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Deleghe all'amministratore che è anche condomino (ancora!)

Salve a tutti.

Riapro una discussione che ho già trovato in questo forum perché non sono convinto che la questione sia così lineare.

 

Sul sito finanza.repubblica.it Antonella Donati (giornalista) scrive:

"In base alla legge, ossia come prevede l'articolo 67 delle norme di attuazione del Codice Civile, ciascun proprietario può intervenire in assemblea "direttamente o tramite un proprio rappresentante", senza far differenza alcuna tra assemblea ordinaria o straordinaria. Se un condomino delega un'altra persona, quindi, è esattamente come se fosse presente, e di fatti, nel verbale, viene indicata la "presenza per delega." [...] La riforma, poi, ha vietato di delegare l'amministratore per qualunque tipologia di assemblea. Un divieto che non ammette eccezioni. Quindi anche se l'amministratore è un condomino in ogni caso non potrà avere alcuna delega."

 

Viceversa sul numero 44 del 10 novembre 2014 de "L'Esperto Risponde" del Sole 24 Ore, Paola Pontanari (avvocato) si esprime diversamente:

"Con la legge di riforma 220/ 2012 è stato modificato l'articolo 67 delle disposizioni di attuazione del Codice

civile, il cui quinto comma prevede che «all'amministratore non possono essere conferite deleghe

per la partecipazione a qualunque assemblea». Dal tenore della norma emerge che all'amministratore, in quanto

tale, non possono essere rilasciate deleghe.

La Suprema Corte, sin dal 1976 (28 gennaio 1976, n. 270), ha più volte riaffermato il principio che, se l'amministratore

è anche condomino, non può votare quando la delibera riguarda la sua nomina oppure il suo operato (per

esempio, l'approvazione del bilancio condominiale). Si tratta di una interpretazione estensiva dell'art. 2373 del

Codice civile, che regola l'assemblea delle società.

Sicché, da quanto appena esposto, si può affermare che all'amministratore "condomino" possono essere rilasciate

deleghe purché non partecipi alle deliberazioni in cui può sussistere un conflitto d'interesse.

 

Nel secondo scenario la questione si complica poiché si va sull'impervio terreno del conflitto d'interesse.

 

Avete altre fonti o notizie per chiarire definitivamente la faccenda?

 

Grazie molte e complimenti per il sito: una vera fonte inesauribile di conoscenza!

La legge e' chiarissima : all' amministratore non possono essere date deleghe . (Punto)

@peppe64

 

L'avv. Paola Pontanari non giunge alla tua (e mia) stessa conclusione affermando quanto sopra riportato e cioè che "all'amministratore condomino possono essere rilasciate deleghe purché non partecipi alle deliberazioni in cui può sussistere un conflitto d'interesse".

Il fatto che uno studio legale che dal 1996 si occupa di diritto immobiliare e collabora con il Sole 24 Ore esprima un punto di vista così distante mi lascia quanto meno perplesso sulla ipotetica semplicità dell'interpretazione.

 

Per questo chiedevo se qualcuno era a conoscenza di sentenze e giurisprudenza che possa fare luce sul tema.

Grazie

D'accordo con Peppe, la legge è chiarissima e l'art 67 Dacc entrato in vigore il 18.06.13 (legge 220 11.12.12), dice espressamente;

 

- All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque

assemblea.

per cui non cerchiamo cavilli o scusanti e casi trattati in sentenze riguardanti conflitti d'interesse, in cui ancora oggi l'amministratore/condomino farebbe bene a stare astenuto e riguardo la giurisprudenza in merito, ancora non ne ho letta.

L'amministratore, seppur interno, risponde in tutto e per tutto agli obblighi della legge, è a tutti gli effetti AMMINISTRATORE punto e basta, ti è stato già detto e ripetuto che egli NON PUO' ricevere deleghe MAI, in nessun caso, è quindi perfettamente inutile cercare sentenze e giurisprudenza che affermino il contrario: non esistono

@peppe64

 

L'avv. Paola Pontanari non giunge alla tua (e mia) stessa conclusione affermando quanto sopra riportato e cioè che "all'amministratore condomino possono essere rilasciate deleghe purché non partecipi alle deliberazioni in cui può sussistere un conflitto d'interesse".

Il fatto che uno studio legale che dal 1996 si occupa di diritto immobiliare e collabora con il Sole 24 Ore esprima un punto di vista così distante mi lascia quanto meno perplesso sulla ipotetica semplicità dell'interpretazione.

 

Per questo chiedevo se qualcuno era a conoscenza di sentenze e giurisprudenza che possa fare luce sul tema.

