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La divisione del bene comune ed il concetto di comoda divisibilità

Le norme applicabili e i criteri di legge per la divisione della comunione immobiliare non comodamente divisibile.
Avv. Eliana Messineo 
28 Feb, 2022

Alla divisione delle cose comuni si applicano le norme sulla divisione dell'eredità a meno che non si riscontri, nel caso specifico, un'insuperabile incompatibilità.

È quanto previsto dall'art. 1116 c.c. nonché ribadito da costante orientamento giurisprudenziale secondo cui alla divisione delle cose comuni risulta applicabile l'art. 720 c.c. in quanto compatibile (Cass. n. 12758/2001)

L'art. 720 c.c. rubricato "immobili non divisibili" stabilisce che "Se nell'eredità vi sono immobili non comodamente divisibili, o il cui frazionamento recherebbe pregiudizio alle ragioni della pubblica economia o dell'igiene e la divisione dell'intera sostanza non può effettuarsi senza il loro frazionamento, essi devono preferibilmente essere compresi per intero, con addebito dell'eccedenza, nella porzione di uno dei coeredi aventi diritto alla quota maggiore, o anche nelle porzioni di più coeredi, se questi ne richiedono congiuntamente l'attribuzione. Se nessuno dei coeredi è a ciò disposto, si fa luogo alla vendita all'incanto".

Lo spunto per approfondire il tema in esame ci è offerto da una recente sentenza del Tribunale di Modena, 15 febbraio 2022 n. 165, che si è occupata di un caso di divisione di beni comuni, sia facilmente divisibili sia non comodamente divisibili.

Divisione di beni comuni: analisi del caso pratico

Il caso portato al vaglio del Tribunale di Modena riguarda la domanda di divisione di immobili in comunione facenti parte di un più ampio complesso costituito da un edificio residenziale composto da sei appartamenti su tre piani fuori terra oltre ad un piano sottotetto con destinazione soffitte.

Gli attori chiedevano che si procedesse alla divisione dei beni in comunione con il convenuto il quale si costituiva in giudizio aderendo alla domanda di scioglimento della comunione ed associandosi alla richiesta di disporsi una consulenza tecnica d'ufficio al fine di verificare la comoda divisibilità dei beni ed indicare le migliori modalità di scioglimento della comunione.

In particolare i beni oggetto di divisione nel caso di specie erano:

  • le soffitte;
  • l'area cortiliva perimetrale al fabbricato principale, costituita da un'area pavimentata con mattonelle autobloccanti, da un'area inghiaiata e spazio verde;
  • un fabbricato destinato ad autorimessa realizzato in prossimità dell'edificio residenziale.

Con l'ausilio di consulenza tecnica il Tribunale ha accertato la comoda divisibilità di alcuni beni procedendo conseguentemente all'assegnazione alle parti dei lotti divisi mentre ha assegnato il bene "autorimessa" agli attori ponendo a loro carico il pagamento di una somma a titolo di conguaglio.

Vediamo i criteri seguiti dal Tribunale nello scioglimento della comunione.

La divisione del bene comune: il concetto di comoda divisibilità

Il concetto di comoda divisibilità di un immobile a cui fa riferimento l'art. 720 c.c. postula che il frazionamento del bene sia attuabile in tante porzioni separate ciascuna delle quali suscettibile di autonomo godimento da parte di ciascun condividente secondo la normale funzionalità dell'intero (cfr. Cass. 12998/01).

È quindi necessario che la divisione in natura possa avvenire senza dover fronteggiare problemi tecnici eccessivamente costosi ed inoltre, sotto l'aspetto economico - funzionale, che la divisione non incida sulla originaria destinazione del bene e non comporti un sensibile deprezzamento del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero, tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso (cfr. Cass. n. 14343/2016; Cass.14540/04; 1738/02; 11891/98).

