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Divisione di comunione e condominio?

È sempre la funzione del bene che determina il regime
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti 

Con la pronuncia che commenteremo la Corte d'Appello de l'Aquila affronta una tematica che spesso tormenta l'interprete, cioè stabilire se un bene immobile di comproprietà di diversi soggetti sia in comunione o in Condominio.

Vediamo come la Corte affronta la questione nel caso pratico sottopostole.

Divisione di comunione e condominio? La pronuncia

La vicenda prende le mosse dall'azione promossa da Tizio contro Caio, Sempronio e Mevio; questi soggetti erano tutti comproprietari di un'area, sulla quale posava il fabbricato, anch'esso in comproprietà tra loro e costituiva quindi area annessa al medesimo.

Tizio domanda al Tribunale la divisione di questa area, cioè lo scioglimento della comunione tra sé e Caio, Sempronio e Mevio, con attribuzione di una porzione a ciascun condividente come indicata in una scrittura privata del 2004 intercorsa tra le parti.

Caio e Sempronio si costituiscono in giudizio aderendo alla domanda di Tizio, mentre Sempronio, anch'esso costituitosi, si oppone, invocando la natura condominiale (rectius, di bene comune di un Condominio) dell'area da dividere.

Il Tribunale rigetta la domanda di Tizio

Secondo il Giudice di prime cure, infatti:

  • la documentazione prodotta (planimetrie e rilievi fotografici) attesta che l'area in questione è, come detto, un'area su cui è stato edificato l'edificio parimenti in comunione dell'attore e dei convenuti
  • sempre dalla documentazione si evince che l'area ha la funzione di dare aria e luce all'edificio, consentire ai proprietari il parcheggio dei veicoli, il ricovero di oggetti all'aperto e lo svolgimento delle attività strumentali rispetto al godimento delle singole unità immobiliari
  • essendo detta area un bene comune del Condominio esistente (il fabbricato, con i suoi diversi proprietari Tizio, Caio Sempronio e Mevio), la divisione della stessa deve essere disposta alla stregua delle norme che dettano la divisione del Condominio, non della comunione, quindi ai sensi dell'art. 1119 c.c. e degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., ove la prima delle norme prevede che le parti comuni non siano soggette a divisione a meno che la stessa possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condòmino e con il consenso di tutti i partecipanti al Condominio
  • siccome, già a far data dalla menzionata scrittura privata del 2004, Tizio aveva manifestato agli altri condòmini (Caio, Sempronio e Mevio) di avere intenzione, una volta ottenuta la divisione, di utilizzare la porzione dell'area a lui assegnata per realizzarvi due locali, essendosi peraltro già attivato per ottenere il titolo presso il Comune, considerata appunto la situazione di fatto e la funzionalità di quest'area, che, prima delle divisione, permetteva ai condòmini di godere di un ampio spazio su tutti i lati dell'edificio, con tutte le relative comodità (facilità di ispezione dell'edificio, ampia comodità di effettuare lavori di manutenzione, possibilità di posizionare e muovere oggetti anche di grossa entità su tutti i lati del fabbricato), la divisione ai sensi dell'art. 1119 c.c. non può essere disposta perché la caratteristica dell'area comune in parola verrebbe meno, tranne che per la parte anteriore (destinata a rimanere in comune), così rendendo l'uso della cosa comune più incomodo a tutti i condòmini, escluso Tizio
  • la scrittura privata del 2004 non poteva avere la valenza di impegno contrattuale che le assegnavano le parti - in particolare, Tizio, Caio e Sempronio - sia perché la stessa era risalente ad un momento in cui le parti erano diverse - apprendiamo infatti che Sempronio subentrò dopo la stipula della scrittura nella comproprietà del fabbricato e dell'area in parola - sia perché si riportava unicamente un impegno a mantenere l'area in uso comune ai condividenti, ma nulla era stabilito circa la ipotetica e futura divisione dell'area

Tizio propone appello e la Corte d'Appello de L'Aquila, con la sentenza n. 662 del 9 maggio 2022, lo rigetta, sebbene per motivazioni in parte diverse da quelle addotte dal Tribunale.

Come si dividono i beni comuni

Nell'atto di appello, ci riporta la Corte, Tizio afferma che il Giudice di I° avrebbe errato, in quanto, a mente della pronuncia della Cassazione (Sent. n. 26041 del 2019), «l'art. 1119 c.c. nel nuovo testo modificato dall'art. 4 della L. n. 220 del 2012, va interpretato nel senso che "le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che - per la divisione giudiziari a- la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e - per la divisione volontaria - a meno che non sia concluso contratto che riporti, in scrittura privata o atto pubblico, il "consenso di tutti i partecipanti al condominio"; quest'ultimo requisito non è richiesto per la divisione giudiziaria».

Tizio sostiene che i partecipanti alla scrittura privata del 2004 erano già pervenuti alla divisione volontaria dell'area comune, sicché ha errato il Tribunale nel fondare il proprio giudizio sul criterio della non comodità della divisione.

In altri termini il Tribunale avrebbe dovuto dare atto dell'intervenuta divisione volontaria della corte comune annessa al fabbricato di civile abitazione, disponendo la divisione di detta area in conformità della scrittura privata del 2004 e delle quote già fissate con essa.

La Corte, tuttavia, solleva un problema di rito che però diventa di merito, perché la forma è sostanza: Tizio ha avviato il giudizio di I° svolgendo una domanda di divisione (giudiziale) della comunione sull'area ai sensi dell'art. 1111 c.c. e non è pertanto consentito allo stesso mutare la propria domanda, in II°, in azione di riconoscimento della divisione (volontaria) operata e già avvenuta tra le parti.

Siccome, poi, Tizio non ha contestato, in sede di appello, la qualificazione dell'area, data dal Giudice di prime cure, come bene comune condominiale, è evidente che la domanda svolta vada qualificata come domanda ai sensi dell'art. 1119 c.c., cioè come divisione giudiziaria di un bene comune a fronte del rifiuto opposto dagli altri condòmini a realizzarla.

Se, infatti, tutte le parti fossero state d'accordo, si sarebbe addivenuti alla divisione volontaria.

Essendo così inquadrata la fattispecie, è praticamente impossibile superare l'evidenza di fatto data dall'uso più incomodo che dell'area farebbero gli altri condòmini in caso di divisione.

Corre l'obbligo evidenziare che sia il Tribunale che la Corte d'Appello danno particolare rilievo, a quanto possiamo dedurre leggendo unicamente la sentenza di II°, alla circostanza della volontà, da parte di Tizio, di edificare nella porzione dell'area a lui spettante post divisione, per come manifestata nella scrittura del 2004 e confermata negli atti difensivi.

Quindi, non è solamente la situazione oggettiva in seguito alla divisione a venire in rilievo, ma anche l'uso potenziale che uno dei condividenti intende fare della porzione da attribuirsi a lui.

È la funzione a rendere condominiale una parte dell'edificio

Sentenza
Scarica App. L'Aquila 9 maggio 2022 n. 662

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