Con sentenza emessa in data 12.01.2022, n. 120, il Tribunale di Milano rigettava impugnativa a delibera condominiale proposta da un condomino per una decisione presa da un Supercondominio, in merito all'annullabilità/nullità di tale atto collettivo per dei lavori da eseguirsi per la gestione della centrale termica, per la posa in opera degli scambiatori e con interventi manutentivi nelle sottocentrali.
L'attore eccepiva vizio della convocazione dell'assemblea per violazione dell'art. 67 disp. att. c.c., trattandosi di delibera afferente interventi di manutenzione straordinaria e l'amministratore avrebbe dovuto convocare tutti i condomini di ogni singola palazzina parte del Supercondominio, e, non già, come avvenuto solo dei singoli delegati rappresentanti.
Il convenuto Supercondominio si costituiva in giudizio ritenendo del tutto infondato l'assunto del condomino.
Il giudizio veniva deciso senza espletare la fase istruttoria, perché ritenuto dal giudicante di natura documentale.
La disciplina del Supercondominio
Dalla disamina della pronuncia del Tribunale meneghino, emerge la necessità di porre l'accento sulla normativa che regola il Supercondominio.
L'art. 67 disp. att. c.c. recita quanto segue: «Nei casi di cui all'articolo 1117-bis del codice, quando i partecipanti sono complessivamente più di sessanta, ciascun condominio deve designare, con la maggioranza di cui all'articolo 1136, quinto comma, del codice, il proprio rappresentante all'assemblea per la gestione ordinaria delle parti comuni a più condominii e per la nomina dell'amministratore.
In mancanza, ciascun partecipante può chiedere che l'autorità giudiziaria nomini il rappresentante del proprio condominio.
Qualora alcuni dei condominii interessati non abbiano nominato il proprio rappresentante, l'autorità giudiziaria provvede alla nomina su ricorso anche di uno solo dei rappresentanti già nominati, previa diffida a provvedervi entro un congruo termine.
La diffida ed il ricorso all'autorità giudiziaria sono notificati al condominio cui si riferiscono in persona dell'amministratore o, in mancanza, a tutti i condomini. Ogni limite o condizione al potere di rappresentanza si considera non apposto.
Il rappresentante risponde con le regole del mandato e comunica tempestivamente all'amministratore di ciascun condominio l'ordine del giorno e le decisioni assunte dall'assemblea dei rappresentanti dei condominii. L'amministratore riferisce in assemblea».
In tutta evidenza appare chiaro che, nei condominii di edifici sopra i 60 partecipanti, che sono gli unici interessati dal comma dell'art. 67 disp. att. c.c., è prevista la questione del rappresentante dei condomini nell'ambito delle assemblee ordinarie.
Posto tale doveroso accenno al quadro normativo, il punto centrale della fattispecie posta al vaglio del Tribunale milanese verte se la decisione presa nell'assemblea condominiale ristretta, ovvero con la sola presenza dei rappresentanti nominate dai singoli stabili, sia legittima per la deliberazione afferente i lavori da eseguirsi.
Per meglio dire, l'assemblea dei soli delegati, così come disciplinato dall'art. 67, comma 3, c.p.c., ha competenza esclusivamente in materia di gestione ordinaria delle parti comuni, ed è legittimata nel decidere in tale fattispecie oppure sarebbe dovuta essere convocata l'assemblea plenaria, con la partecipazione di tutti i condomini?
Differenze tra assemblea ordinaria e straordinaria nel Supercondominio
L'assemblea ordinaria, dove partecipano sono i delegati nominati dalle singole palazzine, decidono in merito all'ordinaria amministrazione, in particolare l'approvazione del bilancio, e tutto ciò che afferisce alla gestione ordinaria delle parti comuni.
Sicché sono convocati a tale adunanza ristretta i citati rappresentati, che dovranno riferire ai rispettivi consessi che rappresentano le decisioni prese.
Le assemblee straordinarie o plenarie sono convocate per decidere in merito alle questioni di natura straordinaria (nomina e revoca dell'amministratore del Supercondominio e decisioni in merito a lavori straordinari).
A queste assemblee devono essere infatti convocati tutti i partecipanti (aventi diritti a dire il vero ex art. 66 disp. att. c.c.) al Supecondominio, a loro quindi deve giungere la convocazione con l'ordine del giorno e eventuali allegati e a loro, o loro delegati, spetta il voto in sede assembleare. Lo stesso dicasi per l'inoltro del verbale agli aventi diritto (assenti).
