L'esecuzione di opere che rientrano nell'ambito degli interventi di efficientamento energetico e riduzione del rischio sismico beneficianti della detrazione del 110%, il così detto superbonus, hanno un costo.
Per quanto sia possibile, non facilissimo, ma comunque ipotizzabile, il famoso appalto ad esborso zero per i contribuenti (e quindi per i condòmini) è altrettanto vero che è più semplice che all'inizio debba essere immessa della liquidità per dar via al meccanismo, nelle intenzioni del Legislatore virtuoso, che porterà il condòmino, ovvero i fornitori o altri soggetti a poter usufruire del beneficio in esame.
La liquidità cui facciamo cenno, altro non è che l'acconto per dar la stura alle attività di esecuzione delle opere. In che modo? Soffermando l'attenzione sui lavori condominiali che accedono al superbonus, non è raro che si proponga alla compagine un finanziamento per evitare l'esborso diretto da parte dei condòmini delle somme necessarie ad eseguire le opere.
Un'altra soluzione è che sia l'impresa appaltatrice ad assumere l'onere del finanziamento. Questi modi, in teoria, dovrebbero far sì che possa arrivarsi ai famosi lavori a costo zero, cioè senza l'esborso reale di nemmeno un euro da parte dei condòmini.
È lecito domandarsi, allora, quale sia la strada più conveniente, se sia meglio la deliberazione del finanziamento da parte dell'assemblea o lasciare che sia la ditta a ottenere il finanziamento.
Chiaramente svolgeremo un discorso di carattere generale ed astratto, tenendo conto anche delle criticità tecniche legate al finanziamento. Queste considerazioni andranno poi calate nella realtà concreto rappresentata da ogni singolo caso, per valutare la soluzione migliore.
Superbonus, le modalità di fruizione del beneficio
Partiamo dal dire che il finanziamento che nei ragionamenti su circoli virtuosi dovrebbe portare al saldo zero degli esborsi da parte dei condòmini è quello legato alla fruizione del superbonus mediante le due modalità alternative alla detrazione fiscale, ossia lo sconto in fattura e la cessione del credito, previste dell'art. 121 d.l. n. 34/2020 (Decreto Rilancio).
Lo sconto in fattura prevede «un contributo, sotto forma di sconto sul corrispettivo dovuto, fino a un importo massimo pari al corrispettivo stesso, anticipato dai fornitori che hanno effettuato gli interventi e da questi ultimi recuperato sotto forma di credito d'imposta».
È l'impresa che dice al contribuente ti pratico uno sconto pari al 100% dell'importo dei lavori (la percentuale può anche essere inferiore, qui il riferimento è al costo totale delle opere perché più calzante con l'ipotesi del finanziamento) per poi godere, maturato il diritto, di un credito d'imposta pari al 110% del costo dei lavori.
Con la cessione del credito, invece, il contribuente deve attendere che gli esborsi effettuati siano divenute somme detraibili per poi rivolgersi ad un istituto di credito, assicurativo, o altro soggetto e dunque cedere il credito.
Superbonus, le criticità sui finanziamenti condominiali e all'impresa
Descritto questo meccanismo, è evidente che nel caso di cessione del credito il condòmino debba far fronte immediatamente al costo dei lavori.
La detrazione del 110% che può poi essere ceduta sotto forma di credito d'imposta matura ad ogni stato di avanzamento e poi alla fine dei lavori. L'asseverazione finale redatta dal tecnico incaricato certifica la bontà delle opere e quindi, per quanto previsto dall'art. 119 d.l. Rilancio, il godimento della detrazione.
Cumulo superbonus e altre detrazioni
Nel caso di sconto in fattura se lo sconto è totale, è l'impresa a trovarsi nella situazione di dover anticipare la liquidità necessaria a far fronte all'inizio del cantiere (pagamento materiale, manodopera, ecc.).
In entrambe le situazioni può essere che i soggetti possano far fronte con risorse proprie. È però altresì probabile che si debba far fronte all'esborso mediante finanziamento, ovvero che lo stesso venga proposto perché nell'insieme delle percentuali di acquisto del credito del 110% e del costo del denaro prestato, alla fine il saldo sia zero, o prossimo allo zero per chi ottiene il finanziamento.
Se il finanziamento è proposto al condominio lo scoglio maggiore dell'operazione sta nella legittimità della delibera. Per quanto vi siano tesi volte a suffragare la legittimità dell'operazione in analogia a quanto previsto per la comunione (nella quale il godimento dei beni assume un'altra utilità rispetto al condominio), la domanda che non trova risposta diretta è la seguente: può un consesso di persone chiamato a gestire dei beni decidere come il singolo condòmino debba far fronte al pagamento della sua quota di gestione? Si badi: non in che misura (su questa l'assemblea deve osservare, salvo unanimità, i criteri legali, art. 1123 e ss c.c.), ma imponendo una prestazione patrimoniale differente da quella normalmente prevista dalla legge per le obbligazioni pecuniarie.
Nel caso di prestito richiesto dall'impresa, allo stato attuale lo scoglio principale, per l'impresa medesima è rappresentato dalle garanzie richieste dall'istituto di credito. La realtà ci restituisce anche indicazioni di requisiti stringenti cui le imprese possono far difficoltà a far fronte.
Senza ombra di dubbio per il condominio è di gran lunga preferibile, pur solamente per gli aspetti connessi alla deliberazione, che sia l'impresa a prendere in prestito in denaro necessario a garantire la liquidità necessaria all'inizio delle opere.
Superbonus, meglio il prestito all'impresa se non inciderà sullo sconto
Questa soluzione ha senza dubbio una controindicazione. L'impresa pagherà il denaro chiesto all'istituto di credito e la misura del costo del finanziamento potrà avere dei riflessi sulla misura dello sconto in fattura.
Quanto costa il denaro preso in prestito? Nell'ottica del profitto aziendale e della fruizione del credito d'imposta del 110%, qual è la misura massima di sconto in fattura che l'impresa si può permettere di praticare per rendere, dal suo punto di vista, l'operazione sostenibile?
In questo contesto, chiaramente, i condòmini devono valutare l'intera operazione. Se è vero che possono sorgere dei dubbi sulla legittimità della delibera condominiale di accensione di un finanziamento, è altrettanto vero che nulla vieta che tutti i condòmini decidano per la stipula di questo contratto, ovvero, accantonata l'idea dello sconto in fattura, che tutti o ciascuno per sé valuti l'opportunità di domandare un prestito.
Come detto in principio, valutate queste considerazioni, starà ai singoli decidere il modo migliore di agire in relazione al godimento del superbonus del 110%.
Cumulo superbonus e altre detrazioni
