Divisione del condominio, la nozione
Ai sensi dell'art. 1119 c.c.:
"Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa a ciascun condomino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio.".
L'indivisibilità del condominio è la regola generale, ma non assolutamente inderogabile.
La dimostrazione di ciò sta nel fatto che le disposizioni di attuazione del codice civile, nello specifico gli articoli 61 e 62 si occupano dello scioglimento del condominio.
Divisione e scioglimento del condominio, quali differenze?
Divisione e scioglimento non sono propriamente la stessa cosa. Mentre con la divisione, s'intende il frazionamento delle parti comuni con assegnazione delle medesime pro quota a ciascun proprietario, con lo scioglimento, sebbene vi sia un venir meno del vincolo di condominialità, non si addiviene alla assegnazione pro-quota delle parti in proprietà comune, ma ad una loro separazione, attuata mediante scioglimento del vincolo, cui segue un nuovo rapporto di funzionalità ed accessorietà, ossia un nuovo condominio.
Torniamo allo scioglimento del condominio.
Scioglimento del condominio, decisione assembleare e condizioni
Si tratta di una procedura, assembleare o giudiziale, che consente di rendere indipendenti ed autonome parti di un edificio o di un gruppo di edifici.
L'art. 61 disp. att. c.c. recita:
"Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.
Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o è disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione".
Come possiamo visualizzare un'ipotesi di scioglimento del condominio?
Si pensi al caso di uno stabile dotato di più scale, assolutamente autonome ed indipendenti l'una dall'altra: in pratica un così detto condominio parziale. In questi casi l'assemblea di tutti i comproprietari può decidere, con il voto favorevole della maggioranza degli intervenuti all'adunanza che rappresentino quanto meno la metà del valore dell'edificio, di addivenire alla separazione dell'edificio in tante parti autonome.
Si badi: la maggioranza decide e rende obbligatoria per tutti quella statuizione. Il riferimento è alla maggioranza dell'intero condominio originario. Se, per ipotesi, dunque, la maggioranza così individuata andrà a corrispondere con la totalità o quasi di uno dei due nuove condominii, avremo una decisione presa da una parte del gruppo anche per l'altro.
Si badi: lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici disciplinato dalla norma in esame può avvenire a condizione immancabile che l'immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi come di la Cassazione (ex multis Cass. 3 settembre 2019 n. 22041), non basta mera autonomi amministrativa, è dalle strutture dell'edificio che deve partire tale autonomia. Insomma se le scale A e B fanno parte di un unico blocco edilizio, difficilmente si potrà addivenire allo scioglimento della compagine.
Certo l'art. 62, primo comma, disp. att. c.c. specifica che possono rimanere in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose tra indicate dall'art. 1117 c.c.
Ed allora? come interpretare la norma? Cioè come porre in relazione il principio dell'autonomia strutturale con il mantenimento del condominio solo per alcuni beni?
In tali casi, dice la consolidata giurisprudenza di Cassazione «l'istituzione di nuovi condomini non è impedita dalla permanenza, in comune delle cose indicate dall'art. 1117, la cui disciplina d'uso potrà formare oggetto di particolare regolamentazione riferita alle spese e agli oneri relativi. Al di fuori di tali interferenze di carattere amministrativo espressamente previste dalla legge, se la separazione del complesso immobiliare non può attuarsi se non mediante interferenze ben più gravi, interessanti la sfera giuridica propria di altri condomini, alla cui proprietà verrebbero ad imporsi limitazioni, servitù o altri oneri di carattere reale, è da escludere, in tale ipotesi che l'edificio scorporando possa avere una propria autonomia strutturale, pur essendo eventualmente autonoma la funzionalità di esso riferita alla sua destinazione e gestione amministrativa» (ex multis Cass. 3 settembre 2019 n. 22041).
Il confine tra scioglimento e impossibilità di addivenirvi, alla luce di questo principio, non è poi così netto. Difficilmente si potrà sciogliere un condominio composto da un unico edificio. Più facilmente due edifici con alcuni servizi comuni potranno costituirsi in autonomo condominio, generando così un supercondominio per la gestione delle parti condominiali ai due complessi.
Scioglimento del condominio, la strada giudiziale
L'altra via attraverso la quale giungere alla divisione del condominio è quella giudiziale. In tal caso almeno un terzo dei condomini "autonomisti" può rivolgersi al Tribunale del luogo in cui è ubicato l'immobile, al fine di ottenere lo scioglimento del condominio.
L'azione giudiziaria di separazione, a differenza del caso della nomina giudiziaria dell'amministratore, non è subordinata al tentativo assembleare. Tale circostanza si desume dall'utilizzo della congiunzione "o" nel secondo comma dell'art. 61 che rende per l'appunto l'opzione giudiziaria alternativa in via principale e non solamente subordinata.
Se "i nuovi edifici" ne hanno le caratteristiche possono, o nel caso di obbligatorietà devono, costituirsi in condomini autonomi.
L'art. 62 disp. att. c.c. disciplina alcuni aspetti inerenti l'effetto dello scioglimento del condominio.
Recita la norma:
"La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.
Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso".
Nel primo comma si afferma che se a seguito della divisione alcune parti restano in comune (si pensi all'impianto idrico fognante o ad altri simili impianti), esse resteranno in condominio tra le due nuove "entità autonome".
Ciò è importante sia ai fini della ripartizione delle spese che della proprietà e quindi della responsabilità per tali beni.
Il secondo specifica che se la separazione può avvenire solo attraverso l'esecuzione di opere innovative la deliberazione dovrà essere adottata "con un numero di voti che rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio e i due terzi del valore dell'edificio" (art. 1136, quinto comma, c.c.)
E' evidente che nel caso di scioglimento giudiziale sarà il Tribunale a dover ordinare le opere necessarie a renderla possibile.