Grazie

Tra l'opinione di un avvocato e articoli di giornale e la legge , vince la legge . (Fonte del diritto )

La legge è chiara all' amministraotre non si possono dare deleghe mai e in nessun caso. (Legge n. 220 del 11.12.12).

Tanto che quando succede chiedo sempre di darle a qlc condomino.😂

Sperando di fare cosa gradita a tutti, condivido di seguito la mia corrispondenza con l'Avv. Pontanari che, a mio avviso, chiarisce definitivamente la questione.

 

> Salve Avv. Pontanari,

> ho letto il suo intervento sul numero 44 del 10 novembre 2014 de

> "L'Esperto Risponde" del Sole 24 Ore.

> Fino ad ora mi sono sempre imbattuto in interpretazioni restrittive della

> normativa per le quali l'amministratore non può avere deleghe in nessun

> caso. Leggere del suo diverso punto di vista mi ha fatto sorgere il dubbio

> che ci fosse sempre stata un'interpretazione semplicistica della ratio

> della legge. Le scrivo per chiederle gentilmente di fare chiarezza su un tema

> che sembra già chiaro (troppo) e che forse non lo è.

>

> Grazie anticipatamente della sua disponibilità.

>

> Cordiali saluti,

> Andrea D'Aniello

Egregio sig. D'Aniello,

in merito alla discussione, preciso quanto segue.

L'art. 67, 5° comma, disp.att. cod. civ. prevede che "all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea".

Analizzando la predetta norma dal punto di vista letterale emerge che “all’amministratore” in quanto tale – quindi, si fa riferimento solo ed unicamente alla figura/funzione di amministratore – non possono essere conferite deleghe. Tale novellata disposizione, in considerazione soprattutto della peculiare posizione ricoperta dall’amministratore all’interno del Condominio – al quale deve, comunque, rendere conto del suo operato - ha inteso contrastare la cattiva abitudine di molti condomini di conferire deleghe all’amministratore.

Infatti, già in passato, era ritenuto illegittimo conferire all’amministratore deleghe su argomenti che potessero riguardare il suo operato e con il predetto divieto, la novellata disposizione è volta a rendere più trasparente la funzione dell’amministratore ed evitare, così, che egli approfittando della sua posizione possa far prevalere il suo personale interesse in assemblea.

Il Legislatore della riforma ha preferito vietare il conferimento della delega all’amministratore di condominio, proprio per evitare che l’amministratore stesso potesse votare a proprio favore nelle questioni che più da vicino lo riguardassero (es. approvazione contabilità, conferma, revoca, etc.).

Dal punto di vista normativo e giurisprudenziale, allo stato, non vi è alcuna espressa previsione che vieti al condomino – che ricopra anche la figura di amministratore – di ricevere delle deleghe sempre nei limiti previsti dalla Legge di riforma n. 220/2012. Si ricordi che, i rapporti tra delegato e delegante sono disciplinati dalle norme generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega, ovvero la carenza o l’eccesso di potere di rappresentanza.

Nel caso in cui dovesse essere conferita la delega al condomino in quanto amministratore, la prima considerazione che emerge è l’eventuale conflitto di interesse che ne possa derivare. Al riguardo, si precisi che il codice civile, anche dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio, non si è espressamente occupato del conflitto d'interessi in condominio. Si precisi che con questo termine s'intende fare riferimento a quella situazione potenzialmente od effettivamente conflittuale nella quale un condomino e/o l'amministratore possano trovarsi in relazione alla gestione della “cosa” condominiale.

Può accadere che la persona in conflitto d’interessi (nel caso di specie il condomino che ricopre la figura di amministratore) abbia ricevuto delle deleghe da parte di altri partecipanti al condominio. In questo caso, visto che non vi è alcuna espressa previsione normativa che vieti al condomino che ricopre la figura di amministratore di ricevere delle deleghe, occorre analizzare la situazione del possibile conflitto di interesse che ne deriverebbe.

Della questione del conflitto di interesse si è occupata una pronuncia della Suprema Corte, la n. 18192/2009, che riprendendo il consolidato orientamento, ha ribadito che “in caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio, qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato”.

Sicché, in evidente situazione di conflitto di interesse, al momento della votazione del punto dell’ordine del giorno che riguarda un “interesse” dell’amministratore, il condomino/amministratore non potrà esprimere il proprio voto personale in quanto la sua situazione è il palese conflitto d’interessi. Tuttavia, potrà votare in ragione della delega conferitagli dai suoi rappresentanti. La sentenza appena citata non dice che questa situazione sia sempre e comunque lecita, ma pone una presunzione di legittimità. Ciò significa che sarà compito di chi vorrà impugnare la delibera dimostrare che il voto espresso è stato il frutto di una scelta egoistica del rappresentante e non una componente alla quale ha ritenuto avrebbero aderito i suoi deleganti.

