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Le parti comuni sono indivisibili anche perché tra gli interessi in gioco prevale quello condominiale
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Le parti comuni sono indivisibili anche perché tra gli interessi in gioco prevale quello condominiale

Divisione della soffitta condominiale per utilizzarla in modo esclusivo in relazione alla propria quota millesimale

Avv. Alessandro Gallucci  

La storia che raccontiamo qui di seguito riguarda una di quelle norme di cui parliamo raramente: art. 1119 c.c.

Il codice civile lo rubrica con il termine Indivisibilità, come dire: il nome è già un programma.

Recita la norma:

.

Detto ciò entriamo nel merito del caso. Un condomino, proprietario di alcune unità immobiliari cui corrispondevano molti millesimi, chiede la divisione della soffitta condominiale; vuole utilizzarla in modo esclusivo in relazione alla propria quota millesimale.

Gli altri condomini si oppongono: non è possibile quella divisione se non a costo di grossi sacrifici.

In effetti nel giudizio di secondo grado questa tesi viene accolta: la soffitta non può essere divisa.

Da qui il ricorso per Cassazione dell’originario attore: la Corte d’appello a suo dire sbagliava. La divisione poteva essere fatta eccome. No! dice la Cassazione, il giudice di secondo grado ha deciso bene.

Si legge nel testo della sentenza che “la Corte d'appello si è interrogata sulla possibilità di questa peculiare forma di divisione, che deve salvaguardare l'uso della cosa con pari comodità e lo ha escluso con ineccepibili considerazioni.

Ha rilevato che sorgerebbe la necessità di costruire muri divisori e scale e accessi al tetto per i condomini esclusi dal godimento di nuove parti di proprietà esclusiva; ha ritenuto che la costituzione indispensabile di vie di accesso all'antenna televisiva, all'abbaino, al tetto dell'ascensore e alle parti comuni raggiungibili attualmente tramite la soffitta sarebbe enormemente costosa, implicherebbe l'imposizione di servitù e, soprattutto, renderebbe palesemente più incomodo l'uso delle cose comuni.

Invano parte ricorrente critica la decisione, perché non avrebbe esaminato l'utilizzo concreto del bene.

La sentenza non è apodittica, ma logica e razionale, giacché è evidente, per comune esperienza, che ogni soffitta non è usata, per i fini di cui si è detto, con assiduità tale da richiedere verifica.

Ogni condomino si adopera per la buona esecuzione delle opere anzidette (tetto, antenna, etc.) e si augura che gli agenti atmosferici o artificiali non costringano a manutenzione frequente.

Ciò non toglie che la disponibilità di quei beni sia irrinunciabile e che proprio per questo il legislatore sancisce la essenzialità di alcun parti degli immobili condominiali e in via generale limita fortemente la divisibilità delle parti comuni, tanto che la rubrica dell'art. 1119 suona testualmente: "indivisibilità".

Si aggiunga che intuitivamente l'accesso a tutto il tetto e alle parti indicate dovrebbe essere reso comodo con scale, anditi, percorsi, opere innegabilmente costose” (Cass. 28 marzo 2012, n. 4978).

Il punto di vista del ricorrente, chiude la Corte di Cassazione, è sbagliato: egli privilegerebbe l’assetto delle cose comuni orientato verso l’interesse individuale ma le cose comuni servono innanzitutto in uno spirito costruttivo.

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