Condominio Web: Il portale N.1 sul condominio
113023 utenti
Registrati
Il portale N.1 sul Condominio
La delega all'aspirante Amministratore
Problema condominiale? Inviaci un quesito

La delega all'aspirante Amministratore

E' legittima la delega data dal condòmino al soggetto che presenta un'offerta per diventare Amministratore del medesimo Condominio?

Avv. Caterina Tosatti 

La questione della partecipazione all'Assemblea condominiale per mezzo di delega è già stata più volte discussa su questo portale, anche tramite le pronunzie dei Giudici di merito.

Tuttavia, il punto che affrontiamo oggi è meritevole di attenzione, dato che non risulta esaminato e discusso di sovente sulle riviste specializzate o in dottrina.

Si tratta in particolare di verificare se la delega conferita da un condòmino al soggetto che ha presentato (o presenterà durante l'Assemblea cui partecipa in delega, laddove così richiesto) la propria offerta economica quale Amministratore di quel medesimo Condominio sia legittima o meno e, in questo secondo caso, quali siano le azioni esperibili.

Anticipiamo che chi scrive ritiene tale delega legittima in astratto, ma contestabile in concreto al ricorrere di determinate condizioni.

Omnia munda mundis …

Ci sia concesso avviare il discorso citando il Don Cristoforo di manzoniana memoria, il quale rammentava a Renzo e Lucia che la malizia è nell'occhio di chi guarda, un po' come la bellezza: ma cosa significa ciò rispetto all'oggetto del nostro discorso, cioè la delega all'aspirante Amministratore?

Ebbene, è evidente che il domandarsi se detta delega sia lecita sottintende un pensiero 'malizioso', ovvero ci fa intuire che ci si pone la domanda circa le 'reali' intenzioni dell'aspirante Amministratore e se queste collimino con l'interesse condominiale.

Il nostro lettore potrà ben avvedersi, leggendo il presente contributo, di come il suddetto pensiero 'malizioso' appartenga al reame del pregiudizio, il quale, come si sa, è molto più vicino all'ignoranza che alla realtà.

=> Delega ai dipendenti dell'amministratore

Come funziona la delega: dove eravamo rimasti

Ci permettiamo, con poca eleganza, ma con - si ritiene - discreto senso pratico, di citare due precedenti contributi già pubblicati su questo portale, poiché lì abbiamo esaminato in modo molto approfondito il meccanismo della delega e del conflitto di interessi .

Infatti, a ben vedere, la questione della delega all'aspirante Amministratore va affrontata proprio da questi due punti di vista.

Innanzitutto, chiarendo come e a chi può essere rilasciata la delega per la partecipazione all'Assemblea condominiale.

In secondo luogo, esaminando se, essendo il rappresentante e delegato portatore di un conflitto di interessi - e diremo quando questo si verifichi -, il suo voto, espresso in esecuzione del mandato del rappresentante, sia inficiato in qualche modo dal suddetto conflitto e quali siano i rimedi esperibili.

Iniziamo allora con il riproporre, a mo' di vademecum , alcuni concetti fondamentali.

Spetta al Presidente dell'Assemblea verificare la presenza di tutti gli aventi diritto, anche tramite delega e la correttezza formale delle deleghe.

Infatti, la giurisprudenza ormai consolidata assegna al Presidente dell'Assemblea la responsabilità nei confronti degli altri condòmini, di quanto avviene in Assemblea e di quanto si riporta nel verbale che rimane traccia e prova scritta di ciò che è avvenuto ed è stato deliberato.

Come noto, la delega è regolata dall' art . 67 disp. att. c.c., per cui sappiamo ormai che:

  • la delega deve essere scritta
  • nel caso di unità immobiliari di proprietà di più persone (comunione) esse avranno diritto ad un solo rappresentante (che potrà essere uno di loro oppure anche un terzo delegato), il quale porterà in Assemblea la volontà della comunione determinata ai sensi dell'art. 1106 c.c. e varrà una sola testa e la somma dei millesimi delle unità immobiliari possedute
  • nel caso di persona che possieda più unità immobiliari, essa avrà diritto ad un rappresentante (cioè a partecipare, se non personalmente, a mezzo di delegato ) che varrà una sola testa e la somma dei millesimi delle unità immobiliari possedute
  • nel caso di un Condominio costituito da 21 condòmini e oltre (più di 20), il delegato potrà rappresentare al massimo 1/5 dei condòmini e del valore proporzionale
  • all'Amministratore non possono essere conferite deleghe per nessuna Assemblea

Pertanto, il condòmino che intenda conferire la delega all'aspirante Amministratore dovrà verificare se si trova nelle situazioni suindicate ed agire in modo conseguente; lo stesso dicasi per l'aspirante Amministratore che, in quanto professionista, deve conoscere la norma citata.

