L'art. 1117 c.c., nell'elencare le parti che sono di proprietà comune, salvo che dal titolo non risulti il contrario, suddivide quest'ultime in tre gruppi in base al rapporto strutturale o funzionale che le unisce all'edificio condominiale.
Il secondo gruppo delle predette parti comuni, previste dall'art. 1117 n. 2, c.c. comprende, tra l'altro, i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere.
In difetto di espressa disciplina negoziale, affinché un locale sito nell'edificio - che, per la sua collocazione, può essere adibito ad alloggio del portiere, oppure utilizzato come qualsiasi unità abitativa - diventi una parte comune ai sensi dell'art. 1117 n. 2 cit., occorre che, all'atto della costituzione del condominio, al detto locale sia di fatto assegnata la specifica destinazione al servizio comune.
Si deve escludere, però, che un manufatto posto nel cortile antistante il fabbricato condominiale ed esterno allo stesso, che non sia stato adibito a servizi comuni sia, per struttura e funzione, compreso nelle parti comuni dell'edificio condominiale indicate nell'art. 1117 c. c., né può ritenersi tale, in difetto di una chiara volontà delle parti risultante da titolo idoneo, per il semplice fatto che esso risulti catastalmente denunziato come adibito a portineria, in quanto la classificazione catastale dei beni ha carattere meramente descrittiva in relazione ad un onere nei confronti della p. a. e non è idonea, quale mezzo sussidiario di prova, a prevalere sulla contraria volontà dei proprietari (Cass. civ., Sez. II, 06/11/1987, n. 8222).
La portineria del costruttore
Allo stesso modo se prima della costituzione del condominio la destinazione al servizio comune non gli viene conferita, o gli viene sottratta, il locale portineria non può considerarsi come bene comune (Cass. civ., sez. II, 14/06/2017, n. 14796).
La sottrazione alla sua destinazione al servizio della cosa comune può avvenire, ad esempio, nel caso di contestuale messa in vendita, in uno alle altre unità immobiliari, del locale originariamente adibito, da parte del proprietario dell'intero stabile, a portineria.
Naturalmente poi la volontà del costruttore è idonea e sufficiente ad escludere dal novero delle parti comuni alcuni beni ed a riservarsene la proprietà esclusiva; tale esclusione, incidendo sulla costituzione di un diritto reale immobiliare, deve risultare necessariamente da atto scritto, così come da atto scritto deve risultare la volontà dell'originario proprietario esclusivo di riservarsi la proprietà dei beni che rientrano tra quelli comuni in ordine ai quali opera la presunzione di legge.
D'altronde, i locali per la portineria e per l'alloggio del portiere sono sicuramente suscettibili di utilizzazione individuale, potendo essere adibiti ad uso del tutto diverso da quello al quale erano in origine destinati.
Ne consegue che, proprio perché tali locali sono caratterizzati da un rapporto di utilità, e non di assoluta necessità, con lo stabile, occorre accertare, nei singoli casi, se le parti, nel costituire un titolo contrario alla presunzione di condominio stabilita dall'art. 1117 c.c., abbiano anche inteso risolvere il vincolo di destinazione derivante dalla natura della cosa e dall'esistenza concreta di un servizio goduto in comune dai comproprietari del fabbricato.
Nel caso in cui il bene adibito a portineria, all'atto della costituzione in condominio, venga riservato in proprietà esclusiva, sottraendolo pertanto dal novero dei beni comuni di cui all'art. 1117 c.c., i giudici supremi hanno sottolineato la necessità di dover compiere un'indagine in concreto, onde verificare se effettivamente la volontà dell'originario unico proprietario sia nel senso di imporre una limitazione del proprio diritto suscettibile di trasmissione anche nei confronti dei successivi acquirenti (Cass. civ., sez. II, 14/06/2016, n. 12237).
Importante poi accertare se il costruttore abbia deciso di destinare il suo locale a portineria a titolo gratuito o oneroso.
In ogni caso la soppressione del servizio di portierato comporta anche il venir meno del vincolo di destinazione sopra detto.
La mancata realizzazione della portineria
È possibile che il costruttore si sia obbligato ad adibire alcuni locali a portineria ed alloggio del portiere. Se tale impegno non viene rispettato i condomini possono certamente pretendere un risarcimento; a tale proposito sembra giusto sottolineare che il risarcimento del danno da inadempimento contrattuale (e, in generale, da inadempimento di un'obbligazione, indipendentemente dalla fonte contrattuale di quest'ultima) non può che essere parametrato all'utilità che il creditore avrebbe conseguito (Cass. civ., sez. II, 08/03/2022, n. 12237).
