La regola generale del riparto spese dei beni e servizi condominiali
Il tema delle spese condominiali è dettato dall'art. 1123 c.c. che specifica i criteri generali di ripartizione e dalle successive norme in tema di oneri economici di specifici beni e servizi comuni.
Queste disposizioni sono i criteri dettati dalla legge. Esse tuttavia possono essere derogate da clausole del regolamento contrattuale, cioè da quelle clausole che sono state assunte all'unanimità dei consensi.
Solo la totalità dei condomini può prevedere criteri di ripartizione diversi da quelli previsti dalla legge.
È necessaria l'unanimità perché con questa clausola ci si spoglia o ci si assume un maggiore/minore costo di un bene in comproprietà.
Il tema è ripreso dalla Cassazione n. 993 del 14 gennaio 2022.
Breve sunto della fattispecie
La vicenda nasce dall'ingiunzione ottenuta dal condominio per spese relative alla manutenzione straordinaria di un impianto idraulico, delle scale e dell'androne dell'edificio, approvate con una determinata delibera assembleare.
Gli opponenti avevano sostenuto che, essendo proprietari di un garage ubicato nell'edificio condominiale, non erano tenuti a concorrere nella spesa, poiché la Tabella II (scale ed androne) approvata da tutti i condomini, esonerava da tali esborsi i proprietari delle botteghe con accesso diretto dalla strada, ai quali dovevano equipararsi anche i titolari dei box.
Senza voler ripercorrere l'iter processuale, vediamo i principi affermati dal Supremo Collegio.
Principi affermati dal Supremo Collegio per l'androne e le scale
In primo luogo la Corte afferma che non rileva l'asserita condominialità del vano scale e dell'androne ai fini del concorso nelle spese da parte dei condomini.
La contitolarità delle parti comuni non comporta necessariamente l'obbligo di concorrere nelle spese essendo legittime (a date condizioni) eventuali deroghe, in favore di singoli condomini, ai criteri fissati dall'art. 1123 c.c.
Rientra infatti nei poteri dell'assemblea disporre anche eventuali esoneri dalle spese relative alle parti comuni, ove la delibera sia adottata con il consenso di tutti i condomini (Cass. n. 5975/2004; Cass. n. 2833/1994 e Cass. n. 5479/1991 proprio con riferimento alte spese per le scale), o qualora detta deroga sia contenuta in un regolamento di natura contrattuale, non essendo l'art. 1123 c.c. espressamente qualificato come norma inderogabile dall'art. 1138 c.c.
Queste sono le indicazioni per poter legittimamente statuire il riparto delle spese tra i condomini in modo diverso da quello legale perché alla base vi è il consenso unanime dei condomini.
Ritornando al caso di specie, la Cassazione rileva che il fatto che le scale o l'androne appartenessero anche ai titolari dei garage non rendeva inapplicabile o illegittima la previsione del regolamento adottato all'unanimità, nel punto in cui escludeva dal concorso nelle spese per l'androne e le scale i proprietari dei garage aventi un accesso autonomo.
La conclusione non è solo l'annullabilità della delibera bensì il rimedio più pesante consistente nella sua nullità.
In tal modo - secondo il giudice di appello, confermato dalla Cassazione con il rigetto del ricorso del condominio - avendo l'assemblea modificato a maggioranza i criteri di riparto delle spese previsti dal regolamento di natura contrattuale, la delibera doveva ritenersi affetta da nullità insanabile e rilevabile d'ufficio nel giudizio di opposizione anche in assenza di impugnazione ex art. 1137 c.c. con conseguente necessità di accogliere l'opposizione e di revocare il decreto ingiuntivo.
Assemblea e spese, quando non serve il riparto?
La portineria condominiale
L'altro tema affrontato riguarda le spese della portineria, domanda formulata dai condomini in via riconvenzionale nel giudizio di merito volta a per ottenere il pagamento della quota del canone di locazione dell'alloggio adibito a portineria quale bene comune.
Sebbene il condominio affermi la sua non condominialità, il Supremo Collegio è di contrario avviso perché l'alloggio del portiere è espressamente menzionato dall'art. 1117 n. 2 c.c. tra quelli che, in assenza di un titolo contrario, rientrano nell'ambito dei beni comuni.
A questo fine viene in rilievo se, prima della costituzione del condominio, come conseguenza dell'alienazione dei singoli appartamenti da parte dell'originario proprietario dell'intero fabbricato, vi sia stata una destinazione del bene al servizio comune, ovvero se questa gli sia stata sottratta, dovendosi tener conto non solo della destinazione risultante per tabulas - ossia dichiarata nei rogiti di acquisto - ma anche di quella impressa all'immobile in via di fatto (Cass. n. 14796/2017; Cass.11195/2010).
Nel caso di specie è stata considerata sia la situazione di fatto (destinazione) sia quella giuridica del bene (e quindi il titolo con cui era stata trasferita la prima unità abitativa), non ravvisando alcuna disposizione contraria che rendesse inoperante la presunzione di condominialità (fondata sulla destinazione del bene a servizio dell'intero edificio), non potendo rilevare le risultanze dei pubblici registri o quelle desumibili dal frazionamento - accatastamento della porzione immobiliare (Cass. n. 2670/2001; Cass. n. 11195/2010; Cass. n. 15929/2015).
La conclusione è quindi la seguente: sulla base di queste considerazioni è sufficiente per ritenere che l'alloggio non sia in proprietà esclusiva, ma appartenesse a tutti i condomini dello stabile.
In concreto, è quindi corretta la domanda riconvenzionale dei condomini di ottenere la loro quota parte del canone di locazione di detto alloggio.
Liti sui locali della portineria e litisconsorzio necessario
