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Verbalizzazione del voto in assemblea, le cose da sapere
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Verbalizzazione del voto in assemblea, le cose da sapere

Ecco come verbalizzare il voto espresso nel corso di un'assemblea condominiale per non incappare in contestazioni

Avv. Alessandro Gallucci  

In che modo si deve verbalizzare il voto espresso nel corso di un'assemblea condominiale?

Prima di entrare nel merito della questione ricordiamo alcuni elementi fondamentali. Il voto in assemblea condominiale è:

  • personale;
  • insopprimibile;
  • esprimibile anche per delega;
  • libero;
  • palese.

Detta diversamente: Tizio può votare personalmente o per mezzo di Caio ed il suo voto non gli può essere negato e deve essere chiaramente espresso.

Viene considerato legittimo il voto per delega vincolata, ossia con indicazione preventiva e vincolante al delegato sull'intenzione di voto.

La necessità che il voto sia palese discende dal fatto che i condòmini debbano potere verificare chi ha voltato in assemblea ed in che modo, ad esempio per valutare la presenza di conflitti d'interesse.

Ma non solo: il voto segreto eliminerebbe alla radice la possibilità di verificare il raggiungimento dei quorum deliberativi, posto che la segretezza non consentirebbe di associare ad un voto i millesimi di riferimento.

=> Assemblea, voto sempre secondo i millesimi di proprietà

Quali sono le conseguenze di un'errata verbalizzazione?

Al riguardo la Suprema Corte di Cassazione a Sezioni Unite, correva l'anno 2005, sentenziò una catalogazione tra nullità ed annullabilità dei vizi delle delibere condominiali.

Com'è noto tra le funzioni delle Sezioni Unite v'è quello di risolvere i contrasti interpretativi delle norme.

Uno dei contrasti rimessi alla loro attenzione fu proprio quelle delle conseguenze degli errori di verbalizzazione. In tal caso le delibere sono annullabili o nulle?

Per le Sezioni Unite, sulla materia non sussisteva alcun contrasto, anzi, in più occasioni era stata affermata «l'annullabilità ex articolo 1137 c.c. della delibera il cui verbale contiene delle omissioni, precisando che la redazione del verbale costituisce una delle prescrizioni di forma che devono essere osservate al pari delle altre formalità richieste dal procedimento collegiale (avviso di convocazione, ordine del giorno, etc.), la cui inosservanza comporta l'impugnabilità della delibera, in quanto non presa in conformità della legge».

In questo contesto, disse la Corte, non vi sono dubbi sull'annullabilità «delle deliberazioni assembleari nel caso in cui non siano individuati, e riprodotti nel relativo verbale, i nomi dei condomini assenzienti e di quelli dissenzienti, ed i valori delle rispettive quote millesimali» (Cass. SS.UU. 8 marzo 2005 n. 4806).

Come verbalizzare per non incappare in contestazioni?

Il dictum delle Sezioni Unite potrebbe lasciare intendere che per ogni deliberazione è necessario scrivere il nome di ogni condòmino, i millesimi di riferimento e il voto, tirando le somme alla fine.

Chi fa così, sicuramente non sbaglia e quel verbale è formalmente ineccepibile. Ma non è l'unica ipotesi.

=> Valore legale contenuto verbale assemblea condominiale

Come ha fatto notare, in più occasioni, la stessa Corte di Cassazione «non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione, nominatim, dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle quote millesimali di cui gli uni e gli altri sono portatori, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, (quanti e) quali condomini hanno espresso voto favorevole ed il valore dell'edificio da essi rappresentato, nonché di verificare che la deliberazione stessa abbia in effetti superato il quorum richiesto dall'art. 1136 c.c.(sent. 10 agosto 2009 n. 18192)» (Cass. 19 novembre 2009 n. 24456).

Come dire: se in assemblea sono presenti dieci condòmini e solamente uno o due sono contrari ad una decisione, allora per verbalizzare correttamente sarà sufficiente indicare il nome dei contrari, con una formula del genere «l'assemblea approva con il solo voto contrario di …».

Si badi: ciò, però, a condizione che nel verbale, ad esempio all'inizio, siano presenti i nomi di tutti i condòmini presenti e i relativi millesimi di riferimento, si dà potere verificare immediatamente la sussistenza dei quorum deliberativi.

Se per i piccoli condominii la differenza è poca, per quelli di notevoli dimensioni, questa modalità di verbalizzazione semplifica sicuramente le operazioni.

Precisazione: se tutti i condòmini sono d'accordo, sarà sufficiente scrivere «l'assemblea all'unanimità delibera …». È sempre sbagliato, invece, verbalizzare «l'assemblea a maggioranza delibera …», se non è indicato chi compone questa maggioranza, ovvero chi di questa maggioranza non fa parte, perché il semplice richiamo alla maggioranza non è sufficiente a individuare chi ha votato come e quindi la verifica della ricorrenza dello specifico quorum deliberativo.

Ricordiamo che le deliberazioni annullabili sono contestabili dai condòmini presenti alla riunione, che siano stati dissenzienti ed astenuti, entro trenta giorni dalla loro adozione, mentre il medesimo termine, per gli assenti, decorre dalla data di comunicazione del verbale.

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