Secondo costante giurisprudenza di legittimità (cfr. altresì Cass. n. 1158/95; n. 7083/95; n. 5133/95, n. 1260/95), affinché si possa procedere alla divisione del bene comune occorre:

  1. che il bene sia naturalmente suscettibile di divisione fisica;
  2. che sia possibile formare, in concreto, porzioni suscettibili di autonomo e libero godimento;
  3. che tale divisione non comporti la creazione di servitù, pesi, o limitazioni eccessive e non richieda opere complesse e di notevole costo;
  4. che la divisione non conduca ad un sensibile deprezzamento del valore delle porzioni rispetto al valore dell'intero.

Nella fattispecie, sulla base delle valutazioni operate dal Ctu, i beni oggetto della comunione, soffitta ed area cortiliva, sono stati ritenuti comodamente divisibili ed infatti si è proceduto alla divisione in tre lotti con assegnazione di un lotto ciascuno alle parti in causa.

Le conclusioni della Ctu erano infatti nel senso di una indubbia ed incontestabile comoda divisibilità del compendio comune sussistendo, nello specifico, le sopra indicate condizioni elaborate dalla giurisprudenza, nonostante l'indicazione data dal consulente tecnico di dover eseguire opere di carattere edilizio per la realizzazione della divisione.

In particolare occorreva: provvedere allo spostamento di una fontanella; procedere alla demolizione di strutture abusive ubicate in un lotto assegnato; procedere con la realizzazione di impianti elettrici a servizio delle soffitte assegnate.

La divisione del bene comune: le modalità in caso di bene non comodamente divisibile

L'art. 720 c.c. nel disciplinare l'ipotesi di immobili non divisibili o non comodamente divisibili stabilisce che essi devono essere compresi per intero con addebito della eccedenza nella porzione di uno dei condividenti aventi diritto alla quota maggiore e che si deve far luogo alla vendita all'incanto solo in mancanza di richiesta di assegnazione.

Secondo un orientamento giurisprudenziale assolutamente consolidato, "l'art. 720 c.c., nel disciplinare l'ipotesi in cui l'immobile oggetto di comunione non sia divisibile o comodamente divisibile a prescindere dal fatto che le quote dei condividenti siano o meno eguali, configura la vendita all'incanto come rimedio residuale cui ricorrere quando nessuno dei condividenti voglia giovarsi della facoltà di attribuzione dell'intero" (Cass., Sez. 2, Sentenza n. 11641 del 13/05/2010).

Nel caso di specie, il bene "autorimessa" è stato ritenuto dal Ctu "non comodamente divisibile" poiché:

  1. la conformazione planivolumetrica del bene non consente di individuare un percorso divisionale di semplice attuazione;
  2. le attività edilizie di divisione e strutturali sarebbero di particolare entità;
  3. le unità derivate dalla divisione avrebbero una conformazione poco fruibile;
  4. l'operazione di divisione sarebbe caratterizzata da antieconomicità poiché il valore delle singole unità divise sarebbe inferiore al valore del compendio nello stato intero.

Sulla base delle suddette risultanze peritali secondo cui il bene "autorimessa" andava considerato bene comune "non comodamente divisibile", il Tribunale ha applicato i principi di cui all'art. 720 c.c. ribaditi da conforme orientamento giurisprudenziale secondo cui la vendita all'incanto costituisce soltanto un rimedio residuale.

Conseguentemente, sussistendo nella specie la domanda di assegnazione dell'intero da parte degli attori, il Tribunale ha proceduto attribuendo l'intero bene "autorimessa" ai predetti con addebito per l'eccedenza nella loro quota.

In particolare, essendo stato stimato in Euro 48.000 il valore dell'intero bene autorimessa, il Tribunale ha stabilito in Euro 16.000 il valore del conguaglio da corrispondere al convenuto.

Consigli utili per una divisione ordinaria di beni immobili: facciamo il punto

Sentenza
Scarica Trib. Modena 15 febbraio 2022 n. 165
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