#1 Inviato 28 Gennaio, 2015 Buongiorno, in parte ho già trovato risposta ai miei quesiti ma in parte no e quindi li espongo. abito al primo piano di un condominio di 5 piani(6 considerando lo 0 che è l'ingresso e non ci vive nessuno). al mio stesso piano siamo in 2, io ho 118mill di proprietà e l'altro 74, nella divisione delle spese per pulizia scale io ho 40.94mill e lui 25.74 quindi ho dedotto che sia stata applicata la regola di 1/2proprietà+1/2altezza. In assemblea è stata approvata la manutenzione straordinari dell'ascensore (sostituzione centralina olio, quindi mantenimento impianto e non adeguamento a nuove normative). L'amministratore ha diviso le spese in base ai millesimi di proprietà invece di utilizzare la formula di 1/2+1/2 come da articolo 1124 c.c.. Io quando ho ricevuto il riparto spese l'ho segnalato all'amministratore che mi ha risposto che in quanto spesa straordinaria va divisa così e che devo pagare ed al limite sollevare il problema l'anno prossimo all'approvazione del consuntivo 2015. Preciso inoltre che ho chiesto all'amministratore il regolamento condominiale per verificare che non vi sia qualche articolo lì sulla questione ma mi ha risposto di non esserne in possesso. quindi venendo al sodo le domande sono 1 è corretto che le spese pulizia scale siano divise usando il principio dell'art.1124 ovvero 1/2+1/2? penso di no 2 è corretto che le spese di luce ascensore e manutenzione ordinaria siano divise come sopra? penso anche qui di no 3 è corretta la divisione della spesa straordinaria fatta in base a mill. di proprietà? penso di no (pago più io al primo piano che quelli all'ultimo) 4 è corretto che devo pagare e poi contestare l'anno prossimo? non ho trovato risposte 5 non avendo ancora nessuno pagato la prima rata di spese non sarebbe più corretto che l'amministratore correggesse la divisione(qualora sia errata) invece che fare come dice lui? non ho trovato risposte grazie per l'attenzione
#2 Inviato 28 Gennaio, 2015 Le spese della pulizia scale e illuminazione scale vanno ripartite esclusivamente per altezza piano ovvero se il 1° piano paga 100 € il 2° pagherà 200 €, il 3° 300 € ecc ecc, la quota piano va poi divisa tra le u.i. dello stesso piano in proporzione millesimale, mentre le spese straordinarie dell'ascensore vanno ripartite per millesimi di proprietà, le contestazioni non servono a nulla, per cui è necessario impugnare la delibera di approvazione entro 30 giorni come previsto dall'art. 1137 cc; - .. ogni condomino assente, dissenziente o astenuto può adire l'autorità giudiziaria chiedendone l'annullamento nel termine perentorio di trenta giorni, che decorre dalla data della deliberazione per i dissenzienti o astenuti e dalla data di comunicazione della deliberazione per gli assenti. Se l'amministratore accetta di rivedere le partizioni è un bene altrimenti chi desidera può impugnare iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale.
#3 Inviato 28 Gennaio, 2015 Grazie per la risposta, premetto che oggi preso dalla foga ho scritto una cosa non esatta perchè conti alla mano la pulizia scale è ripatita come indicato da Tullio ossi solo per l'altezza piano. quello che non capisco è perchè la manutenzione "straordinaria" va ripartita per millesimi di proprietà se (cito il nuovo art1124): Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. se l'articolo parla di mantenuti e sostituiti non intende questi casi?
