Quando si discute del cortile condominiale e della possibilità di utilizzarlo per la sosta degli autoveicoli, la questione viene dibattuta in assemblea. Dunque, è questa ad organizzare la gestione del bene comune, a stabilire come è meglio utilizzarlo nel rispetto del diritto paritario di tutti i proprietari e a prevedere, a tale scopo e se necessario, un'apposita turnazione.
Invece, nella vicenda esaminata durante ben tre gradi di giudizio e culminata con la recente ordinanza della Corte di Cassazione n. 38468 del 6 dicembre 2021, il cortile condominiale è stato oggetto di una domanda di divisione giudiziale.
Con tale azione si è, quindi, inteso ottenere lo scioglimento della comunione sul cespite e la conseguente attribuzione, ad ogni proprietario, della relativa porzione, da utilizzare come posto auto.
A quanto pare, però, è stata necessaria la valutazione degli Ermellini per rimediare ad un vizio di ultra petizione in cui è incorsa la Corte di Appello di Venezia durante il secondo grado.
Non mi resta, pertanto, che descrivere le circostanze di fatto che hanno caratterizzato questa diatriba, prima di entrare nel merito giuridico della decisione assunta dai giudici del Palazzaccio.
Scioglimento comunione sul cortile: il caso concreto
In un condominio, due proprietari, madre e figlio, avevano convenuto in giudizio gli altri compartecipanti al fabbricato affinché venisse dichiarato lo scioglimento della comunione sul cortile dell'edificio. Lo scopo era quello di vedersi assegnare per sé e per gli altri un posto auto. Tale istanza faceva, infatti, parte dell'originaria domanda giudiziale.
Da quanto si legge nella ricostruzione dei fatti offerta dalla Cassazione, i ricorrenti ottenevano, in primo grado, il riconoscimento di quanto richiesto. Non era stata, invece, della stessa opinione, la successiva Corte di Appello di Venezia che aveva revocato la prima decisione.
Più precisamente, l'ufficio veneziano aveva stabilito che il cortile condominiale dovesse essere utilizzato secondo uno schema predisposto dal Consulente Tecnico d'Ufficio (CTU) e che alcuni posti auto dovessero essere attribuiti nel rispetto di una turnazione trimestrale, a meno che non venisse tagliato un albero ad alto fusto presente in loco.
In ragione di tale decisione, gli istanti condòmini proponevano, quindi, ricorso in Cassazione sottolineando, principalmente, il vizio di ultra petizione in cui era incorsa la Corte di Appello di Venezia.
Essa, infatti, a fronte di una domanda «di scioglimento della comunione sulle porzioni del cortile dell'edificio con attribuzione a ciascun condomino di un posto auto» aveva reso «una pronuncia di regolamentazione giudiziale dell'assegnazione dei posti auto da comprendere nel cortile».
Gli Ermellini hanno, quindi, accolto il ricorso rinviando alla Corte di Appello di Venezia, affinché questa si conformi a quanto espresso nell'ordinanza in commento.
Assegnazione posti auto nel cortile: i poteri dell'assemblea
Come è stato ribadito in quest'occasione dalla Corte di Cassazione, all'assemblea condominiale è attribuita la facoltà di organizzare e gestire il cortile condominiale, stabilendo un criterio di sfruttamento del medesimo, in ragione e nel rispetto del diritto paritario di tutti i proprietari «Secondo consolidata giurisprudenza di questa Corte (cfr. Cass. Sez. 2, 27/05/2016, n. 11034; Cass. Sez. 2, 31/03/2015, n. 6573; Cass. Sez. 2, 19/07/2012, n. 12485; Cass. Sez. 2, 05/03/2008, n. 5997; Cass. Sez. 2, 07/12/2006, n. 26226; Cass. Sez. 2, 22/01/2004, n. 1004), è consentito all'assemblea, nell'ambito del potere di regolamentazione dell'uso delle cose comuni ad essa spettante e con Delib. approvata con la maggioranza stabilita dall'art 1136 c.c., comma 2 individuare all'interno del cortile condominiale i singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, al fine di rendere più ordinato e razionale il godimento paritario, ovvero, allorché sia impossibile il simultaneo godimento in favore di tutti i comproprietari, prevedere il godimento turnario del bene.
Una siffatta delibera mantiene, invero, un valore meramente organizzativo delle modalità d'uso delle cose comuni, senza menomare i diritti dei condomini di godere e disporre delle stesse».
L'assemblea non può, invece, assegnare, definitivamente, un posto fisso nel cortile o trasformare l'originaria destinazione dell'area. Per arrivare a questa conclusione è necessario il consenso unanime dei compartecipanti «La Delib. non può invece contemplare la definitiva assegnazione nominativa a favore di singoli condomini di posti fissi nel cortile comune per il parcheggio dell'autovettura, né trasformare l'originaria destinazione del bene comune rendendone inservibili talune parti dell'edificio all'uso o al godimento anche di un singolo condomino, né addirittura procedere alla divisione del bene comune con l'attribuzione di singole porzioni individuali, occorrendo a tal fine l'espressione di una volontà contrattuale e quindi il consenso di tutti i condomini».
In alternativa, è possibile chiedere lo scioglimento giudiziale della comunione sul cortile.
Parcheggio, uso della cosa come, regolamentazione, inadempimento e azioni
Giudizio divisorio cortile: il magistrato non può mutare la domanda
Se viene richiesto lo scioglimento della comunione sul cortile condominiale, l'ufficio invocato non può modificare la domanda e disporre l'assegnazione turnaria dell'area comune.
In caso contrario, infatti, incorrerebbe in un vizio di ultra petizione in contrasto con l'art. 112 cod. proc. civ. «è comunque evidente che incorre nel vizio di ultrapetizione, ai sensi dell'art. 112 c.p.c., il giudice che, richiesto, come nella specie, dello scioglimento della comunione di un cortile condominiale, e dunque di convertire il diritto di ciascun condomino alla quota ideale in diritto di proprietà esclusiva di porzioni individuali, pronuncia una sentenza contenente una regolamentazione dell'utilizzo dei singoli posti auto di cui possano fruire i singoli partecipanti, così disponendo di un bene della vita diverso da quello oggetto di domanda».
Secondo, pertanto, la Cassazione, la Corte di Appello di Venezia ha errato nel modificare la domanda originaria e nel sostituirsi ad un'incombenza, cioè quella diretta a regolamentare l'uso di un cortile condominiale, attribuita, esclusivamente, alla competenza dell'assemblea.
Nulla la delibera che trasforma il cortile condominiale in parcheggio
