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Dalla casa in comunione alla divisione, quali passi osservare in condominio
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Dalla casa in comunione alla divisione, quali passi osservare in condominio

Se un'abitazione in comproprietà viene poi divisa tra i vari proprietari quali passi vanno osservati dai proprietari e dall'amministratore (anche) ai fini del riparto delle spese condominiali?

Avv. Valentina Papanice 

Dalla comunione alla divisione di una casa in condominio

Un caso diffuso: più persone comproprietarie (ad es. coniugi, eredi etc.) di un immobile per un certo periodo di tempo, decidono ad un certo punto, non di cederlo o darlo in godimento a terzi, etc. ma di dividerlo.

Dall'atto di divisione nasceranno più unità abitative; quali conseguenze porterà tale atto nell'ambito della gestione condominiale?

Vediamolo qui insieme per grandi linee, suddividendo la trattazione in fasi: quella relativa alla comunione e quella relativa alla divisione.

Riparto delle spese condominiali dell'unità abitativa in comunione

Come si ripartiscono le spese in caso di unità abitativa in comunione? Ricordiamo che per comunione dobbiamo intendere il caso in cui la proprietà o altro diritto reale spetta a più persone (se la legge non dice diversamente, si applicano le norme del codice civile dagli artt. 1100 e ss.).

Per quanto qui a noi interessa, le quote nella comunione, salvo diversa disposizione normativa, si presumono uguali e solidali (v. Cass. n. 21907/2011 in particolare con rifermento alle spese condominiali e art. 1294 c.c.).

=> Ripartizione spese condominiali

Caso di comunione particolare è quello dei coniugi che hanno optato per il regime patrimoniale della comunione dei beni, dove i beni della comunione rispondono delle obbligazioni contratte dai coniugi nell'interesse della famiglia e ciascuno dei due coniugi potrà essere chiamato a pagare per l'intero credito.

Non sarà necessario ripartire le spese tra i due, ma sarà necessario averli convocati entrambi in assemblea.

Un altro caso molto diffuso è quello della comunione ereditaria, cioè quella sussistente in relazione al bene ricevuto dagli eredi con la successione; come è stato affermato dalla Corte di Cassazione, gli eredi rispondono ciascuno in relazione alle rispettive quote per i debiti ereditati (salvo che il testatore abbia disposto diversamente), quali le spese di sepoltura etc.) dunque, nel nostro caso, ciò varrà per gli oneri condominiali sorti antecedentemente al decesso del de cuius; per quelli sorti successivamente sussiste invece la responsabilità solidale applicandosi le regole della comunione ordinaria (v. Cass. n. 8900/2013 e art. 752 c.c.).

Nei casi in cui ciascuno è obbligato in via solidale non sarà necessaria l'indicazione in consuntivo del riparto delle spese tra i vari soggetti, salvo che ciò non sia richiesto dai condòmini o deliberato dall'assemblea o indicato come voce espressa nel preventivo dei compensi dall'amministratore.

=> Natura solidale o parziaria dell'obbligazione condominiale gravante su un immobile in comproprietà tra eredi?

Nei casi in cui invece ognuno potrà essere chiamato a pagare solo una parte, il riparto nel consuntivo sarà, secondo chi scrive, necessario.

Dalla comunione alla divisione della casa in condominio: l'anagrafe condominiale

La norme sull'anagrafe condominiale prescrivono alcune attività in caso di mutamenti relativi ai diritti reali e ai diritti personali di godimento relativi alle unità immobiliari poste in condominio.

Nel caso che ci interessa, dunque, ove ad es. si verifichi una successione o che i comunisti decidano di procedere alla divisione, un passaggio importante sarà quello di rendere nota all'amministratore l'avvenuta modifica.

Prescrive infatti l'art. 1130, co.1 n.6): "curare la tenuta del registro di anagrafe condominiale contenente le generalità dei singoli proprietari e dei titolari di diritti reali e di diritti personali di godimento, comprensive del codice fiscale e della residenza o domicilio, i dati catastali di ciascuna unità immobiliare, nonché ogni dato relativo alle condizioni di sicurezza delle parti comuni dell'edificio.

Ogni variazione dei dati deve essere comunicata all'amministratore in forma scritta entro sessanta giorni. L'amministratore, in caso di inerzia, mancanza o incompletezza delle comunicazioni, richiede con lettera raccomandata le informazioni necessarie alla tenuta del registro di anagrafe.

Decorsi trenta giorni, in caso di omessa o incompleta risposta, l'amministratore acquisisce le informazioni necessarie, addebitandone il costo ai responsabili".

Divisione e tabelle millesimali

Un aspetto correlato al riparto delle spese sarà quello dell'eventuale revisione delle tabelle millesimali, in seguito alla costituzione delle nuove unità abitative.

La questione sarà affrontata dall'assemblea ai sensi dell'art. 69, co.1, n.2) disp. att. trans. secondo cui, per quanto qui interessa "i valori proporzionali delle singole unità immobiliari espressi nella tabella millesimale … possono essere rettificati o modificati all'unanimità.

Tali valori possono essere rettificati o modificati, anche nell'interesse di un solo condomino, con la maggioranza prevista dall'articolo 1136, co. 2, c.c. (maggioranza degli intervenuti e almeno la metà del valore dell'edificio) "2) quando, per le mutate condizioni di una parte dell'edificio, in conseguenza di sopraelevazione, di incremento di superfici o di incremento o diminuzione delle unità immobiliari, è alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino. In tal caso il relativo costo è sostenuto da chi ha dato luogo alla variazione."

Divisione e riparto delle spese tra i nuovi proprietari

Una volta ricevuta da un condòmino la notizia che comporta delle conseguenze in relazione alla tenuta dell'anagrafe condominiale e al riparto delle spese, l'amministratore dovrà dunque debitamente tenerne conto.

Prudenza vorrà che in caso di morosità, in assenza di notizie da parte dei comproprietari, prima di procedere con l'attività di recupero del credito, si effettui un accesso presso i registri immobiliari per verificare se ci sono modifiche relative alla titolarità di diritti sul bene (quali appunto, la divisione in caso di comunione).

Si tratta di una verifica opportuna sempre, naturalmente, prima di procedere con l'attività di recupero del credito, onde evitare amare sorprese, e ferma restando la doverosa buona fede da parte del condòmino - ma, a maggior ragione nel caso di bene posto in comunione.

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