Tra le interpretazioni dell'Agenzia delle Entrate che più perplessità suscitarono fin dal rilascio della circolare n. 24/E del 8 agosto 2020 v'era quella che escludeva dal novero degli interventi rientranti nel superbonus del 110% quello su parti comuni di edifici non in condominio.
L'art. 119 del d.l. Rilancio, disse l'AdE, per poi ripetersi in alcune risposte ad interpello sul tema, fa precipuo riferimento ai condomini quali soggetti beneficiari della detrazione del 110%.
Ergo?
Come si legge nella circolare citata in principio, data la definizione di condominio e la sua espressa menzione nell'art. 119 se ne deve dedurre che il «Superbonus non si applica agli interventi realizzati sulle parti comuni a due o più unità immobiliari distintamente accatastate di un edificio interamente posseduto da un unico proprietario o in comproprietà fra più soggetti».
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Superbonus ed edifici con unico proprietario, i tentativi passati di riformulazione
L'iter del decreto Agosto è stato lungo e le notizie sugli emendamenti al testo furono tante.
Tra le bozze di proposte mai arrivate a buon fine v'era anche quella che forniva una sorta d'interpretazione autentica del concetto di condominio, o meglio specificava che ai fini del superbonus il condominio è anche quell'edificio in proprietà di una sola persona.
Visto il triplo carpiato nell'interpretazione estensiva o forse l'eccessiva estensività di un'interpretazione che più che autentica pareva frutto di una sfibratura neuronale, dobbiamo dire che è meglio così, cioè che quell'emendamento non sia stato poi accolto.
Restava comunque il fatto che molti edifici mono proprietario ovvero in comunione (si pensi alle piccole palazzine cadute in eredità) non potessero usufruire della detrazione del 110% per carenza dei requisiti oggettivi, ossia la qualità di condominio negli edifici.
La legge di Bilancio per l'anno 2021, laddove l'emendamento che andremo ad illustrare (come pare molto probabile) verrà approvato pone fine, sia pur per i piccoli edifici all'impossibilità.
Superbonus ed edifici con unico proprietario, l'emendamento alla legge di Bilancio
L'art. 12-bis che andrebbe ad essere introdotto nella legge di Bilancio andrebbe a sua volta a impattare sul comma 9 dell'art. 119 del d.l. Rilancio aggiungendo alla lettera a) il seguente inciso «e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».
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In sostanza il comma 9 dell'art. 119 lett. a) andrebbe così a recitare:
«Le disposizioni contenute nei commi da 1 a 8 si applicano agli interventi effettuati:
a) dai condomini e dalle persone fisiche, al di fuori dell'esercizio di attività di impresa, arte o professione, con riferimento agli interventi su edifici composti da due a quattro unità immobiliari distintamente accatastate, anche se posseduti da un unico proprietario o in comproprietà da più persone fisiche».
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Sintesi: se Tizio è unico proprietario di un edificio con quattro unità immobiliari - ovvero lo è in comunione con altra/e persona/e - e queste sono distintamente accatastate, allora potrà godere del superbonus del 110% per gli interventi sulle parti comuni.
Se, invece, l'edificio si compone di cinque unità immobiliari distintamente accatastate, allora no, questi interventi saranno preclusi dalla detrazione citata.
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