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Condominio con più scale: possibile la separazione?
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Condominio con più scale: possibile la separazione?

Condomini separati per scala: risvolti giurisprudenziali

Avv. Giuliana Bartiromo 

Sempre più spesso, complice la conflittualità tra i condòmini delle varie scale, di punto in bianco si assiste alla nascita di condominii separati per scala, ciascuno dei quali con un proprio amministratore.

In realtà, la c.d. "separazione dal condominio" per la creazione di un "condominio autonomo" non è sempre possibile.

=> Divisione di immobile: è esperibile la mediazione iussu iudicis?

La modalità di "scioglimento del condominio" è attualmente disciplinata dall'art. 61 disp. att. c.c. che così recita " Qualora un edificio o un gruppo di edifici appartenenti per piani o porzioni di piano a proprietari diversi si possa dividere in parti che abbiano le caratteristiche di edifici autonomi, il condominio può essere sciolto e i comproprietari di ciascuna parte possono costituirsi in condominio separato.

Lo scioglimento è deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal secondo comma dell'art. 1136 del codice, o e disposto dall'autorità giudiziaria su domanda di almeno un terzo dei comproprietari di quella parte dell'edificio della quale si chiede la separazione". L' all'art. 62 disp. att. c.c. inoltre precisa che " La disposizione del primo comma dell'articolo precedente si applica anche se restano in comune con gli originari partecipanti alcune delle cose indicate dall'art. 1117 del codice.

Qualora la divisione non possa attuarsi senza modificare lo stato delle cose e occorrano opere per la sistemazione diversa dei locali o delle dipendenze tra i condomini, lo scioglimento del condominio deve essere deliberato dall'assemblea con la maggioranza prescritta dal quinto comma dell'art. 1136 del codice stesso".

=> LO SCIOGLIMENTO DEL CONDOMINIO: presupposti, disciplina e conseguenze

L'analisi di queste norme è importante proprio per evitare grossi problemi circa la configurazione del condominio, dell'applicazione delle tabelle millesimali, della legittimità processuale etc.

Lo scioglimento del condominio, nella maggior parte delle ipotesi, non è sempre possibile e né può essere deliberata in maniera superficiale, tant'è che il condominio nasce per proprie caratteristiche oggettive, per quella necessaria comunione tra proprietà privata e parti comuni.

L'art. 1119 c.c. , inderogabile, rubricato "Indivisibilità" prevede, infatti, che " Le parti comuni dell'edificio non sono soggette a divisione, a meno che la divisione non possa farsi senza rendere più incomodo l'uso della cosa comune a ciascun condòmino e con il consenso di tutti i partecipanti al condominio".

=> Indivisibilità del Condominio

Pare che gli artt. 61 e 62 delle disp. att. c.c. stridano con il testo riportato nell'art. 1119 c.c. prevedendo dei quorum deliberativi differenti per l'eventuale separazione dal condominio:

  • Art. 1119 c.c. unanimità dei partecipanti al condominio
  • Art. 61 disp. att. c.c. maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 500 millesimi (1136 c.c. secondo comma)
  • Art. 62 disp. att.c.c. (in caso di modifiche per attuare la divisione) maggioranza degli intervenuti che rappresentino i 666 millesimi (1136 c.c. quinto comma).

Quale quorum utilizzare? Ed in quali casi?

Ebbene, la giurisprudenza è concorde nel determinare che due o più scale che formano un condominio, non possono essere considerate proprietà separate, per il solo fatto che ciascuna di esse serve funzionalmente ad un gruppo distinto di unità immobiliari.

Difatti, proprio al fine di separare le spese che occorrono ad una o all'altra scala, v'è già l'art. 1123 c.c., che non prevede "proprietà separate", bensì il riparto separato delle spese riguardanti beni destinati a servire i condòmini in maniera diversa (c.d. condominio parziale).

Nel condominio di edifici, le scale, al pari degli anditi, sono annoverate tra i beni che l'art. 1117 c.c. considera di proprietà comune dei proprietari dei diversi piani o di un edificio, se il contrario non risulta dal titolo.

In proposito, la giurisprudenza ha affermato che le scale, con i relativi pianerottoli, costituiscono strutture funzionalmente essenziali del fabbricato e rientrano, pertanto, fra le parti di questo che, in assenza di titolo contrario, devono presumersi comuni nella loro interezza, ed anche se poste concretamente al servizio soltanto di talune delle porzioni dello stabile, a tutti i partecipanti alla collettività condominiale in virtù del dettato dell'art. 1117, n. 1, c.c. (Cass. 12-2-1998 n. 1498), senza che a ciò sia di ostacolo il disposto dell'art. 1123, ultimo comma, c.c., il quale, proprio sul presupposto di tale comunione, disciplina soltanto la ripartizione delle spese per la conservazione ed il godimento di esse, ispirandosi al criterio della utilità che ciascun condomino o gruppo di condomini ne trae (Cass. 22-.2-1996 n. 1357).