Con i migliori saluti.

Avv. Paola Pontanari

Studio Legale Pontanari

Via G. Broggi, 13

20129 - Milano

Grazie a tutti per i contributi.

Parere personale, basato solo su supposizioni. Invitala sul forum.......vediamo se riesce a mantenere le sue posizioni, contro il parere di decine di noi tra ingegneri, avvocati,architetti,amministratori di condominio.........

Secondo me, amministratore è colui che gestisce le parti comuni di uno stabile sia condomino oppure professionista, ma sempre amministratore è e sarà, per cui nessuna delega per qualunque assemblea (Dacc art. 67)

Sperando di fare cosa gradita a tutti, condivido di seguito la mia corrispondenza con l'Avv. Pontanari che, a mio avviso, chiarisce definitivamente la questione.

 

> Salve Avv. Pontanari,

> ho letto il suo intervento sul numero 44 del 10 novembre 2014 de

> "L'Esperto Risponde" del Sole 24 Ore.

> Fino ad ora mi sono sempre imbattuto in interpretazioni restrittive della

> normativa per le quali l'amministratore non può avere deleghe in nessun

> caso. Leggere del suo diverso punto di vista mi ha fatto sorgere il dubbio

> che ci fosse sempre stata un'interpretazione semplicistica della ratio

> della legge. Le scrivo per chiederle gentilmente di fare chiarezza su un tema

> che sembra già chiaro (troppo) e che forse non lo è.

>

> Grazie anticipatamente della sua disponibilità.

>

> Cordiali saluti,

> Andrea D'Aniello

Egregio sig. D'Aniello,

in merito alla discussione, preciso quanto segue.

L'art. 67, 5° comma, disp.att. cod. civ. prevede che "all'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea".

Analizzando la predetta norma dal punto di vista letterale emerge che “all’amministratore” in quanto tale – quindi, si fa riferimento solo ed unicamente alla figura/funzione di amministratore – non possono essere conferite deleghe. Tale novellata disposizione, in considerazione soprattutto della peculiare posizione ricoperta dall’amministratore all’interno del Condominio – al quale deve, comunque, rendere conto del suo operato - ha inteso contrastare la cattiva abitudine di molti condomini di conferire deleghe all’amministratore.

Infatti, già in passato, era ritenuto illegittimo conferire all’amministratore deleghe su argomenti che potessero riguardare il suo operato e con il predetto divieto, la novellata disposizione è volta a rendere più trasparente la funzione dell’amministratore ed evitare, così, che egli approfittando della sua posizione possa far prevalere il suo personale interesse in assemblea.

Il Legislatore della riforma ha preferito vietare il conferimento della delega all’amministratore di condominio, proprio per evitare che l’amministratore stesso potesse votare a proprio favore nelle questioni che più da vicino lo riguardassero (es. approvazione contabilità, conferma, revoca, etc.).

Dal punto di vista normativo e giurisprudenziale, allo stato, non vi è alcuna espressa previsione che vieti al condomino – che ricopra anche la figura di amministratore – di ricevere delle deleghe sempre nei limiti previsti dalla Legge di riforma n. 220/2012. Si ricordi che, i rapporti tra delegato e delegante sono disciplinati dalle norme generali sul mandato, con la conseguenza che solo il condomino delegante è legittimato a far valere gli eventuali vizi della delega, ovvero la carenza o l’eccesso di potere di rappresentanza.

Nel caso in cui dovesse essere conferita la delega al condomino in quanto amministratore, la prima considerazione che emerge è l’eventuale conflitto di interesse che ne possa derivare. Al riguardo, si precisi che il codice civile, anche dopo l'entrata in vigore della riforma del condominio, non si è espressamente occupato del conflitto d'interessi in condominio. Si precisi che con questo termine s'intende fare riferimento a quella situazione potenzialmente od effettivamente conflittuale nella quale un condomino e/o l'amministratore possano trovarsi in relazione alla gestione della “cosa” condominiale.

Può accadere che la persona in conflitto d’interessi (nel caso di specie il condomino che ricopre la figura di amministratore) abbia ricevuto delle deleghe da parte di altri partecipanti al condominio. In questo caso, visto che non vi è alcuna espressa previsione normativa che vieti al condomino che ricopre la figura di amministratore di ricevere delle deleghe, occorre analizzare la situazione del possibile conflitto di interesse che ne deriverebbe.