#4 Inviato 28 Gennaio, 2015 Grazie per la risposta,premetto che oggi preso dalla foga ho scritto una cosa non esatta perchè conti alla mano la pulizia scale è ripatita come indicato da Tullio ossi solo per l'altezza piano. quello che non capisco è perchè la manutenzione "straordinaria" va ripartita per millesimi di proprietà se (cito il nuovo art1124): Manutenzione e sostituzione delle scale e degli ascensori. Le scale e gli ascensori sono mantenuti e sostituiti dai proprietari delle unità immobiliari a cui servono. La spesa relativa è ripartita tra essi, per metà in ragione del valore delle singole unità immobiliari e per l'altra metà esclusivamente in misura proporzionale all'altezza di ciascun piano dal suolo. se l'articolo parla di mantenuti e sostituiti non intende questi casi? Non c'è differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria così come non c'è differenza tra manutenzione e completa sostituzione. Si applica l'art. 1124. Tu sei obbligato a pagare tutte le quote ordinarie approvate in preventivo e tutte le spese straordinarie approvate, salvo il poterle impugnare. Se la spesa della manutenzione straordinaria non è stata ancora deliberata (e si approverà a consuntivo) puoi rifiutarti di pagare la spesa finchè non c'è delibera. Quando la spesa di manutenzione straordinaria sarà approvata dovrai pagare ma potrai impugnare il riparto entero 30 giorni.
#5 Inviato 28 Gennaio, 2015 @ andrea3043 Le spese straordinarie dell'ascensore vanno ripartite in millesimi di proprietà come altre spese, lo dicono diverse sentenze tra cui queste; ... Gli interventi di adeguamento dell’ascensore alla normativa CEE non attengono all’ordinaria manutenzione dello stesso o al suo uso e godimento, bensì alla straordinaria manutenzione, riguardando l’ascensore nella sua unità strutturale; e quindi le relative spese devono essere sopportate da tutti i condomini, in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, compresi i proprietari degli appartamenti siti al piano terra (Trib. Parma, 29 settembre 1994). http://www.uppi-bologna.it/images/15tecni/f2tecn21.htm Le spese straordinarie relative agli ascensori, necessarie per l'adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza,attengono al profilo della proprietà del bene e vanno sostenute datutti i condomini in proporzione ai millesimi di proprietà esclusiva. (Trib.Bologna, 2 maggio 1995, Arch. loc., 1996, 87.)
#6 Inviato 28 Gennaio, 2015 Le spese straordinarie dell'ascensore vanno ripartite in millesimi di proprietà come altre spese, lo dicono diverse sentenze tra cui queste; L'art. 1124 riformato non lascia più margini, infatti non esiste ancora una sola sentenza circa la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria post 16/06/2013
#7 Inviato 28 Gennaio, 2015 L'art. 1124 riformato non lascia più margini, infatti non esiste ancora una sola sentenza circa la differenza tra manutenzione ordinaria e straordinaria post 16/06/2013Attenderemo, secondo risposte che ho letto quì sul Forum ci sono molti argomenti che non sono stati ancora trattati e sentenziati, tra l'altro le spese dell'ascensore si dividono in due, quelle d'uso in proporzione dell'altezza piano e quelle di manutenzione per millesimi, se non sbaglio lo citi anche tu questo principio nelle risposte.Non si paga mica l'energia elettrica per l'ascensore (e scale) per metà in millesimi di proprietà e l'altra metà per altezza piano.
#8 Inviato 28 Gennaio, 2015 la sostituzione non è causata da un adeguamento normativo ma bensì perche diventata rumorosa e la ditta che si occupa della manutenzione dice che non è riparabile. inoltre non vi è alcuna condizione di pericolo.
#9 Inviato 28 Gennaio, 2015 Non si sta parlando di adeguamento normativo, le sentenze vanno lette nel senso di ripartizione delle spese straordinarie come quelle di adeguamento normativo. Non credo neppure si trovi una sentenza che citi la centralina e la sua ripartizione della spesa, per cui si cerca una sentenza che citi la ripartizione di spese straordinarie.
#10 Inviato 28 Gennaio, 2015 ho parlato di adeguamento normativo perchè, ho letto che in tal caso le spese vengono suddivise in base ai millesimi di proprietà, in quanto essendo la sicurezza la causa dell'intervento, esso prescinde dall'utilizzo che ne viene fatto(se l'ascensore è pericoloso lo è a qualsiasi piano).
