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E se un negoziante oscurato dai ponteggi e transenne per la facciata pericolante subisce un crollo delle vendite?

Il condominio è tenuto a risarcirlo?
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

Merita di essere segnato che secondo il Tar Lombardia gli interessi commerciali del negoziante oscurato dai ponteggi sono recessivi a fronte di quello collettivo all'esecuzione dei lavori necessari alla manutenzione e messa in sicurezza di un immobile.

Al Tribunale amministrativo si era rivolto un ristoratore che aveva fatto domanda, in data antecedente al condominio, di occupazione di suolo pubblico per installarvi tavolini ed un gazebo e si riteneva penalizzato dalla decisione del condominio di procedere invece ai lavori della facciata che, tra l'altro, oscuravano l'ingresso dell'esercizio commerciale.

Secondo il Tar, però, la concessione per l'occupazione temporanea del suolo pubblico al condominio era legittima e non doveva salvaguardare il "diritto di affaccio" e l'oscuramento del locale del ristoratore (Tar Lombardia 15 ottobre 2021 n. 2244).

Certo il conduttore negoziante che è costretto a subire per mesi i ponteggi, montati proprio a ridosso del negozio, potrebbe subire un calo dell'afflusso dei clienti con conseguente riduzione del volume degli affari.

A tale proposito merito di essere ricordata una vicenda di cui si è occupato il Tribunale di Milano.

Nel caso di specie, il condominio aveva eretto, in via di urgenza, a causa dell'improvvisa caduta di detriti dalla facciata esterna, un ponteggio, così riducendo significativamente la visibilità delle vetrine e del negozio dell'attore.

I lavori, però, erano iniziati soltanto un anno dopo a causa di una controversia con la ditta appaltatrice, per concludersi definitivamente l'anno ancora successivo; di conseguenza, il ponteggio era stato mantenuto senza che alcuna opera edile venisse effettuata.

Tale condotta non può essere giustificata ed è contrastante altresì con le ragioni di urgenza dell'intervento edile.

In tali casi il conduttore può agire in via aquiliana contro il condominio che gli abbia, con la sua condotta illecita, procurato un danno e gli impedisca appieno di godere del bene. In ogni caso, la collettività condominiale non può certo andare esente da responsabilità per l'insorgenza di una controversia con l'impresa appaltatrice che ritarda l'esecuzione dei lavori; al contrario, il condominio, a maggior ragione se si tratta di lavori urgenti, può affidarne l'esecuzione ad altro soggetto, così contemperando l'interesse del negoziante ad una rapida esecuzione dei lavori (Trib. Milano 6 luglio 2021 n. 5904). Una vicenda simile è stata esaminata dalla Cassazione nella sentenza n. 8941 del 18 marzo del 2022.

Danni da ponteggi e conduttore del condomino: la vicenda

Un condominio con la facciata in pessime condizioni, per limitare le conseguenze relative alle cadute di intonaco e di altro materiale, veniva costretta dai Vigili del Fuoco a montare delle transenne, mantenute per parecchi giorni.

Un negoziante, conduttore di un condomino, citava in giudizio il condominio per ottenerne la condanna, previo accertamento della responsabilità per omessa e negligente manutenzione della facciata esterna e dei balconi, al risarcimento del danno emergente (la perdita subita) e del lucro cessante (mancato guadagno derivato da un illecito altrui, cioè il profitto che il soggetto avrebbe ottenuto senza il verificarsi dell'evento dannoso).

Il Tribunale condannava il condominio al pagamento della somma di euro 137.668,00 a favore dell'attore.

La Corte di Appello però non riconosceva in danno da mancato guadagno e rideterminava in euro 33.368,00 la somma dovuta.

Secondo i giudici di secondo grado il danno da mancato guadagno esige la prova (non fornita dal negoziante), sia pure indiziaria, dell'utilità patrimoniale che si sarebbe conseguita in assenza dell'evento di danno e la sua liquidazione richiede un rigoroso giudizio di probabilità.

Il negoziante ricorreva in cassazione sostenendo la Corte di appello non aveva tenuto conto delle difficoltà di accesso dei clienti, per effetto della caduta dell'intonaco e del transennamento per mille giorni da parte di Vigili del Fuoco, della riduzione delle vendite, dello stato precario delle facciate che metteva in pericolo i clienti.

Danno da mancato guadagno e mancanza di prove

La Cassazione ha ritenute valide le ragioni espresse dai giudici di secondo grado che non hanno ricevuto la documentazione necessaria per verificare il mancato utile nel periodo considerato, sulla base dell'andamento dell'attività del negozio in relazione al flusso della clientela e ai costi sostenuti.

Come ricordano i giudici supremi infatti il danno da lucro cessante può essere provato anche presuntivamente, dimostrando, anche in via indiziaria, l'utilità patrimoniale che si sarebbe conseguita in assenza dell'illecito imputato al condominio; una volta provatane la ricorrenza, la sua liquidazione può avvenire in via equitativa.

Il negoziante, quindi, avrebbe dovuto provare i parametri per liquidazione equitativa e le ragioni che gli hanno impedito l'accertamento degli specifici effetti dannosi concretamente riconducibili al comportamento illecito dei condomini, rendendo il danno di difficile o impossibile quantificazione; successivamente subentra il potere-dovere del giudice di sopperire alle eventuali difficoltà di quantificazione del danno, al fine di assicurare l'effettività della tutela risarcitoria.

Il condomino deve provare il "danno da ponteggio"

Sentenza
Scarica Cass. 18 marzo 2022 n. 8941

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