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Dividere un appartamento in due, le cose da sapere
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Dividere un appartamento in due, le cose da sapere

Quello che devi sapere per dividere l'appartamento

Avv. Alessandro Gallucci 

Che cosa bisogna sapere, quanto meno nei tratti essenziali, se si decide di dividere un appartamento in due distinte unità immobiliari?

Non è raro, specie in quegli edifici che contengono unità immobiliari di notevoli dimensioni (specie quelli costruiti in passato), ipotizzare la divisione dell'appartamento.

I motivi possono essere vari: in vista di una vendita al fine di trarne il massimo profitto, per riadattare la casa alle esigenze abitative attuali ricavando un reddito dalla cessione o locazione derivante dalla divisione, o ancora per avere una casa in più per i propri figli, ecc.

Tali motivi, almeno ai fini burocratici, non rappresentano elemento fondamentale né accessorio della pratica di divisione dell'appartamento. Fatta questa valutazione di carattere generale, tuttavia, non ci si può esimere da una precisazione: qualora alla divisione debba poi seguire una modificazione della destinazione d'uso, allora è possibile che i motivi personali possano assumere rilevanza concreta.

Così, ad esempio, se in una determinata zona o edificio, per ragioni urbanistiche, edilizie o magari d'igiene anche connesse all'unità immobiliare risultante dalla divisione o correlate al contenuto del regolamento condominiale non è possibile, installare uno studio medico o altra attività, allora è evidente che la divisione potrà comunque essere eseguita ma non per i fini iniziali.

Passiamo adesso a valutare alcuni aspetti di preminente interesse rispetto alla divisione dell'appartamento.

Qual è il titolo abilitativo necessario per iniziare a provvedere alla realizzazione pratica della divisione dell'appartamento.

Al riguardo non si può non guardare a quanto stabilito dal d.p.r. n. 380 del 2001 (Testo unico delle disposizioni legislative e regolamentari in materia edilizia) anche qui con un'avvertenza: sebbene la legge stabilisca procedure e principi valevoli su tutto il territorio nazionale, la frammentazione delle procedure dovuta all'esistenza di leggi regionali e regolamenti edilizi locali, impone di dover leggere/integrare rispetto ad ogni specifico caso, le indicazioni legislative nazionali con quelle appena indicate.

Al riguardo l'art. 3, primo comma lett. b), del d.p.r. n. 380 del 2001 nel definire gli interventi edilizi specifica che "nell'ambito degli interventi di manutenzione straordinaria sono ricompresi anche quelli consistenti nel frazionamento o accorpamento delle unità immobiliari con esecuzione di opere anche se comportanti la variazione delle superfici delle singole unità immobiliari nonché del carico urbanistico purché non sia modificata la volumetria complessiva degli edifici e si mantenga l'originaria destinazione d' uso".

L'esempio prima indicato è quanto mai calzante: se alla divisione accede altresì una modificazione della destinazione d'uso non si potrà più parlare di manutenzione straordinaria.

La differenza non è di poco conto, in quanto l'art. 6, secondo comma lett. a), del medesimo decreto presidenziale specifica che - ferme restando le prescrizioni degli strumenti urbanistici comunali, nonché delle norme dettate in materia antisismica, antincendio, ecc. gli interventi di manutenzione straordinaria - tra i quali s'è detto va ricompresa la divisione di un appartamento - sono considerati attività edilizia libera soggetta da una mera comunicazione di inizio attività.

Anche qui è utile una specificazione: la valutazione caso per caso non si ferma solamente dinanzi alla esistenza di norme sulla sicurezza o di rango regionale o locale, ma anche davanti alla concreta modalità di effettuazione della divisione che, comunque, potrebbe fare necessitare un particolare titolo abilitativo.

Come dire: in teoria dividere un appartamento è semplice, ma ciò non vuol dire che in pratica lo sia sempre.

Divisione dell'appartamento e problematiche condominiali

La divisione dell'appartamento va incontro, poi, a valutazioni concernenti anche le regole dettate in materia di condominio, ovviamente laddove l'unità immobiliare su cui intervenire si trovi in un simile contesto.

In tal caso bisogna guardare all'art. 1122 c.c. che sia pur senza prevedere alcuna autorizzazione da parte del condominio impone al condomino di comunicare all'amministratore l'esecuzione dei lavori di manutenzione della propria unità immobiliare e comunque di eseguire interventi avendo cura di non recare pregiudizio alla sicurezza, alla stabilità ed al decoro dell'edificio.

In queste condizioni spetterebbe, poi, al condominio attivarsi per bloccare o comunque provare a far sospendere i lavori, gravando su di esso l'onere di dimostrare la loro dannosità per l'interesse comune.

=> Come comportarsi con i vicini quando si ristruttura l'appartamento

Qualche problema in più potrebbe sorgere in presenza di un regolamento condominiale contrattuale che potrebbe limitare - ad esempio sottoponendolo ad autorizzazione - il diritto di frazionare la propria unità immobiliare.

Ai sensi dell'art. 69 disp. att. c.c., poi, la divisione di un appartamento potrebbe portare ad una richiesta di revisione delle tabelle millesimali con oneri a carico di chi l'ha causato.

Potrebbe, si diceva, in quanto come specifica la norma l'incremento di unità immobiliari legittima la revisione a maggioranza delle tabelle millesimali allorquando sia "alterato per più di un quinto il valore proporzionale dell'unità immobiliare anche di un solo condomino".