Le stesse scale sono state considerate elementi strutturali necessari alla edificazione di uno stabile condominiale e mezzo indispensabile per accedere al tetto e al terrazzo di copertura, conservano la qualità di parti comuni, così come indicato nell'art. 1117 c.c., anche relativamente ai condomini proprietari di negozi con accesso dalla strada, in assenza di titolo contrario, poiché anche tali condomini ne fruiscono quanto meno in ordine alla conservazione e manutenzione della copertura dell'edificio (Cass. 10-7-2007 n. 15444).

La presunzione di comunione di tutti i partecipanti al condominio composto da più scale, non può essere superata dalla semplice applicazione dell'art. 1123 c.c. in tema di condominio parziale, ma occorrerebbe la prova della proprietà o dell'uso esclusivo delle scale.

La Cassazione, sezione civile seconda, con sentenza n. 10483 del 2015, ha infatti rigettato il ricorso di alcuni condòmini che ritenevano le due scale A e B, costituenti il condominio, proprietà differenti e pertanto condominii autonomi.

La Corte ha stabilito che " Pur dovendosi riconoscere, in via di principio, la configurabilità di un condominio parziale, si rileva che, nel caso in esame, la situazione di fatto rappresentata nel ricorso non è idonea ad avallare la sussistenza di una simile fattispecie.

La semplice presenza in un edificio di più scale e più androni, infatti, non è di per sé sola sufficiente —in mancanza di più puntuali indicazioni circa le concreta conformazione e le caratteristiche strutturali del fabbricato oggetto di causa, che per quanto è dato evincere dalla lettura del ricorso costituisce un unico blocco- a far ritenere la piena autonomia e indipendenza strutturale e funzionale delle relative porzioni immobiliari rispetto alla rimanente parte dell'intera opera edilizia, ove solo si tenga conto che funzione della scala è anche quella di consentire l'accesso al tetto o al lastrico solare comuni all'intero edificio, e che l'androne non dà accesso solo alla scala, ma anche ai muri perimetrali, anch'essi comuni all'intero stabile condominiale.

Mancano, pertanto, elementi idonei a far ritenere che la scala B e l'androne in cui la stessa è collocata, per le loro caratteristiche strutturali e funzionali, siano posti in modo esclusivo al servizio e al godimento di una parte soltanto dell'edificio in condominio, in guisa da poter essere considerati come di proprietà dei soli condomini di detta scala, con conseguenti esclusione del diritto di partecipare all'assemblea inerente ai relativi beni, servizi e impianti da parte dei condomini della scala A".

Già con la sentenza n. 24380 del 01.10.2010 la Corte di Cassazione, proprio sulla questione dello scioglimento del condominio, aveva sottolineato che la presenza di parti che restano in comune, non deve essere tale da configurare lo scioglimento dei condomini come una mera "separazione amministrativa" tra più parti dello stesso immobile.

Pertanto, è errato il ragionamento seguito da alcuni condòmini, di potersi separare dal condominio solo perché vi sono più scale autonome oppure più edifici con lastricato solare separato, nominando addirittura anche un proprio amministratore.

Si assiste alla configurazione di più amministratori che gestiscono una o più scale separate all'interno dell'unico condominio, in cui vi sono beni in comune ai sensi dell'art. 1117 c.c. e che ab origine nasce come unico condominio e in cui le caratteristiche non consentono detta separazione, che diventa, pertanto, arbitraria ed illegittima.

Tra l'altro non è pensabile una separazione di una scala rispetto ad un'altra costituendo autonomi condominii, senza modificare tabelle millesimali, impianti, cortile di accesso al condominio, contatore generale dell'acqua, regolamento condominiale, attribuzione di un codice fiscale del condominio separato.

Per soddisfare le esigenze dei condòmini, infatti, basta semplicemente applicare le regole del condominio parziale, senza necessariamente incorrere in ulteriori spese per la modifica di impianti, tabelle e tutte le ulteriori problematiche connesse alla creazione di un condominio autonomo, salvo sempre che ciò sia possibile ed indispensabile.

La "separazione", infatti, già viene effettuata sulla base dei riparti delle spese ai sensi dell'art. 1123 c.c. e dell'ammissibilità del condominio parziale, da cui derivano implicazioni inerenti appunto alla gestione e imputazione delle spese, ad esempio non sussiste il diritto di partecipare all'assemblea relativamente alle cose, ai servizi, agli impianti, da parte di coloro che non ne hanno la titolarità, ragion per cui la composizione del collegio e delle maggioranze si modificano in relazione alla titolarità delle parti comuni che della delibera formano oggetto (Cass. 27-9-1994 n. 7885; Cass. 7-6-2000 n. 7730; Cass. 25-9-2006 n. 20783).

La separazione di un condominio in più distinti condominii implica necessariamente una nuova definizione dei diritti di comproprietà spettanti ad ogni singolo sulle parti comuni e ciò diventa indispensabile anche per i successivi atti di compravendita che altrimenti risulterebbero non aggiornati alle modifiche di fatto attuate.

Avv. Giuliana Bartiromo

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