#11 Inviato 28 Gennaio, 2015 Infatti l'adeguamento normativo è spesa straordinaria da ripartire per millesimi come è spesa straordinaria la sostituzione della centralina che di divide per millesimi.
#12 Inviato 28 Gennaio, 2015 Non per mettere in discussione le competenze altrui ma solo per capire io. se l'articolo 1124 parla di mantenere (e ok è ordinario) e di sostituire, la sostituzione non è ordinaria altrimenti bastava il mantenere, perchè la sostituzione in oggetto non vede applicato tale articolo?
#13 Inviato 29 Gennaio, 2015 Non per mettere in discussione le competenze altrui ma solo per capire io.se l'articolo 1124 parla di mantenere (e ok è ordinario) e di sostituire, la sostituzione non è ordinaria altrimenti bastava il mantenere, perchè la sostituzione in oggetto non vede applicato tale articolo? La sostituzione in oggetto non vede applicato tale articolo perchè lo ha deciso arbitrariamente il tuo amministratore. Se e quando l'assemblea approverà la spesa non ti resterà che impugnare la delibera di riparto cominciando dalla mediazione obbligatoria. Sia la MANUTENZIONE che la SOSTITUZIONE va ripartita secondo art.1124. Solo l'energia elettrica è una spesa di USO (non manutenzione) ed alle spese di USO si applica il secondo comma dell'art. 1123 (solo altezza piano). Se la spesa di sostituzione non è stata ancora deliberata puoi rifiutarti di pagare. Se la spesa ed il relativo riparto in millesimi di proprietà è stata già approvata devi impugnare la delibera entro 30 giorni dalla data della delibera se eri presente ed hai votato contro ed entro 30 giorni dalla data in cui hai ricevuto il verbale se eri assente. Se c'è stata delibera ed eri presente e, pur votando contro, son passati più di 30 giorni, non ti resta che pagare così come non ti resta che pagare se anche tu hai approvato la delibera. Non hai ancora detto se la spesa è stata già approvata oppure l'amministratore ha solo emesso le rate per raccogliere i fondi senza alcuna delibera. Tutto dipende da come si sono svolti i fatti.
#14 Inviato 29 Gennaio, 2015 Solo l'energia elettrica è una spesa di USO (non manutenzione) ed alle spese di USO si applica il secondo comma dell'art. 1123 (solo altezza piano)..Però l'art 1124 cc non lo specifica
#15 Inviato 29 Gennaio, 2015 Beh tullio, permettimi ma hai un'amministratore ottuso. E' normale che l'energia elettrica di un ascensore non debba essere pagata per millesimi di proprietà, anche un bambino ne capirebbe il motivo, sentenze o meno. Dividendoli solo per millesimi la differenza tra un primo piano ed un quinto piano solo come esempio) sarebbe risibile, cosa che nella realtà dei consumi poi non è.
