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I nominativi dei votanti vanno sempre indicati nel verbale assembleare
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I nominativi dei votanti vanno sempre indicati nel verbale assembleare

L'omissione non rende annullabile la delibera solo se dalla verbalizzazione è possibile ricostruire con certezza chi ha votato a favore

Avv. Gianfranco Di Rago  

La mancata indicazione nel verbale assembleare del nominativo dei condomini favorevoli, contrari e astenuti all'adozione della deliberazione rende la stessa annullabile. Lo ha stabilito il Tribunale di Catania con sentenza n. 2446 del 13 luglio 2020, con la quale è stata accolta l'impugnazione di alcuni condomini.

Occorre però aggiungere, sulla scorta di un principio da tempo seguito dalla Suprema Corte, che tale omissione risulta per così dire sanata ove dal medesimo verbale sia possibile ricostruire con certezza quali condomini abbiano votato a favore dell'adozione della delibera.

Verbale assemblea e nome dei votanti, il caso concreto.

Con atto di citazione notificato all'amministratore condominiale due condomini avevano chiesto al Tribunale siciliano l'annullamento di una delibera condominiale perché, tra gli altri motivi di impugnazione, nel verbale assembleare non erano stati indicati i soggetti che si erano espressi a favore e contro la stessa e non era stato quindi possibile verificare il raggiungimento del quorum di legge. Si era costituito in giudizio il condominio, chiedendo il rigetto della domanda.

La delibera assembleare per essere valida deve contenere i nomi di partecipanti e votanti?

L'accertamento dei fatti di causa, come verificare la regolarità del verbale

Come si evince dalla sentenza in questione, il Giudice aveva potuto appurare che nel testo della delibera impugnata risultava che la stessa era stata assunta a "maggioranza e con la sola astensione del Sig. (...)" quando in assemblea erano presenti condomini per 660,908 millesimi di proprietà.

Risultava infatti dal verbale che al momento dell'insediamento dell'assemblea erano presenti condomini per un totale di 560,633 millesimi e che nel corso dell'assemblea erano intervenuti altri condomini, individuati nominativamente e con indicazione dei rispettivi millesimi di proprietà.

La verbalizzazione concludeva quindi indicando che la delibera era stata assunta a maggioranza con il voto favorevole di tutti i condomini, a eccezione di un condomino indicato del pari nominativamente.

Peraltro, come si legge nella sentenza, dal verbale si comprendeva chiaramente che la delibera era stata assunta con il voto favorevole di 585,701 millesimi e, quindi, con un numero di condomini superiore al quorum dei 500 millesimi previsti per legge.

Sulla base di quanto sopra il Tribunale di Catania aveva quindi concluso che la domanda dei condomini attori si palesava infondata, quantomeno in relazione alla presunta mancanza del quorum assembleare prescritto dalla legge.

Copia conforme verbale assemblea condominiale

Verbale assemblea e nome dei votanti, l'annullamento della deliberazione assembleare.

Cionondimeno il Tribunale siciliano, come indicato in premessa, ha ritenuto di dover annullare la delibera impugnata per un altro motivo, ovvero quello della mancata indicazione nominativa degli assenzienti e dei dissenzienti.

A questo proposito sono state ripercorse pedissequamente le argomentazioni in diritto espresse sul punto dalla Suprema Corte, in particolare in Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009 n. 18192.

Si è infatti osservato come l'art. 1136 c.c. disponga che le deliberazioni assembleari debbano approvarsi con un numero di voti che rappresenti la maggioranza, semplice o qualificata, dei partecipanti al condominio intervenuti nella riunione e del valore dell'edificio e che di esse debba redigersi il verbale.

La norma de qua, ai fini della validità delle deliberazioni adottate, non dispone espressamente che debbano individuarsi, riproducendoli nel verbale, i nomi dei singoli partecipanti alla votazione, assenzienti e dissenzienti, e i valori delle rispettive quote millesimali.

Tuttavia l'individuazione dei partecipanti assenzienti e dissenzienti deve ritenersi essenziale.

