La figura dell'amministratore di condominio è andata trasformandosi radicalmente nel corso del tempo, plasmata dai numerosissimi interventi del legislatore susseguitisi negli ultimi vent'anni e su più piani che lo hanno reso probabilmente la figura più trasversale ed eclettica nel firmamento italiano delle professioni non ordinistiche.
Si pensi al lento ma inesorabile stratificarsi di norme che, soltanto a partire dal riconoscimento del condominio come sostituto d'imposta nel 1998 in poi, ne hanno fissato i tratti professionali ponendolo nella necessità di formare in maniera via via sempre più estesa la sfera delle proprie competenze come un vasto mosaico nel quale si sommano e rientrano, accostati tra loro, tasselli cognitivi essenziali di diritto, di contabilità, di fiscalità, di edilizia ed urbanistica, di tecniche di comunicazione e gestione dei rapporti. E chi più ne ha, più ne metta.
Sulla base di tali premesse va da sé che, a fronte di una sempre più densa concentrazione di competenze richieste gli e di adempimenti normativamente demandategli, l'amministratore di condominio abbia di pari passo e conseguentemente accumulato attorno a sé altrettante responsabilità ed obblighi cui rispondere.
Gravi irregolarità dell'amministratore di condominio: attenti a non esagerare
Tanto da risultare completamente stravolta e rendere ormai desueta e non più concepibile l'immagine quasi artigiana dell'amministratore "vecchio stampo", chino su scartoffie e armato di sola calcolatrice, per essere proiettata viceversa verso quella certamente più impegnativa del professionista "strutturato" a tuttotondo.
Tale, d'altronde, era e resta uno degli obiettivi dichiaratamente perseguiti dal Legislatore della Riforma del 2012. A confermarlo, tra gli altri, è la semplice lettura dei corposissimi nuovi articoli 1129 e 1130 cod. civ. che, delineando plurimi obblighi e pregnanti attribuzioni del moderno amministratore condominiale professionista, ne offre una radiografia estremamente definita.
Gli obblighi dell'amministratore di condominio
Trai più importanti obblighi rientrano quelli di: tenuta e aggiornamento del registro d'anagrafe condominiale, registro di nomina e revoca amministratori, registro di contabilità e libro verbali; affissione nel condominio del proprio nome e recapiti; apertura di un conto corrente intestato al condominio sul quale movimentare in via esclusiva le somme ricevute o erogate per conto del condominio stesso; specificare all'atto di accettazione della nomina o del suo rinnovo analiticamente gli importi a lui dovuti a titolo di compenso; agire con ricorso per decreto ingiuntivo entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio di riferimento per la riscossione forzosa delle quote condominiali insolute salvo espressa dispensa dell'assemblea; convocazione ogni anno (v. art.1130, co.1, numeri 1 e 10 cod. civ.) dell'assemblea per l'approvazione del rendiconto condominiale.
I gravi motivi che giustificano la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio
Parallelamente il Legislatore ha provveduto ad ampliare e tipizzare i "gravi motivi" che giustificano la rimozione giudiziale dal proprio incarico, trai quali rientrano: l'omessa convocazione assembleare per la presentazione del proprio rendiconto di gestione, anche per un solo anno; la mancata apertura del conto corrente condominiale e il suo utilizzo in via esclusiva per tutte le operazioni d'esercizio; l'aver acconsentito, per un credito insoddisfatto, alla cancellazione di formalità eseguite nei registi immobiliari a tutela dei condomini; l'inerzia nel seguire l'azione giudiziaria finalizzata alla riscossione forzosa delle quote condominiali.
In applicazione dei principî normativi su richiamati si è recentemente pronunciato, allineandovisi, anche il Tribunale di Foggia con proprio decreto di revoca del 7 ottobre 2019 n.408.
Il provvedimento di revoca del Tribunale di Foggia del 7.10.2019 n.408
Il Giudice pugliese veniva adito ai sensi dell'art.1129 commi 11 e 12 cod. civ. nel maggio del 2019 da alcuni condomini che gli richiedevano pronuncia di revoca dell'amministratore, nominato dall'assemblea nel dicembre 2017, adducendo plurimi motivi a sostegno della propria domanda: omessa sua convocazione annuale dell'assemblea ordinaria per l'esame ed approvazione del rendiconto d'esercizio 2017 e 2018; omesso suo impulso nei termini di legge alle azioni di recupero giudiziale dei crediti verso i morosi; mancato suo utilizzo esclusivo del conto corrente condominiale per le operazioni d'esercizio; non ottemperamento agli obblighi di cui all'art. 1130, n. 6), 7) e 9); omessa o inesatta sua comunicazione dei propri dati.
Amministratore di condominio in prorogatio e revoca per gravi irregolarità, quand'è possibile?
Il Tribunale, dato atto del documentato grave inadempimento dell'amministratore consistente nell'omessa convocazione dell'assemblea per la presentazione e approvazione dei bilanci e rendiconti dall'esercizio 2017 in poi, correttamente rilevando in ciò un grave inadempimento dell'amministratore ad un preciso obbligo impostogli dalla legge per di più impeditivo dell'attuazione del controllo da parte dei condomini sulla gestione della cosa comune, riteneva la gravità di tale sola condotta in sé sufficiente a determinare la sua revoca ex art. 1129 c.c., senza necessità neppure di valutare le ulteriori irregolarità evidenziate dai ricorrenti.
Il provvedimento conferma, pertanto, il principio più volte ribadito dai Giudici di merito e legittimità (vedasi da ultimo Tribunale di Roma, 3.2.2020 n.2255) secondo cui è dovere dell'amministratore quello di offrire il proprio rendiconto ai condomini, attraverso una puntuale tenuta della contabilità, delle movimentazioni e relative ripartizioni in maniera tale da fornire prova chiara ed intellegibile anche circa la corrispondenza tra entrate e uscite e documenti giustificativi onde consentire di verificare il corretto adempimento delle obbligazioni nascenti dal proprio incarico.
Gravi irregolarità commesse dall'amministratore, ecco cosa succede....
