In caso di frazionamento di un'unità immobiliare per la realizzazione di due appartamenti distinti ed autonomi, sarà necessario aprire una nuova porta sul pianerottolo al fine di consentire l'accesso al nuovo immobile.
Giova, pertanto, chiedersi se tale nuova apertura sul pianerottolo di un piano dello stabile condominiale sia consentita oppure leda i diritti degli altri condòmini.
Con una recente sentenza n. 7159/2022 il Tribunale di Roma si è pronunciato sulla domanda promossa da un Condominio per l'ottenimento dell'accertamento e della declaratoria di illegittimità dell'intervento edilizio posto in essere da un condòmino che, al fine di poter accedere alla nuova unità immobiliare creatasi dal frazionamento dell'originario unico immobile di sua proprietà, aveva aperto una nuova porta, nel vano destinato al passaggio dei tubi condominiali, sul pianerottolo del secondo piano.
Il Tribunale, anche alla luce della consulenza tecnica d'ufficio svolta nel corso dell'istruttoria, ha rigettato la domanda attorea dichiarando legittimo l'intervento del condòmino di apertura di una nuova porta.
Vediamo le motivazioni della sentenza.
Apertura di una nuova porta sul pianerottolo condominiale: quando non si tratta di innovazione
Le innovazioni, per definizione giurisprudenziale, sono opere materiali o immateriali che riguardano un bene comune che comportano "l'alterazione della entità sostanziale o il mutamento della originaria destinazione, in modo che le parti comuni, in seguito alle attività o alle opere innovative eseguite, presentino una diversa consistenza materiale, ovvero vengano ad essere utilizzate per fini diversi da quelli precedenti" (Cass. n. 1389/1998 n. 12654/2006 e Trib. Modena n. 202/2019).
Ogni volta, dunque, che l'uso più intenso della cosa comune comporti una modifica-alterazione del bene comune si ricadrà nelle ipotesi di "innovazione" disciplinata dagli artt. 1120 c.c.
È innovazione (o alterazione) della cosa comune una modificazione della forma o della sostanza del bene che abbia l'effetto di alterarne la consistenza materiale o la destinazione originaria del bene comune (Cass. n. 22203/2017).
L'apertura della porta del nuovo immobile ricavato nel vano in cui passano i tubi destinati ai servizi condominiali, in un piano del fabbricato, costituisce, dunque, uso più intenso della cosa comune e non innovazione purché l'intervento edilizio si realizzi nei limiti di cui all'art. 1102 c.c. ovvero senza alterare la destinazione della cosa comune e senza impedire agli altri condòmini di farne uso secondo il proprio diritto.
Apertura di una nuova porta sul pianerottolo condominiale: quando è uso più intenso della cosa comune
Ciascun condòmino non può nel piano o porzione di piano di sua proprietà eseguire opere che rechino danno alle parti comuni dell'edificio ovvero determinino un pregiudizio alla stabilità, alla sicurezza o al decoro architettonico dell'edificio.
Il condòmino, può, però trarre dal bene comune una utilità più intensa o diversa da quella ricavata dagli altri condòmini, nel rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c.
I due limiti fondamentali all'uso della cosa comune sono:
- Il divieto di alterare la destinazione della cosa: si intende la destinazione specifica attribuita e riconosciuta in concreto dai condòmini;
- Il divieto di impedire agli altri partecipanti di farne parimenti uso: si intende non uso "identico" poiché è ammesso che un condòmino faccia un uso più intenso della cosa rispetto agli altri, bensì il diritto di ciascuno di usare la cosa al pari degli altri.
L'apertura di una nuova porta sul pianerottolo condominiale, nel vano in cui passano i tubi destinati ai servizi condominiali è, dunque, da considerarsi uso più intenso della cosa comune nella misura in cui non ecceda i suddetti limiti posti dalla norma di cui all'art. 1102 c.c.
Apertura di una nuova porta sul pianerottolo condominiale: la sicurezza e la stabilità dell'edificio condominiale. Gli esiti della ctu
Nel caso in esame, dalle risultanze della consulenza tecnica d'ufficio era emerso che:
- l'apertura della porta non interessava la struttura portante dell'edificio e, di conseguenza non era stata compromessa la stabilità dell'edificio stesso;
- l'apertura della porta aveva occupato parte dell'intercapedine utilizzata per il passaggio dei tubi condominiali creando, al posto di un unico vano, due piccoli vani;
- lo spazio residuo del cavedio consentiva il passaggio dei cavi il cui corso era stato deviato senza disservizi condominiali;
- era ancora possibile passare dei cavi condominiali in futuro.
Apertura di una nuova porta sul pianerottolo condominiale: è uso più intenso della cosa comune. La decisione
All'esito della consulenza tecnica d'ufficio era emersa l'inesistenza di pregiudizio alcuno alla stabilità e sicurezza dell'edificio condominiale in quanto l'apertura non aveva interessato la struttura portante dello stesso.
Era inoltre emerso il rispetto dei limiti di cui all'art. 1102 c.c. poiché l'apertura della porta realizzata nell'intercapedine utilizzata per il passaggio dei cavi condominiali non alterava la destinazione della cosa in quanto da sempre utilizzata esclusivamente per tale passaggio, né escludeva o limitava l'utilizzazione da parte degli altri condòmini.
In conclusione, nella specie, è stata accertata la non incidenza dell'apertura della porta sulla concreta facoltà di utilizzo del bene come passaggio dei cavi condominiali (destinazione data dai condòmini all'intercapedine) - unica facoltà possibile - con la conseguenza che il Tribunale ha dichiarato legittima l'opera realizzata dal condòmino in quanto rispettosa dei limiti di cui all'art. 1102 c.c.
Il Tribunale ha, altresì, escluso rilevanza ai profili di irregolarità urbanistica dell'intervento edilizio eseguito dal condòmino poiché attinenti a profili di carattere amministrativo.