Della questione del conflitto di interesse si è occupata una pronuncia della Suprema Corte, la n. 18192/2009, che riprendendo il consolidato orientamento, ha ribadito che “in caso di conflitto di interessi fra un condomino ed il condominio, qualora il condomino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condomino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato”.

Sicché, in evidente situazione di conflitto di interesse, al momento della votazione del punto dell’ordine del giorno che riguarda un “interesse” dell’amministratore, il condomino/amministratore non potrà esprimere il proprio voto personale in quanto la sua situazione è il palese conflitto d’interessi. Tuttavia, potrà votare in ragione della delega conferitagli dai suoi rappresentanti. La sentenza appena citata non dice che questa situazione sia sempre e comunque lecita, ma pone una presunzione di legittimità. Ciò significa che sarà compito di chi vorrà impugnare la delibera dimostrare che il voto espresso è stato il frutto di una scelta egoistica del rappresentante e non una componente alla quale ha ritenuto avrebbero aderito i suoi deleganti.

Con i migliori saluti.

Avv. Paola Pontanari

Studio Legale Pontanari

Via G. Broggi, 13

20129 - Milano

Grazie a tutti per i contributi.

secondo me e' un errata interpretazione . difatti la legge non vieta di delegare un condomino .pero' se detto condomino e' anche amministratore non puo' ricevere deleghe .

 

ovvero in quanto condomino posso essere delegato ma se contemporaneamente sono amministratore non posso essere delegato . la legge non distingue tra amministratore e amministratore/condomino quindi il divieto di delga vale per tutti i tipi di amministratore (interno ,esterno ,alieno etc )

Di solito su "L'Esperto risponde" del sole24ore vengono dissipati dubbi riguardo situazioni non indicate chiaramente sulla normativa vigente. Mi sembra strano che in questo caso sia stato messo in dubbio un articolo di legge chiarissimo, che non dovrebbe prestarsi in alcun modo ad altre interpretazioni...

Riprendo questa discussione perché si è verificato un caso simile ma relativamente ad un Supercondominio. Mi spiego meglio: all'assemblea di un Supercondominio era presente l'amministratore di uno dei Condomìni del Supercondominio, che aveva ricevuto delega da parte di uno dei condòmini del Condominio da lui amministrato. C'è chi sosteneva che valeva l'art. 67 Dacc per cui la delega non era valida, chi invece riteneva che essendo un'assemblea consortile tale regola non era applicabile e che lo sarebbe stata solo relativamente all'assemblea di quello specifico Condominio. Qualcuno può dissipare questo dubbio (magari anche con qualche sentenza di riferimento)? Grazie.

Riprendo questa discussione perché si è verificato un caso simile ma relativamente ad un Supercondominio. Mi spiego meglio: all'assemblea di un Supercondominio era presente l'amministratore di uno dei Condomìni del Supercondominio, che aveva ricevuto delega da parte di uno dei condòmini del Condominio da lui amministrato. C'è chi sosteneva che valeva l'art. 67 Dacc per cui la delega non era valida, chi invece riteneva che essendo un'assemblea consortile tale regola non era applicabile e che lo sarebbe stata solo relativamente all'assemblea di quello specifico Condominio. Qualcuno può dissipare questo dubbio (magari anche con qualche sentenza di riferimento)? Grazie.
Dacc art 67;

All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea.

Vocabolario Treccani

qualùnque (ant. qualunche) agg. indef. m. e f. [comp. di quale e -unque, cfr. lat. qualiscumque], invar. –

1. Con funzione di indef. relativo, l’uno o l’altro che sia (senza differenza, o senza preferenza per l’uno piuttosto che per l’altro

 

Più semplice di così!

grazie...comunque in qualità di amministratore di quel Condominio può partecipare...ovviamente...

@ marodda

Se l'amministratore di uno stabile possa o non possa partecipare all'assemblea del supercondominio la normativa non lo dice, dice però che all'assemblea partecipano i delegati dei singoli condiminii, e che l'amministratore sarà informato dal delegato in modo tempestivo e poi dovrà riferire all'assemblea, che scopo avrebbe l'amministratore di uno stabile di partecipare visto che già c'è il rappresentante? Tra l'altro non sarebbe nemmeno convocato.

@ marodda

Se l'amministratore di uno stabile possa o non possa partecipare all'assemblea del supercondominio la normativa non lo dice, dice però che all'assemblea partecipano i delegati dei singoli condiminii...

Solo se i condòmini sono più di 60 parteciano i rappresentanti (delegati) dei singoli condominii.

Nei supercondominii con meno di 61 condòmini hanno diritto a partecipare tutti i condòmini.