Il Regolamento condominiale può determinare la scelta della persona da delegare

Punto non affrontato nei precedenti contributi e degno di essere preso in considerazione.

Cosa accade se il Regolamento incide sulla scelta della persona da delegare? Ad esempio, se richiede che il delegato sia SOLAMENTE un altro condòmino o un parente dello stesso?

Secondo la giurisprudenza, una siffatta clausola regolamentare ha i requisiti della 'contrattualità', cioè dovrà essere stata approvata da tutti i condòmini, perché incide sulla sfera dei diritti ed obblighi del singolo all'interno della compagine e, quindi, non attiene alla sfera attribuita all'Assemblea bensì alla ridotta sfera di autonomia privata dei singoli proprietari.

Laddove detta clausola sia stata approvata come sopra, essa prevarrà, in quanto, insegna la Suprema Corte, essa non incide sulla facoltà del condòmino di prendere parte all'Assemblea, bensì solamente sulla MODALITA' di tale esercizio.

Quindi potremmo avere un Regolamento che, ad esempio, vieta a coloro che presentano offerte economiche per ottenere la nomina di Amministratori del Condominio di partecipare, come delegati di uno o più condòmini, all'Assemblea ove si debba discutere e deliberare detta nomina.

Ed allora il condòmino delegante dovrà controllare quanto disposto dal Regolamento del suo Condominio in merito ed anche verificare - o far verificare ad altri - se, in presenza di una norma come quella su evidenziata, siamo in presenza di un c.d. 'Regolamento contrattuale' o meno.

Lo stesso dicasi per l'aspirante Amministratore, che dovrà chiedere al suo delegante se una siffatta norma sia presente o meno nel Regolamento dello stabile della cui Assemblea si tratta.

Il condòmino in conflitto di interessi ha diritto di votare e non ha il dovere di astenersi

L'elaborazione giurisprudenziale - poiché manca una norma ad hoc in materia condominiale - ha osservato che non sussiste un obbligo del condòmino in conflitto di interessi ad astenersi dal voto sulla materia che genera detto conflitto: egli potrà votare regolarmente ed anzi, la sua testa ed i suoi millesimi andranno conteggiati ai fini della doppia maggioranza necessaria per l'approvazione della delibera de qua .

Quando invece il condòmino in conflitto di interessi dovesse esercitare il suo diritto di astenersi e detta astensione dovesse provocare la paralisi dell'Assemblea, per mancato raggiungimento della maggioranza necessaria, allora si invocherà il meccanismo dell'art. 1105 c.c., ricorrendo all'Autorità Giudiziaria.

E qui entriamo nel vivo del problema: innanzitutto, chiariamo che il conflitto di interessi , per il pensiero 'malizioso' di cui in apertura, dovrebbe essere quello relativo al confronto tra l'interesse dell'aspirante Amministratore e quello della compagine condominiale .

Siamo sicuri che si tratti di interessi opposti e, pertanto, in conflitto?

Non solo: potrebbe verificarsi un'altra situazione. E se il condòmino delegante non sapesse che il suo delegato intende candidarsi come Amministratore dello stabile?

Ancora: siccome abbiamo detto che l'astensione è un diritto del condòmino in conflitto e non un dovere, laddove il condòmino delegante fosse a conoscenza della candidatura del suo delegato al ruolo di Amministratore e laddove sempre il delegante ritenesse che, valutati i fatti e le circostanze del caso concreto, il suo delegato (l'aspirante Amministratore) fosse in conflitto di interessi rispetto al Condominio, allora il delegante potrebbe imporre al delegato di astenersi dalla votazione sul punto dell'Ordine del Giorno concernente la nomina dell'Amministratore .

