Criteri per la divisione di un condominio in condomini autonomi

Lo scioglimento del Condominio può dare luogo alla costituzione di condomini separati quando gli immobili oggetto del condominio originario possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi.

La vicenda. Alcuni condomini (deducendo di rappresentare oltre un terzo dei comproprietari previsto dall'art. 61 disp. att. c.c.), e poiché l'attuale consistenza condominiale era iniqua ed inutilmente complessa, imponendo la partecipazione dei condomini a spese per spazi e servizi da cui non traevano alcuna utilità, convenivano in giudizio gli altri condomini del medesimo Condominio; di conseguenza, chiedevano che, attesa l'autonomia strutturale dei vari corpi di fabbrica presenti nel Condominio, fosse disposto lo scioglimento dello stesso e la sua scomposizione in cinque unità autonome, provvedendosi in ogni caso a dichiarare la nullità delle tabelle millesimali attualmente applicate, in quanto errate e prive di fondamento.

Disposta C.T.U., i giudici del merito rigettavano la domanda di scioglimento del Condominio, stante l'accertata esistenza di compenetrazioni ed intersezioni tra le varie unità immobiliari, tali da comportare che le stesse sarebbero ricadute in due distinti condomini, attesa anche l'anomalia rappresentata dalla permanenza dei contatori dell'acqua e del gas di uno dei futuri Condomini nell'androne di un altro Condominio. Conseguentemente, anche la domanda relativa alle tabelle millesimali veniva rigettata.

Il ragionamento della Cassazione. I giudici di legittimità hanno confermato il ragionamento espresso nel provvedimento impugnato.

Difatti, l'unità immobiliare, sebbene avente anche accesso dalle parti comuni del fabbricato, nella realtà faceva parte di un diverso edificio, destinato, secondo il CTU, a dare vita ad un diverso condominio, con la conseguenza che dal computo dei condomini dell'edificio di cui si chiedeva la separazione non poteva tenersi conto del bene in esame.

In particolare, la S.C. ha precisato che il Condominio era ancora unico, non diviso, "con la conseguenza che ogni singola unità immobiliare ivi inclusa può vantare diritti di comunione sui beni rientranti nel novero di cui all'art. 1117 c.c. laddove posti a servizio della stessa".

Andava, altresì, escluso che ricorresse la dedotta violazione delle norme in tema di scioglimento del Condominio.

A tal fine veniva richiamata la costante giurisprudenza della Corte secondo cui "a norma degli artt. 61 e 62 disp. att. c.c., lo scioglimento del Condominio di un edificio o di un gruppo di edifici, appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi, in tanto può dare luogo alla costituzione di condomini separati, in quanto l'immobile o gli immobili oggetto del condominio originario, possano dividersi in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, quand'anche restino in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 c.c." (Cass. n. 1964/1963).

Dunque, il tenore della norma, riferito all'espressione "edifici autonomi" escludeva di per sé che il risultato della separazione si concretizzasse in un'autonomia meramente amministrativa, giacché, più che ad un concetto di gestione, il termine "edificio" andava riferito ad una costruzione, la quale, per dare luogo alla costituzione di più Condomini, doveva essere suscettibile di divisione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, indipendentemente dalle semplici esigenze di carattere amministrativo.

Difatti, l'autorità giudiziaria può disporre lo scioglimento di un condominio solo quando il complesso immobiliare sia suscettibile di divisione, senza che si debba attuare una diversa ristrutturazione in parti distinte, aventi ciascuna una propria autonomia strutturale, mentre, laddove la divisione non sia possibile senza previa modifica dello stato delle cose mediante ristrutturazione, lo scioglimento e la costituzione di più condomini separati possono essere approvati soltanto dall'assemblea con un numero di voti che sia espressione di due terzi del valore dell'edificio e rappresenti la maggioranza dei partecipanti al condominio.

Il singolo condòmino può suddividere il proprio appartamento in due unità distinte

In conclusione, i criteri per la divisione di un condominio in condomini autonomi non sono dati dalla presenza delle parti comuni ad una unità immobiliare, ma dalle caratteristiche strutturali della costruzione. Per i motivi esposti, il ricorso è stato rigettato.

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