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Scioglimento del condominio solamente se la separazione degli immobili è fisica e non solamente amministrativa
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Scioglimento del condominio solamente se la separazione degli immobili è fisica e non solamente amministrativa

Scioglimento del condominio: quando è possibile?

Avv. Alessandro Gallucci  

Con la sentenza n. 24380 dell'1 dicembre 2010 la Corte di Cassazione è tornata ad occuparsi della questione dello scioglimento del condominio.

A mente dell'art. 61 disp. att. c.c.

" Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione".

Il successivo articolo 62 specifica alcune caratteristiche della separazione affermando che

" La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso".

La presenza di parti che restano in comune, tuttavia, non deve essere tale da configurare lo scioglimento dei condomini come una mera separazione amministrativa tra più parti dello stesso immobile.

Sul punto è chiarissima la Cassazione che nella succitata sentenza afferma che " a norma degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., - osserva questa Corte - lo scioglimento del condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l'immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand'anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c..

Il tenore della norma, riferito all'espressione edifici autonomi esclude di per se che il risultato della separazione si concreti in una autonomia meramente amministrativa, giacche, più che ad un concetto di gestione, il termine edificio va riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla Costituzione di più condomini, dev'essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.

La sola estensione che può consentirsi a tale interpretazione è quella prevista dall'art. 62 citato, il quale fa riferimento all'art. 1117 cod. civ. (parti comuni dell'edificio in quanto destinate in modo permanente al servizio generale e alla conservazione dell'immobile, riguardato sia ne suo complesso unitario che nella separazione di edifici autonomi)" (Cass. 1 dicembre 2010 n. 24380).

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