 

Per quanto riguarda la delega al singolo amministratore per partecipare all'assemblea di supercondominio la questione è dubbia:

 

"qualunque assemblea" può essere interpretata come "sia ordinaria che straordinaria".

 

Nell'assemblea del supercondominio l'amministratore del singolo condominio è una persona qualunque perchè non è l'amministratore del supercondominio.

 

Ai posteri l'ardua sentenza.

@ marodda

Se l'amministratore di uno stabile possa o non possa partecipare all'assemblea del supercondominio la normativa non lo dice, dice però che all'assemblea partecipano i delegati dei singoli condiminii, e che l'amministratore sarà informato dal delegato in modo tempestivo e poi dovrà riferire all'assemblea, che scopo avrebbe l'amministratore di uno stabile di partecipare visto che già c'è il rappresentante? Tra l'altro non sarebbe nemmeno convocato.

Nel mio caso i proprietari complessivi sono meno di 60, per cui non ci deve essere un rappresentante...quindi la presenza dell'amministratore di uno dei Condomìni facenti parte del Supercondominio (anche se privato di delega) più che consentita, credo dovrebbe essere auspicata.

 

- - - Aggiornato - - -

 

ecco, Leonardo ha colto nel segno.....

ecco, Leonardo ha colto nel segno.....
Concludendo con

 

"ai posteri l'ardua sentenza"

 

In pratica e con altre parole il mio stesso pensiero, visto che avevo detto;

 

- Se l'amministratore di uno stabile possa o non possa partecipare all'assemblea del supercondominio la normativa non lo dice ...

Concludendo con

 

"ai posteri l'ardua sentenza"

 

In pratica e con altre parole il mio stesso pensiero, visto che avevo detto;

 

- Se l'amministratore di uno stabile possa o non possa partecipare all'assemblea del supercondominio la normativa non lo dice ...

Per analogia:

 

Io che sono amministratore di condominio posso essere delegato da Tullio a rapprresentarlo all'assemblea del suo condominio perchè, pur essendo amministratore, non sono amministratore di quel condominio.

 

Io che sono amministratore di un condominio che fa parte di un supercondominio posso essere delegato da un condòmino del suercondominio a rappresentarlo perchè, pur essendo amministratore, non sono amministratore di quel supercondominio.

Io che sono amministratore di un condominio che fa parte di un supercondominio posso essere delegato da un condòmino del suercondominio a rappresentarlo perchè, pur essendo amministratore, non sono amministratore di quel supercondominio.
La normativa dice all'art 67 Dacc;

- All'amministratore non possono essere conferite deleghe per la partecipazione a qualunque assemblea. ...

Forse il legislatore si è dimenticato di aggiungere ... "anche in caso di supercondominio"

 

Comunque è un assemblea che coinvolge lo stabile che amministri e facente parte di questo supercondominio per cui potrebbe rientrare nell'art 67 Dacc.

 

Ai posteri l'ardua sentenza.

Nel mio caso i proprietari complessivi sono meno di 60, per cui non ci deve essere un rappresentante...quindi la presenza dell'amministratore di uno dei Condomìni facenti parte del Supercondominio (anche se privato di delega) più che consentita, credo dovrebbe essere auspicata.

 

- - - Aggiornato - - -

 

ecco, Leonardo ha colto nel segno.....

Non c'è nessun motivo per cui l'amministratore di un condominio debba partecipare all'assemblea del supercondominio . L'assemblea del supercondominio riguarda i condomini o i loro rappresentanti non i rappresentanti dei condominii ( amministratori del singolo condominio )

All'assemblea prevista per la revoca del vecchio amministratore e la nomina del nuovo (all'ordine non ne è specificata l'identità), che sarà un condomino dello stesso condominio, può votare il condomino che sarà nominato? Per il futuro, inoltre, il condomino-amministratore può delegare, quale condomino, un'altra persona a votare per lui in assemblea e partecipare, quindi, alla stessa solo come amministratore? Grazie a chi vorrà rispondermi.

All'assemblea prevista per la revoca del vecchio amministratore e la nomina del nuovo (all'ordine non ne è specificata l'identità), che sarà un condomino dello stesso condominio, può votare il condomino che sarà nominato? Per il futuro, inoltre, il condomino-amministratore può delegare, quale condomino, un'altra persona a votare per lui in assemblea e partecipare, quindi, alla stessa solo come amministratore? Grazie a chi vorrà rispondermi.
Anche se a tema, sarebbe meglio che tu apra un nuovo Topic tutto per te, così non si creerebbe confusione con le altre risposte, tral'altro di un anno fa, grazie.
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