La legittimazione ad impugnare i verbali spetta quindi al singolo condomino interessato.
Ebbene, analizzati gli aspetti organizzativi e di funzionamento del Supercondominio, riprendiamo l'analisi nella pronuncia, evidenziando che il giudice adito ha ritenuto configurare i lavori approvati dall'assemblea ristretta di natura ordinaria e non di natura straordinaria, come ritenuto dall'attore, non accogliendo in assoluto i motivi di impugnativa della delibera.
Infatti è condivisibile la decisione presa dal giudicante monocratico, atteso che i lavori decisi rientrano nell'alveo degli interventi di manutenzione ordinaria, in virtù della installazione di singoli scambiatori di calore per ogni singola residenza, sul persistente impianto termico, a prescindere della spesa sostenuta.
A tali conclusioni si è giunti anche attraverso le pregresse decisioni prese dal Supercondomino, con la sola partecipazione dei rappresentanti, nell'assemblea convocata ordinaria, dove sono stati decisi oltre l'approvazione del rendiconto condominiale, anche gli interventi di manutenzione avente ad oggetto natura ordinaria di gestione dei beni comuni.
L'amministratore del supercondominio è revocato dall'assemblea dei rappresentanti
Cosa si intende per manutenzione ordinaria e manutenzione straordinaria?
Va sottolineato che la manutenzione ordinaria ricomprende gli interventi per la conservazione e godimento delle parti comuni (definizione giuridica).
In altri termini, sono gli interventi tecnici necessari per mantenere la cosa nello stato in cui si trova, ma anche nello stato in cui essa può dare ai condomini quelle utilità che le sono proprie, interventi tecnici che impediscono un deterioramento e riparare un deterioramento o guasto già avvenuto.
Invece, la manutenzione straordinaria no opere collegate ad un evento di assoluta necessità, o inevitabilità rispondendo generalmente alle finalità di urgente conservazione del fabbricato in ragione di imprevisti attinenti alla struttura dello stesso (cfr. Cass. civ., sez. V, 27 aprile 2016, n. 8351).
Posto ciò, il giudice, giustamente ha fatto rilevare che se si fosse trattato di lavori di manutenzione straordinaria, per il costo complessivo e le modalità di pagamento si sarebbe dovuto costituire il fondo speciale previsto dall'art. 1135, comma 1, n. 4), c.c.
Dalla attenta analisi della delibera impugnata, il giudice adito non ha rilevato la presenza di tale decisione sul punto, il quale non è stato in assoluto preso in considerazione nell'ordine del giorno del consesso riunito in forma ristretta.
Fondo speciale
Per completezza della disamina della pronuncia, va precisato che il fondo speciale è stato disciplinato, per la prima volta, nell'ordinamento condominiale con l'art. 1135, n.4), c.c. secondo il quale l'assemblea provvede «alle opere di manutenzione straordinaria e alle innovazioni, costituendo obbligatoriamente un fondo speciale di importo pari all'ammontare dei lavori; se i lavori devono essere eseguiti in base a un contratto che ne prevede il pagamento graduale in funzione del loro progressivo stato di avanzamento, il fondo può essere costituito in relazione ai singoli pagamenti dovuti».
Tale fondo speciale, previsto solo per interventi straordinari o innovativi, si differenzia dal c.d. fondo cassa, il cui scopo è quello di costituire una riserva, non imposta per legge e con differenti obiettivi: coprire morosità dei condomini da cui possano conseguire maggiori danni alla collettività; consentire l'avvio di procedimenti di recupero crediti; costituire un accantonamento per la piccola ordinaria manutenzione, ecc.
L'entità della provvista e la decisione per la sua istituzione è rimessa alla piena discrezionalità dell'assemblea senza che tale decisione pregiudichi l'interesse dei condomini ed il diritto dei singoli, trattandosi, sempre, di somme che dovranno essere oggetto di compensazione in sede di bilancio consuntivo.
La ratio ispiratrice della disposizione in esame (art. 1135 c.c.), relativa al fondo speciale, mira tutelare l'impresa appaltatrice, da un lato, ed il condominio e, se vogliamo, i condomini virtuosi dall'altro, dal momento che questi sono coloro che versano sempre, con regolarità, le quote di loro competenza.
Appropriazione indebita amministratore supercondominio
