In tema di osservanza del contenuto delle delibere assembleari - che sono obbligatorie per tutti i condòmini ai sensi dell'art. 1137 c.c. - il rispetto è dovuto anche da chi ha acquistato successivamente alla loro adozione.
In sintesi: il nuovo condòmino deve rispettare la vecchia delibera.
Tale obbligo riguarda anche le delibere condominiali che modificano parti di un regolamento contrattuale aventi però natura assembleare.
Il principio vale anche se ad essere modificate sono tabelle millesimali approvate con il regolamento contrattuale, ma aventi natura assembleare, ossia essendo le medesime conformi ai criteri legali.
Questa, in sostanza, la conclusione cui è giunta la Suprema Corte di Cassazione con l'ordinanza n. 19838, pubblicata mediante deposito in cancelleria il 26 luglio 2018.
Chi è il condòmino e quali sono i suoi diritti e doveri?
Il condòmino è la persona titolare del diritto reale di proprietà su una o più unità immobiliari ubicate in un edificio, ovvero dei cespiti facenti parte d'un complesso edilizio avente in comune le cose indicate dall'art. 1117 c.c. ovvero quelle ad esse assimilabili.
Si diviene condòmini al momento dell'acquisto dell'unità immobiliare.
Una delle conseguenze dell'essere diventato condòmino è l'assunzione della titolarità delle obbligazioni condominiali, dette propter rem, in quanto l'acquisizione della titolarità segue automaticamente l'acquisto dei diritti sull'unità immobiliare.
Non solo: per espressa previsione di legge - art. 63 disp. att. c.c. - chi acquista un'unità immobiliare in condominio diviene obbligato in solido con il cedente anche per i debiti maturati nell'anno di gestione precedente alla cessione ed in quello nel corso del quale questa è avvenuta.
L'assunzione degli obblighi si ferma a quelli economici?
No, la risposta è negativa. Chi diventa condòmino subentra nella posizione del suo dante causa e quindi assume anche la medesima posizione in relazione ad altre situazioni giuridiche.
Tra queste, ad esempio, il rispetto del regolamento e delle delibere.
Acquisto e rispetto delle delibere precedenti
Non esiste una norma dettata in materia condominiale che afferma espressamente: «chi acquista diritti su un'unità immobiliare ubicata in condominio è tenuto a rispettare tutte le delibere e il regolamento».
Questa norma la possiamo desumere dall'art. 1137, primo comma, c.c. a mente del quale «le deliberazioni prese dall'assemblea a norma degli articoli precedenti sono obbligatorie per tutti i condomini»: la norma non pone distinzioni di sorta tra attuali e futuri condòmini.
V'è poi l'art. 1107 c.c. dettato in materia di comunione, ma applicabile anche in ambito condominiale visto il disposto dell'art. 1139 c.c. Tale norma, che disciplina l'approvazione del regolamento della comunione, specifica che quest'atto ove non contestato nei tempi di legge (trenta giorni dall'approvazione) diviene vincolante anche per gli eredi e gli aventi causa dai singoli partecipanti.
Insomma, in condominio le decisioni passate vincolano chiunque, anche chi a quell'epoca nulla aveva a che fare con quella compagine.
Delibere di modifica del regolamento e nuovi condòmini
Nel caso risolto dalla Cassazione con l'ordinanza n. 19838, una condòmina aveva impugnato una delibera di approvazione delle spese - in particolare delle spese per il riscaldamento - poiché a suo modo di vedere il riparto era stato approntato su tabelle illegittime, poiché difformi da quelle contenute nel regolamento contrattuale e modificate dall'assemblea a maggioranza quando lui non era condòmino.
Vittoriosa in primo grado, la condòmina vedeva ribaltata la decisione in appello. Da qui l'esito della causa davanti ai giudici di legittimità.
Per la Corte la sentenza di secondo grado era corretta. Insomma delibera impugnata legittima e causa persa per la condòmina.
Motivi della decisione: il rispetto delle delibere condominiali
In primis specifica la Cassazione, va ribadito quanto affermato dalle Sezioni Unite nel 2010 con la sentenza n. 18477, ossia che le tabelle millesimali conformi ai criteri di legge sono modificabili a maggioranza.
Non solo, dice la Corte; ciò può avvenire anche se tali tabelle siano accluse in un regolamento contrattuale, data la pacificità del fatto che le clausole dei regolamenti contrattuali aventi natura assembleare possano essere modificate a maggioranza (su tutte Cass. SS.UU. n. 943/1999).
In questo contesto, specifica la Corte, «la natura meramente obbligatoria della tabella di ripartizione delle spese e della delibera che ne aveva importato modifica, siccome non incidenti sul diritto di proprietà dei singoli condomini e segnatamente della […], sono a costei appieno opponibili, quantunque l'appellata, ricorrente in questa sede, abbia acquistato il proprio immobile successivamente al […]» (Cass. ord. 26 luglio 2018 n. 19838).
La ragione del rispetto delle precedenti delibere da parte dei nuovi condòmini sta nel contenuto delle norme prima citate.
Morale della favola: è bene che chi acquista casa in condominio, sebbene vi sia un regolamento contrattuale, s'informarsi se sono state approvate delibere che l'abbiano modificato e se sì in che misura.
A delibera approvata i ripensamenti non contano nulla, a meno che…
