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Pignoramento quota fabbricato comune e divisione endoesecutiva

Divisione giudiziaria
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

Il titolare di un credito accertato definitivamente, quale ad esempio quello derivante da una sentenza inoppugnabile, ha il diritto di soddisfarsi sui beni del debitore, ove mai questi non fosse disponibile al pagamento spontaneo.

In altri termini, il creditore ha il diritto di avviare la cosiddetta azione esecutiva, per ipotesi procedendo al pignoramento delle somme presenti sul conto corrente dell'obbligato oppure del quinto del suo stipendio o ancora di un immobile di proprietà del medesimo.

A quest'ultimo riguardo, potrebbe accadere che il debitore sia titolare soltanto di una quota di un determinato cespite. Ad esempio, potrebbe trattarsi di un complesso immobiliare ereditato, unitamente agli altri parenti, dai propri genitori.

Ebbene in un caso come questo, prima di concludersi, l'azione esecutiva deve attendere che sia diviso il bene. Ciò è necessario per individuare la quota da assegnare al debitore. Quest'ultima sarà poi aggredita dal creditore.

A conferma di ciò, è intervenuta una recente sentenza del Tribunale di Torino. Sto parlando del provvedimento n. 1171 del 15 marzo 2022.

Prima, però, è opportuno capire meglio cosa è accaduto in questa vicenda.

Pignoramento quota fabbricato comune e divisione endoesecutiva: il caso concreto

Un fabbricato nel torinese, nonostante fosse in comunione tra vari parenti, era stato oggetto di attenzione da parte di un creditore di uno dei comproprietari.

Nelle intenzioni dell'istante, infatti, c'era l'obiettivo di escutere la quota parte sull'immobile del debitore.

A tale scopo, il creditore chiedeva che il bene fosse diviso, per poi concludere, positivamente, l'azione esecutiva in corso.

Tecnicamente parlando, si apriva, perciò, una divisione endoesecutiva dell'edificio. In questo modo, sarebbe stato possibile individuare e poi aggredire la parte del cespite assegnata all'obbligato oppure la somma ad egli destinata a seguito della vendita all'incanto dell'intero complesso.

Il procedimento in questione si caratterizza per la nomina di un CTU. A questi, era, infatti, conferito l'incarico di valutare la realizzabilità della divisione in natura e di prospettare le soluzioni più opportune a riguardo.

In particolare, al termine delle predette valutazioni, il consulente suggeriva di assegnare al debitore un certo lotto del citato edificio. Il valore del medesimo era, infatti, corrispondente alla quota di comproprietà sull'intero compendio. Questa tipo di divisione in natura garantiva, inoltre, gli altri comproprietari.

Essi sarebbe rimasti contitolari della restante parte e, nello specifico, della casa di famiglia, in attesa di dividerla, liquidarla e/o assegnarla in un momento successivo.

Il Tribunale di Torino, con la sentenza in commento, ha accolto e fatto propria la soluzione divisoria anzidetta, in quanto pienamente corrispondente a tutti gli interessi delle parti coinvolte in questa vicenda.

Divisione negoziale immobile in comunione: caratteristiche

Accade di frequente, ad esempio a seguito di una successione ereditaria, che un immobile diventi di proprietà di più persone. In tal caso, si realizza una comunione sul bene che però non è perpetua. Ogni erede, infatti, ha il diritto di chiedere la divisione e cioè di ricavare, in natura o in denaro, l'equivalente della propria quota.

Tale risultato è raggiungibile con un accordo, per regola, da formalizzare con l'ausilio di un notaio, trattandosi di contratto avente ad oggetto un immobile.

I termini del predetto patto possono essere di vario tipo, a seconda della volontà delle parti coinvolte nella vicenda. Ad esempio, uno dei coeredi comproprietari potrebbe decidere di acquistare l'intero bene, liquidando con un corrispettivo in denaro le quote degli altri. Oppure i vari contitolari potrebbero cedere ad un terzo il cespite, dividendosi il ricavato pro quota.

In questi, come negli altri casi analoghi, ciò che caratterizza la divisione negoziale di un immobile in comunione è che essa avviene col consenso di tutti comproprietari. Una circostanza del tutto diversa da quella in cui manca ogni consenso comune e dove, per procedere alla divisione, è necessario ricorrere al Tribunale.

Divisione giudiziale immobile in comunione: caratteristiche

Come si ricava dalla legge (Art. 720 c.c.), in ciò supportata dalla comune giurisprudenza, la divisione giudiziale di un immobile deve, preferibilmente, avvenire in natura, tramite il frazionamento del bene e l'assegnazione dei lotti ricavati. Essi saranno attribuiti ai vari comproprietari, in ragione della loro quota.

Ovviamente, sarà decisivo il CTU incaricato dal Tribunale per valutare e prospettare la realizzabilità di tale divisione.

Può capitare, però, che ciò non sia possibile o che sia fattibile soltanto provocando un sostanziale deprezzamento «del valore delle singole quote rapportate proporzionalmente al valore dell'intero tenuto conto della normale destinazione ed utilizzazione del bene stesso (Cass. civ. n. 11891/1998; cfr., anche Cass. n. 14343/2016)».

In tal caso, si procede alla vendita all'incanto dell'immobile, solo se nessuno dei contitolari può o vuole l'assegnazione dell'intero bene, contestualmente liquidando gli altri.

La divisione del bene comune ed il concetto di comoda divisibilità

Divisione giudiziale endoesecutiva immobile in comunione: la soluzione del Tribunale di Torino

Nel caso in commento, l'immobile in comune era un fabbricato costituito da vari lotti, facilmente trasformabili in appartamenti.

In particolare, alla luce di quanto espresso dal CTU incaricato, uno di essi poteva corrispondere, quasi perfettamente, al valore della quota del comproprietario esecutato.

Ecco perché è stato suggerito di assegnare questo lotto al comproprietario debitore, lasciando gli altri contitolari in comunione sulla restante parte dell'edificio.

Il Tribunale di Torino ha accolto tale soluzione poiché sono stati salvaguardati gli interessi degli altri comproprietari. Se questi non potevano impedire la divisione del bene, essendo prioritario l'interesse del creditore procedente alla soddisfazione del proprio credito, è altrettanto ovvio che non potevano essere sacrificati oltre necessità.

Ciò, per l'appunto, sarebbe avvenuto se fosse stato messo all'asta l'intero compendio, lì dove, invece, c'era la possibilità di assegnare in natura una parte specifica del medesimo al singolo comproprietario/debitore.

Per questi motivi, è stata respinta la richiesta del creditore di vendere all'asta l'intero fabbricato.

Divisione e mediazione civile obbligatoria

Sentenza
Scarica Trib. Torino 15 marzo 2022 n. 1171

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