Resta comunque il fatto che anche al di sotto di questa soglia si dovrà tenere conto che un'unità immobiliare è stata divisa in due o più cespiti che avranno un loro valore in millesimi. Come arrivare a questo risultato, posto che la norma parrebbe consentire la revisione a maggioranza al ricorrere della sola variazione in misura superiore ad un quinto?

La giurisprudenza successiva alla entrata in vigore della riforma ha specificato che per l'approvazione di tabelle millesimali è ancora valida l'approvazione a maggioranza suggellata dal principio di diritto espresso dalle Sezioni Unite nel 2010 (sent. n. 18477).

Vedremo in che modo la giurisprudenza affronterà la materia delle revisioni "sotto soglia" nei casi di divisione di unità immobiliare anche alla luce del fatto che pare quanto meno discutibile che si consenta l'approvazione a maggioranza, la revisione a maggioranza per significativi mutamenti dei valori millesimali, ma non quella per semplici variazioni che comunque hanno un loro peso anche ai fini della determinazione dei quorum costitutivi e deliberativi (quanto meno nelle ipotesi di cessione delle unità immobiliari derivanti dalla divisione).

Da non perdere: Modifiche interne all'appartamento, le cose da sapere

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Massimo
Massimo lunedì 04 febbraio 2019 alle ore 08:15

ma chi l'ha detto che frazionare in due un appartamento significa sempre raddoppiare le persone all'interno !

Andrea
Andrea mercoledì 03 aprile 2019 alle ore 11:44

Buongiorno, sono in procinto di acquistare un appartamento di grandi dimensioni allo scopo di frazionarlo e mettere a reddito le singole unità immobiliari derivanti.
L'appartamento si trova in un condominio dove il proprietario dell'appartamento al piano di sotto di pari forma e dimensioni, ha già fatto alcuni anni fa un frazionamento del tutto simile.
Secondo voi questo sarebbe già sufficiente a dare buone garanzie che non vi siano contestazioni future da parte di altri condomini per aver in qualche modo arrecato danno all'interesse comune?
Prima di procedere all'acquisto sto comunque facendo tutti gli accertamenti del caso con i nostri tecnici di fiducia e ovviamente in ultima analisi farò anche un confronto con l'amministratore.
Grazie e complimenti per il vostro portale.

Mirco
Mirco giovedì 25 luglio 2019 alle ore 17:17

Buongiorno,
sto valutando la fattibilità di un frazionamento di un appartamento in condominio con apertura di nuova porta di ingresso sul pianerottolo del giro scale comune. Il regolamento di condominio non parla in specifico di frazionamenti e neanche di nuove aperture su spazi comuni, ma riporta che : "nessun condomino può eseguire lavori sulle parti comuni senza il consenso degli altri proprietari espresso con delibera dell'assemblea". Cosa ne pensate? Posso aprire la nuova porta senza attendere l'OK dell'assemblea? Grazie

Salvo44
Salvo44 lunedì 25 novembre 2019 alle ore 18:09

Frazionare un appartamento in condominio si può fare osservando le disposizioni in materia edilizia. La cosa importante è il comportamento dell'amministratore. E' pacifico che frazionando l'appartamento ci sarà un aumento di volumetria ,pertanto l'amministratore si deve interessare acchè il proprietario produca nuove T.M., che il nuovo appartamento sia fornito di acqua, luce,gas con i relativi contatore di sottrazione,far pagare la retta condominiale in modo da non agevolare un illecito arricchimento.Gli stessi vanno accatastati. Se prima il condominio era composto da 8 famiglie con il frazionamento diventano 9; deve essere aggiornato il registro "anagrafe condominiale".

Nic
Nic martedì 17 dicembre 2019 alle ore 20:09

Ma chi l’ha detto che il frazionamento implica un aumento della volumetria?? Il frazionamento in se non altera la volumetria, se invece si costruisce o recupera aree che prima non erano utilizzate o non esistevano è un altro discorso.

Salvo44
Salvo44 mercoledì 18 dicembre 2019 alle ore 08:51

È logico che nel frazionamento di un appartamento esiste l'aumento di volumetrie. Molti, infatti, hanno chiuso le veranda di 10mq circa ricavandone un locale di 9mq. Ciò comporta l'applicazione dell'art.69 disp.att.c.c..

Roberto
Roberto venerdì 24 gennaio 2020 alle ore 11:49

Buongiorno, io convivo in appartamento con i suoceri. L'abitazione presenta, fin dalla costruzione del condominio, due ingressi, pertanto quando decidemmo di coabitare, facemmo tutti i lavori con relativi permessi e regolarmente accatastati.
All'epoca, nel 1994, predisponemmo tutto perché in caso di divisione, non trovarci a fare importanti lavori.Oggi vorremmo dividere regolarmente l'appartamento.Il da farsi consiste nello scollegare gli impianti di riscaldamento, gas e acqua, da una parte e chiedere gli allacciamenti dalla parte che mi compete, quindi: installare i dovuti contatori e caldaia, nel mio futuro appartamento. Nell'attuale immobile, fu,al tempo, lasciata aperta una porta in modo che un domani,volendo frazionare, bastasse soltanto murarla. DOMANDO: che cosa e quali autorizzazioni dobbiamo oggi chiedere, ed a quali uffici?
Vi ringrazio anticipatamente per la vostra risposta.
Saluti

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