La delibera adottata grazie al voto di chi è in conflitto di interessi è impugnabile (e annullabile) solamente se si prova il danno recato al Condominio dal soddisfacimento di un interesse personale del confliggente o in ogni caso extra - condominiale

Come insegna ancora una volta la Cassazione - a partire dalla sentenza n. 11254 del 1997 - il conflitto di interessi vizia la delibera adottata solamente laddove si ravvisi una sproporzione , nel risultato finale, tra l'interesse privato (del condòmino in conflitto o di terzi) soddisfatto con l'adozione della delibera e l'interesse 'condominiale' , ammesso che i due interessi siano opposti.

Infatti, non basta la presenza di due interessi contrapposti , per quanto l'uno di origine condominiale e l'altro di natura privata, per dire che la delibera è viziata.

L'attenzione va riposta nel prevalere dell'interesse privato - sarebbe preferibile esprimersi in termini di vantaggio finale dell'eventuale delibera 'a favore' - rispetto a quello condominiale, laddove il privato tragga dalla delibera un vantaggio maggiore esclusivo, a discapito e detrimento della rimanente compagine condominiale.

Insomma, chi è in conflitto di interessi porta in Assemblea due interessi - appunto - uguali e contrari: il proprio, ad un vantaggio personale di qualche tipo e quello di condòmino alla migliore decisione nell'interesse della compagine intera. Lo squilibrio si crea quando il soddisfacimento dell'uno non possa se non avvenire con il sacrificio dell'altro , in un gioco a somma zero - io vinco, tu perdi.

Come si fa ad impugnare una delibera viziata dal conflitto di interessi tra condòmino e Condominio?

Innanzitutto, è necessario valutare se, sottratta la testa ed i millesimi dal totale dei voti con i quali la delibera è stata adottata, vi sarebbe comunque stata la maggioranza richiesta dalla legge per l'approvazione, poiché, in caso di risposta affermativa, sarebbe inutile proporre l'azione.

Se, sottratti i voti del confliggente, la maggioranza non sussiste, sarà comunque necessario essere in grado di dimostrare la sproporzione di cui sopra, dando adeguata prova delle conseguenze, anche potenziali , che si avrebbero con l'esecuzione della delibera e del vantaggio recato al condòmino (o al terzo) con parallelo danno al Condominio - come ribadito di recente dal Tribunale di Roma, <<L'invalidità della delibera assembleare discende non solo dalla verifica del voto determinante dei condòmini aventi un interesse in conflitto con quello del condominio (e che, perciò, abbiano abusato del diritto di voto in assemblea), ma altresì dalla dannosità - sia pure soltanto potenziale - della stessa deliberazione, in quanto diretta al soddisfacimento di interessi extracondominiali, ovvero di esigenze lesive dell'interesse condominiale all'utilizzazione, al godimento ed alla gestione delle parti comuni dell'edificio>> (sent. 12 marzo 2019, n. 5363).

Ebbene, siamo davvero convinti che, nella situazione di delegato che sia anche candidato al ruolo di Amministratore, il suo interesse a divenire Amministratore sia opposto e in conflitto con quello del Condominio al quale, verosimilmente, serve un Amministratore, dato che la discussione prevede anche detto punto?

Quindi, possiamo delegare l'aspirante Amministratore?

La risposta è affermativa e si basa sulle seguenti osservazioni, oltre che su quanto esposto sinora.

- Se il Regolamento del Condominio di cui si tratta non contiene limitazioni di carattere 'qualitativo' circa la persona del delegato - oppure le contiene, ma è possibile provare che non sono state approvate da tutti i condòmini e, quindi, non hanno valore - allora è possibile conferire delega all'aspirante Amministratore.

- Siccome il rapporto tra delegante e delegato è regolato dal mandato, il delegante potrebbe anche dare indicazioni al suo delegato circa la votazione, ad esempio indicando pedissequamente come votare per ogni singolo punto all'Ordine del Giorno (al numero 1 vota a favore, al numero 2 astieniti, etc.); altrettanto, il delegante potrebbe imporre al delegato di astenersi dal voto sulla nomina dell'Amministratore o ancora conferire una delega c.d. 'in bianco', la quale è perfettamente valida.

