni singolo tema da trattare e deliberare in assemblea. La specifica previsione della sua volontà è utile sia nei rapporti con il terzo, non potendo questi esercitare un potere diverso da quello scritto nella delega, sia per la verbalizzazione dell'assemblea, riportando essa il volere del condomino.
In questo modo vengono evitati inutili contenzioni, avendo la più piena trasparenza del potere delegato anche eventualmente al terzo, estraneo al condominio.
I vizi della delega nell'assemblea condominiale
La presenza in assemblea per mezzo del delegato ed il voto espresso
La presenza del condomino per delega equivale alla sua presenza fisica. Il delegante è calcolato ai fini della verifica della sussistenza del quorum costitutivo dell'assemblea e l'espressione del suo voto viene considerato a tutti gli effetti come manifestazione della volontà del condomino, qualunque ne sia il contenuto.
Il voto espresso per il tramite del delegato vale a tutti gli effetti come volontà del condomino. Come sopra detto, la delega è un rapporto purante interno.
Assume rilievo per il condominio solo il caso in cui il condomino ottenga l'annullamento di quanto espresso dal delegato, perchè in contrasto con le direttive del delegante, se il suo voto è stato determinante per il quorum deliberativo dell'argomento posto all'ordine del giorno. Si suole parlare della c.d. prova della resistenza.
Sono suscettibili d'impugnazione le delibere in cui il delegato ha un conflitto di interessi con il delegante ed eserciti il voto per quest'ultimo.
Per evitare questo problema, può essere utile specificare nella delega quale sia il voto da esprimere per singolo argomento.
Ove così non fosse, può trovare applicazione l'art. 1394 c.c. sulla cui base, in ipotesi di conflitto di interessi in tema di procura "il contratto concluso dal rappresentante in conflitto di interessi col rappresentato può essere annullato su domanda del rappresentato, se il conflitto era conosciuto o riconoscibile dal terzo".
Se poi il voto espresso dall'amministratore delegato ha assunto valore determinante ai fini della decisione, la relativa deliberazione può essere impugnata per il vizio conseguente alla delega annullata.
Il delegato non può a sua volta delegare un altro. Il rappresentante partecipa all'assemblea a pieno titolo e, se condomino, può votare per sé in un modo e a nome del delegante in un altro. La delibera adottata in presenza di un difetto di rappresentanza di uno più condomini va considerata annullabile ed è ratificabile dall'assemblea.
Divieti in tema di delega
Sono previsti alcuni divieti in tema di delega.
All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione qualunque assemblea.
Se i condomini sono più di venti, il delegato non può rappresentare più di un quinto dei condomini e del valore proporzionale.
Ciò significa che negli edifici con più di 20 condomini ogni delegato non può ricevere un numero di deleghe superiore a 1/5 del complessivo numero dei condomini e non più di 200 millesimi. Lo stabilisce l'art. 67 delle disposizioni di attuazione del codice civile.
Se un condomino possiede più di 200 millesimi non può più farsi rappresentare in assemblea, né da un condomino né tanto meno dall'amministratore, al quale è sempre vietato di ricevere deleghe.
Così, a titolo di ulteriore esempio, se il condominio è costituito da 67 partecipanti, il singolo non può ricevere un numero di deleghe superiore a 13, che rappresentino non più di 1/5 dei millesimi complessivi.
Delega al costruttore e contestazione del suo operato
Ai sensi dell'art. 67 disp. Att. c.c. ultimo comma, in caso di condominio complesso, quando i condomini sono più di 60, ciascun condominio deve designare (con la maggioranza di cui all'art. 1136, quinto comma, c. c.) il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più edifici e per la nomina dell'amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Qualora un'unità immobiliare appartenga in proprietà indivisa a più persone, queste non possono partecipare all'assemblea personalmente ma devono nominare un solo rappresentante nell'assemblea, designato dai comproprietari interessati a norma dell'art. 1106 c.c.
Il regolamento di condominio può porre ulteriori limiti alla delega, vietando ad esempio partecipazione all'assemblea ad estranei o contemplando un numero massimo di deleghe da attribuire al medesimo soggetto.
Se queste clausole vengono violate, l'assemblea può essere fatta oggetto di impugnazione in ragione della sua annullabilità (art. 1137 c.c.) all'autorità Giudiziaria, previo esperimento del procedimento di mediazione. (Cass., 12 dicembre 1986, n. 7402).
