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Lavori straordinari: il finanziamento costituisce il fondo - cassa speciale

La condizione di cui all'art. 1135 c.c. è integrata se si stipula questo tipo di contratto
Avv. Caterina Tosatti Avv. Caterina Tosatti - Foro di Roma 

Ubi lex voluit, dixit, ubi noluit, tacuit, si insegna ai giovani studenti spiegando come si interpreta la legge, ovvero che il Legislatore scrive solamente ciò che intende e ciò che non intende non lo scrive.

Ed infatti l'art. 1135 c.c., come riformulato dopo la Legge 11 dicembre 2012, n. 220, che pochi giorni fa ha compiuto 8 anni dall'emanazione, sembrava abbastanza chiaro, quando stabiliva l'istituzione di un fondo cassa 'speciale' per lavori straordinari, ma evidentemente amiamo complicarci la vita.

La pronuncia che esamineremo oggi ha ribadito quello che anche la Cassazione ha affermato, ma si pone in contrasto con altre sentenze di Tribunali italiani che la pensano diversamente.

Infatti, mentre molti Tribunali di merito continuano ad affermare, in modo alquanto rigoristico, la necessità di costituire in toto e prima dell'affidamento dei lavori il noto fondo 'speciale' previsto dalla norma, altri insieme alla Cassazione sottolineano come «per "costituzione del fondo" debba intendersi la delibera dell'assemblea e l'inserimento in bilancio di tale voce, non l'effettivo rastrellamento delle quote: "Nel caso di specie, i lavori non erano stati iniziati e si trattava di raccogliere le somme per "dare corso ai lavori", ma neppure l'art. 1135, n. 4 impone che gli importi di cui ai lavori approvati debbano essere interamente versati prima di iniziare i lavori, essendo sufficiente che il fondo speciale sia costituito contabilmente.» (così in una sentenza del Tribunale di Roma del 2018 commentata in "Il fondo cassa per manutenzione straordinaria e per morosità. Disorientamenti giurisprudenziali" di G. Zangari, 11 ottobre 2018, CondominioWeb).

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In tale modo, mentre i primi Giudici di merito dichiarano la nullità della delibera, i secondi e la Cassazione la ritengono valida.

Di recente, il Tribunale di Torino si è espresso in termini di nullità della delibera (in assenza di costituzione preventiva e globale del fondo speciale) sostenendo, oltre all'imperatività (cioè cogenza erga omnes) dell'art. 1135 c.c., che la ratio della norma fosse insita nella tutela dei condòmini virtuosi rispetto all'insolvenza dei morosi; Torino sostiene quindi che raccogliendo prima la provvista si eliminerebbe il rischio di rendersi morosi verso l'appaltatore, dato che, ad inizio lavori, la somma da pagare sarebbe già stata interamente raccolta (v. "Delibera nulla se manca la costituzione del fondo lavori ex art. 1135 c.c." di L. Izzo, 18 settembre 2020, CondominioWeb).

Lavori straordinari senza preventiva deliberazione assembleare: quali i limiti della loro legittimità?

E' interessante invece notare come altri Tribunali - come Roma - affermano che sostenere la totale raccolta preventiva del fondo sarebbe un nocumento al Condominio perché significherebbe bloccare i lavori sine die in attesa dell'ultimo versamento di quota da parte dei condòmini.

Vediamo cosa ne pensa Milano.

Finanziamento condominiale, la pronuncia

Il Tribunale di Milano, con la sentenza n. 7931 del 07 dicembre 2020 ha annullato la delibera adottata da un Supercondominio relativa a lavori di straordinaria manutenzione.

La delibera era stata impugnata da una società, condòmina, la quale ne adduceva l'invalidità sulla scorta di due argomentazioni: innanzitutto, i lavori erano stati deliberati in assenza di preventiva costituzione del fondo speciale previsto dall'art. 1135, 1° comma, n. 4) c.c.; in secondo luogo, l'Assemblea aveva dato mandato all'Amministratore alla stipula di un contratto di finanziamento, ma non aveva riportato il quorum con cui era stata adottata la relativa decisione ed aveva anche stabilito che «tutti i condòmini si costituiscono debitori della somma complessiva erogata dalla banca a titolo di finanziamento».

Il Supercondominio si era difeso sostenendo che la società che aveva impugnato non aveva in realtà interesse ad agire e, quindi, non poteva proporre l'impugnazione, perché la stessa era stata esclusa dalla richiesta di finanziamento.

Quali sono i lavori straordinari in condominio?

Secondo il Tribunale di Milano, il fondo speciale previsto dall'art. 1135 c.c. ben può essere costituito/istituito sotto forma di finanziamento, perciò la delibera è, sotto questo punto di vista, valida.

Punto.

Il Tribunale non spende molte altre parole sull'argomento, ritenendo la decisione di 'fare provvista' per pagare i lavori tramite un contratto di finanziamento sufficiente ad integrare il richiesto fondo speciale di cui all'art. 1135 c.c.

Finanziamento condominiale, questione di quorum …

Non viene invece ritenuta valida la delibera in merito agli impegni assunti con il finanziamento - la società che aveva impugnato (e a quanto sembra anche altri condòmini) era stata esclusa dal finanziamento, ma al contempo il verbale prevedeva che tutti i condòmini fossero costituiti debitori rispetto alla banca erogante: infatti, sottolinea il Tribunale, il contratto di finanziamento fu stipulato DAL CONDOMINIO, non dai singoli condòmini aderenti al finanziamento, i quali, peraltro, non sono nemmeno individuabili, posto che il verbale dell'Assemblea impugnata non ne riporta i nominativi.

Questo significa che, in caso di inadempimento nel pagamento del finanziamento così stipulato dal Condominio, costui dovrà risponderne alla banca e, in virtù dell'art. 63 disp. att. c.c., ogni singolo condòmino sarà responsabile pro quota - la stessa delibera impugnata faceva riferimento a questa norma per limitare la responsabilità dei singoli condòmini.

Questo significa anche che la menzionata 'esclusione' dal finanziamento della società, che aveva impugnato, sia avvenuta con la medesima modalità con cui fu deliberato il finanziamento, ma proprio perché non è dato comprendere quali condòmini abbiano votato detta delibera, la società, secondo i giudici milanesi, rimarrebbe obbligata alla stregua dell'art. 63 disp. att. c.c.

In caso di delibera condominiale che approva dei lavori straordinari è obbligatoria la costituzione del fondo speciale

Aggiungiamo noi che per escluderla, quale partecipante alla comunione condominiale, da una spesa che interessa tutti, ci dovrebbe essere una delibera adottata all'unanimità dei condòmini, dato che si modifica un criterio legale di riparto della spesa.

Ecco perché il Tribunale annulla la delibera, perché, laddove si discuta dell'esclusione di alcuni condòmini - tra i quali la società impugnante - dalla spesa relativa al finanziamento, sarebbe stato necessario indicare non tanto il quorum, quanto le singole espressioni di voto, per verificare l'unanimità dei consensi (al netto, ovviamente, di coloro che venivano esclusi dalla spesa).

Avv. Caterina TOSATTI

Via Prenestina, 325

00177 - ROMA

Tel.: +39 - 339 53 55 077

Mail: studiolegaletosatti@libero.it

Sentenza
Scarica Trib. Milano 7 dicembre 2020 n. 7931

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