Infatti nelle maggioranze richieste per la validità delle approvazioni delle deliberazioni - come per la validità della costituzione stessa dell'assemblea - convergono l'elemento personale (i partecipanti al condominio) e quello reale (la quota proporzionale dell'edificio espresso in millesimi che può variare in relazione al valore delle singole unità immobiliari).

Inoltre il potere di impugnare le delibere è riservato ai condomini dissenzienti (oltre che agli astenuti e agli assenti).

Come scrivere il verbale di assemblea

Sotto il primo profilo, è indispensabile individuare nominativamente i condomini assenzienti e dissenzienti al fine della verifica dell'esistenza della maggioranza prescritta con riferimento all'elemento reale.

La verifica dell'esistenza del quorum prescritto ex lege postula infatti l'indicazione nominativa dei condomini che abbiano approvato la delibera.

Quanto all'altro profilo, il voto produce effetti rilevanti successivi alla deliberazione in sé e per sé considerata, essendone consentita l'impugnazione ai condomini dissenzienti (e agli assenti, che peraltro già risultano individuati all'esito delle operazioni preliminari dirette alla verifica della regolare costituzione dell'assemblea).

Ecco quindi che occorre indicare fin dal momento dell'espressione del voto i condomini legittimati a impugnare la deliberazione.

Occorre poi prendere in considerazione l'innegabile interesse dei condomini a valutare l'esistenza di un eventuale conflitto di interessi in capo ai votanti, possibile solo con l'individuazione della manifestazione del voto atteso che, mancando questa, non è dato conoscere se i voti, favorevoli o contrari, provengano da differenti valutazioni dell'interesse comune o da uno proprio dei singoli con quello confliggente.

Il valore probatorio del verbale di assemblea condominiale

Da quanto sopra, secondo il Tribunale di Catania, consegue che non è conforme alla disciplina legale omettere nel verbale assembleare l'indicazione nominativa dei singoli condomini favorevoli e contrari e le loro quote di partecipazione al condominio, limitandosi a prendere atto del risultato della votazione, con espressioni del tipo "l'assemblea a maggioranza ha deliberato".

Il pezzo mancante del puzzle: la possibilità utilizzare il medesimo verbale assembleare per pervenire alle informazioni (apparentemente) mancanti mediante una semplice operazione aritmetica di sottrazione.

Come si anticipava, la sentenza in questione pare aver seguito l'insegnamento della Suprema Corte fino a un certo punto, smarrendo "la dritta via" proprio al crocicchio di maggiore importanza. Infatti, continuando nella lettura di Cass. civ., sez. II, 10 agosto 2009 n. 18192 (successivamente confermata da Cass. civ., sez. II, 31 marzo 2015 n. 6552), viene individuato il ragionevole principio di diritto per cui non è annullabile la delibera il cui verbale, ancorché non riporti l'indicazione nominativa dei condomini che hanno votato a favore, tuttavia contenga, tra l'altro, l'elenco di tutti i condomini presenti, personalmente o per delega, con i relativi millesimi, e nel contempo rechi l'indicazione nominativa dei condomini che si sono astenuti e che hanno votato contro e del valore complessivo delle rispettive quote millesimali, perché tali dati consentono di stabilire con sicurezza, per differenza, quanti e quali condomini hanno espresso voto favorevole, nonché di verificare che la deliberazione assunta abbia superato il quorum richiesto dalla legge.

Nel caso in questione, come si ricorderà, dal verbale assembleare risultava che la deliberazione impugnata era stata assunta a "maggioranza e con la sola astensione del Sig. (...)" ed erano stati parimenti indicati tutti i condomini presenti inizialmente, nonché quelli aggiuntisi successivamente.

In queste condizioni era quindi possibile non solo ricostruire il quorum raggiunto in occasione della deliberazione impugnata, come del resto rilevato dal medesimo Giudice di merito, ma anche individuare i condomini favorevoli, mediante una semplice operazione aritmetica, proprio partendo dal dato fondamentale dell'unica astensione dal voto imputabile a uno specifico condomino.

La comunicazione del verbale dell'assemblea. Tempi e modalità

Scarica Trib. Catania 13 luglio 2020 n. 2446

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