- In caso di voto difforme o contrario rispetto ai desideri del delegante, sarà costui e non gli altri condòmini a poter agire, ma secondo le regole del mandato, dovendo però dimostrare che egli aveva impartito istruzioni al suo delegato e che costui le ha violate.

- Laddove sussista un conflitto di interessi fra un condòmino ed il condominio, qualora il condòmino in conflitto di interessi sia stato delegato da altro condòmino ad esprimere il voto in assemblea, la situazione di conflitto che lo riguarda non è estensibile aprioristicamente al rappresentato, ma soltanto allorché si accerti, in concreto, che il delegante non era a conoscenza di tale situazione, dovendosi, in caso contrario, presumere che il delegante, nel conferire il mandato, abbia valutato anche il proprio interesse - non personale ma quale componente della collettività - e lo abbia ritenuto conforme a quello portato dal delegato.

Da tutto ciò desumiamo che corrisponde ad un pregiudizio ritenere che l'aspirante Amministratore rechi un interesse contrario a quello della compagine condominiale che debba esprimersi circa la nomina dell'Amministratore; infatti, l'interesse della compagine è scegliere il professionista migliore ed economicamente più vantaggioso.

L'interesse dell'aspirante Amministratore è essere nominato Amministratore e gestire il Condominio dietro un compenso.

L'interesse del delegante - del condòmino che conferisce la delega all'aspirante Amministratore - è innanzitutto di poter essere presente all'Assemblea, almeno per delega, allo scopo di esprimere il suo voto sui punti all'OdG.

Né possiamo aprioristicamente ed illegittimamente estendere la norma dell'art. 67 disp. att. c.c. che vieta all'Amministratore di recare deleghe all'aspirante Amministratore, il quale, a rigor di logica, non è, appunto (ancora) Amministratore, bensì è un terzo rispetto al Condominio.

=> Va annullata la delibera votata anche dall'amministratore delegato da un condomino

Ovviamente, laddove l'aspirante Amministratore fosse anche condòmino del Condominio alla cui gestione, per l'appunto, aspira, si veda quanto detto sopra sul conflitto di interessi del condòmino delegato che non intacca il delegante ed a quali condizioni.

Pertanto, laddove si intenda contestare detto conferimento di delega , sarà innanzitutto da dimostrare la contrapposizione di interessi tra aspirante Amministratore e Condominio e, soprattutto, la sproporzione nella soddisfazione dell'interesse del soggetto poi divenuto Amministratore rispetto all'interesse del Condominio , il ché, a nostro avviso, è di difficile dimostrazione, salve le peculiarità del caso concreto.

L'unico caso che ci sovviene in cui si potrebbe ravvisare un conflitto di interessi diretto e non mediato tra l'aspirante Amministratore e il Condominio è quello in cui l'aspirante Amministratore avesse un interesse personale ad ottenere un vantaggio da una votazione favorevole o sfavorevole, a seconda dei casi, su un altro punto all'Ordine del Giorno (non quindi quello concernente la nomina dell'Amministratore), laddove la votazione 'a favore' o 'contro' fosse contemporaneamente a vantaggio dell'aspirante Amministratore ed a svantaggio del Condominio.

Vero è, invece, che molto spesso si conferisce delega ad un soggetto terzo che aspiri alla nomina di Amministratore perché si intende cercare il conforto e la difesa rispetto a ritenuti soprusi ed ingiustizie perpetrate dall'Amministratore in carica; tuttavia, non solo il nostro povero delegato non potrà raddrizzare gli eventuali torti nell'arco di un'Assemblea, ma anzi, questo lo 'macchierebbe' come 'di parte' ed a favore del condòmino delegante, mentre l'Amministratore è il gestore della cosa condominiale e rappresenta TUTTI i condòmini, non solamente chi lo ha votato.

Pertanto, sebbene si ritenga che, ricorrendo i presupposti di cui sopra, la delega all'aspirante Amministratore sia legittima, si consiglia prudenza e moderazione nell'esercitare tale diritto.

=> Conflitto d'interessi in Condominio se il condomino è portatore di un duplice interesse

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

Cerca: delega amministratore legittima

Commenta la notizia, interagisci...

    in evidenza

Dello stesso argomento