In occasione della riunione condominiale siamo soliti assistere alla nomina del presidente e del segretario. Si tratta di due figure, normalmente, individuate tra i presenti e che svolgono un ruolo essenzialmente formale.
Alla resa dei conti, succede che l'assemblea venga condotta dall'amministratore e che il verbale, ritualmente letto dai presenti, sia sottoscritto, in calce, dal presidente e dal segretario anzi detti.
Ebbene, queste due figure sono, poi, così importanti? In particolare, presidente e segretario possono essere anche degli estranei al condominio?
Con la sentenza n. 1157 del 02.07.2020 il Tribunale di Cosenza ha risposto a quest'ultima domanda, risolvendo, in questo modo, l'impugnazione di una riunione condominiale la quale era stata presieduta da un soggetto estraneo al fabbricato.
Verifichiamo, pertanto, insieme la vicenda sottoposta al vaglio del magistrato calabrese, i principi giuridici emersi dalla medesima e la comune interpretazione giurisprudenziale sull'importanza e sul ruolo svolto dal presidente e dal segretario di un'assemblea condominiale.
Presidente e segretario possono essere anche estranei: il caso
Una condòmina di un fabbricato della zona ha ritenuto opportuno impugnare un deliberato assembleare poiché, tra le varie motivazioni, la riunione era stata governata da un soggetto estraneo all'edificio, in qualità di presidente dell'adunanza.
Secondo l'attrice, tale circostanza era sufficiente a legittimare l'interesse alla predetta impugnativa nonché ad invalidare l'assemblea.
Il condominio convenuto, costituendosi, si difendeva sostenendo l'irrilevanza della circostanza posta a base dell'impugnativa, tenuto conto, altresì, del fatto che l'assemblea non aveva preso alcuna decisione sostanziale in quella sede.
Il Tribunale di Cosenza, esaminati i fatti, non è stato d'accordo con la ricostruzione, in termini giuridici, offerta dalla parte ricorrente e ha rigettato la domanda proposta, di conseguenza, condannando la ricorrente al pagamento delle spese di giudizio.
Procediamo nel capire i motivi di questa decisione.
Presidente e segretario dell'assemblea condominiale: caratteristiche
Un'ordinanza abbastanza recente della Corte di Cassazione (Ord. n. 27163/2017) si è rivelata molto utile per chiarire l'importanza e le caratteristiche del presidente e del segretario dell'assemblea condominiale.
All'interno di questa pronuncia, ad esempio, si legge che non sussiste «prima come dopo la Riforma del 2012, una disposizione di legge che prescriva (a differenza di quanto il Codice civile fa all'art. 2375 per le deliberazioni dell'assemblea delle società per azioni) che le delibere dell'assemblea dei condomini debbano constare da verbale sottoscritto dal presidente e dal segretario.
È la natura di organo collegiale dell'assemblea condominiale che lascia presumere che essa agisca sotto la direzione del presidente, il quale ne accerta la regolare costituzione, apre e regola la discussione sugli argomenti indicati nell'ordine del giorno, indice la votazione e ne dichiara il risultato, conferendo all'assemblea concretezza di espressione comunicativa (arg. da Cass. Sez. 2, 13/11/2009, n. 24132)».
Presidente e Segretario: funzioni e compiti
Gli Ermellini proseguono nella loro disamina sull'argomento precisando che «In epoca risalente, questa stessa Corte aveva così affermato che, proprio perché la nomina del presidente e del segretario dell'assemblea dei condomini non è prevista da alcuna norma (come anche la redazione per iscritto del verbale che non incida su diritti reali immobiliari), le eventuali irregolarità formali relative alla nomina del Presidente e del segretario dell'assemblea dei condomini non comportano l'invalidità delle delibere dell'assemblea (Cass. Sez. 2, 16/07/1980, n. 4615; Cass. Sez. 2, 27/06/1987, 5709).
È stato invece di recente riaffermato che l'effetto della sottoscrizione del verbale ad opera del presidente e del segretario della riunione è unicamente quello di imprimervi il valore probatorio di scrittura privata con riguardo alla provenienza delle dichiarazioni dai sottoscrittori (Cass. Sez. 6 - 2, 09/05/2017, n. 11375)».
Infine, a proposito della firma non apposta al verbale dal presidente, la citata Cassazione afferma che «non può logicamente concludersi che la disposizione regolamentare che obblighi l'assemblea a nominare un presidente comporti ex se l'automatica annullabilità del verbale comunque redatto sotto la direzione del presidente nominato e soltanto da questo non firmato».
A questo punto, appare chiaro che il ruolo svolto dal presidente e dal segretario di un'assemblea condominiale nonché le eventuali irregolarità che sono legate alla loro nomina, alla firma o alla persona, sono, solitamente, privi di particolare rilievo.
La delibera è valida se l'amministratore di condominio svolge la funzione di segretario?
Presidente e segretario: non è importante se sono estranei al condominio
Pur non richiamandosi alla decisione appena descritta della Cassazione, ma nel solco dei principi espressi nella medesima, il Tribunale di Cosenza ha rigetto l'impugnativa proposta dalla condòmina perché «Per quanto attiene, poi, alla eccezione sollevata dalla T.S. relativa alla carica di Presidente del consesso assembleare assunta da soggetto estraneo al condominio, vi è da dire che le cariche di Presidente e Segretario possono essere ricoperte da qualsiasi condomino oppure da un estraneo, Tribunale di Milano 18.12.1961 secondo cui "se il regolamento nulla dice è possibile nominare Presidente anche un terzo intervenuto come delegato di un condomino".
Più pregante è il principio secondo cui la mancata nomina o l'irregolarità di nomina del Presidente o del Segretario non comportano, secondo la Cassazione (sentenze 5709/87 e 4615/80), l'invalidità delle delibere di assemblea prese regolarmente che è proprio il caso in disamina».
In conclusione, quindi, secondo il giudice calabrese, l'impugnazione proposta è apparsa priva di alcun pregio sostanziale, poiché:
- in assenza di una disposizione regolamentare di segno contrario, l'estraneità al condominio del nominato presidente o del segretario non poteva essere decisiva ai fini della validità dell'assemblea;
- l'eventuale vizio nella nomina non poteva, comunque, generare alcuna conseguenza, visto che, nel caso concreto, il deliberato assembleare era stato assunto regolarmente.
Per queste ragioni, la domanda è stata rigettata integralmente.