#16 Inviato 29 Gennaio, 2015 Infatti è ottuso come i miei vicini condomini, ma non solo su questo, anche le spese per l'illuminazione delle scale e pulizia vengono divise per millesimi, e quando in assemblea, anni fa, ho eccepito l'anormalità, proprio un condomino dei piani bassi si è alzato e ha detto che le spese vanno divise per mlm, bhe che dire ... se a lui va bene .... a me personalmente cambia poco o nulla perchè abito al piano di mezza altezza dello stabile 😎
#18 Inviato 29 Gennaio, 2015 spiego più o meno come sono i fatti. in assemblea, a cui ero presente, è stato deliberato che la sostituzione venisse fatta(c'era chi si opponeva dei piani alti io essendo al primo e non usando mai l'ascensore perchè ho una decina di scalini ho lasciato che decidesse chi lo utilizza perchè non mi sembrava corretto oppormi a priori, ora me ne pento). in assemblea non è uscito il discorso del riparto spese. dopo due giorni l'amministratore mi ha mandato il "riparto preventivo di gestione 2015". notato in che modo era stata divisa la spesa è iniziata la trafila. sta di fatto che io non impugnerò comunque niente perche tra questa suddivisione a quella da art.1124 ci sono si e no 250 euro, che pure fanno ma non valgono neanche il tempo che si perde a fare una causa. Però al di là dei soldi quando ho ragione ci tengo quantomeno che mi venga riconosciuta, e se ho torto che la spiegazione sia razionale
#19 Inviato 29 Gennaio, 2015 ...in assemblea non è uscito il discorso del riparto spese. dopo due giorni l'amministratore mi ha mandato il "riparto preventivo di gestione 2015"... La professionalità dell'amministratore è tutta in queste poche parole: l'amministratore non può mandare un riparto di spese NON APPROVATO dall'assemblea. Ti consiglio di chiedere una copia del verbale d'assemblea. Potresti scoprire cose ancora più strane e cioè che sul verbale è scritto che l'assemblea ha approvato il riparto che l'amministratore ti ha successivamente mandato. Io ormai non mi stupisco più di nulla
#20 Inviato 29 Gennaio, 2015 La professionalità dell'amministratore è tutta in queste poche parole:l'amministratore non può mandare un riparto di spese NON APPROVATO dall'assemblea. E se lo ha fatto e non sente ragione, per avere soddisfazione purtroppo è necessario adire all'A.G. iniziando dalla mediazione con l'assistenza di un legale, cosa che andrea3043 a quanto vedo, non ha intenzione di fare.
#21 Inviato 29 Gennaio, 2015 a fine assemblea abbiamo firmato il verbale ce recita, al punto interessato: L'assemblea delibera all'unanimità di procedere in tal senso, stanziando le somme necessarie. Ma la divisione delle spese me la mandata in seguito per email. in quella mandata prima della riunione non era contemplata la spesa e quindi nessuno era al corrente di quanto avrebbe pagato.
#22 Inviato 29 Gennaio, 2015 a fine assemblea abbiamo firmato il verbale ce recita, al punto interessato:L'assemblea delibera all'unanimità di procedere in tal senso, stanziando le somme necessarie. Ma la divisione delle spese me la mandata in seguito per email. in quella mandata prima della riunione non era contemplata la spesa e quindi nessuno era al corrente di quanto avrebbe pagato. L'amministratore non può arrogarsi il diritto di ripartire la spesa stanziata con il criterio da lui preferito. Andava approvata la somma stanziata ed il tipo di tabella ma se l'assemblea segue e approva quanto deciso dall'amministratore purtroppo non ti resta che pagare o impugnare per principio anche se, come tu stesso hai detto, il gioco non vale la candela. Meglio sensibilizzare i condòmini sui poteri dell'amministratore e quelli dell'assemblea. Gli amministratori si prendono la libertà decisionale nel limite in cui i condòmini la concedono.
#23 Inviato 29 Gennaio, 2015 Infatti certi amministratori si approfittano dell'ignoranza in materia dei condomini, e del fatto che il gioco non vale la candela, e fanno un po come vogliono, e cercare di "istruire" da condomino i condomini è una impresa difficile, lo posso assicurare ci ho provato ma poi all'assemblea era come sempre.
#24 Inviato 30 Gennaio, 2015 post interessantissimo .... dove si parla di ripartizione spese relative alle scale... e qui ...salta fuori che i nuovi arrivati ci costringono a spese non proprio piccole per ristrutturare le scale. .... questi nuovi arrivati "spendaccioni" (probabilmente vivono un momento felice in cui il peso fiscale non li ha ancora colpiti ... e forti di incassi esentasse si agitano e costringono tutti a spese non indifferenti .... spero che il fisco si accorga di loro al più presto ... non per cattiveria ma per sopravvivere) abitano tutti nei piani "alti" ed utilizzano pesantemente tutti i piani sottostanti ora apprendere che "forse" dovranno accollarsi una parte più consistente delle spese rinnovo scale .... mi riempie di gioia ... è vero?
