Nella propria attività di gestione l'amministratore deve far transitare tutte le somme ricevute per il condominio, dai condòmini o da terzi, su un conto corrente dedicato. L'amministratore deve inoltre aver cura di non utilizzare il conto corrente intestato al condominio in maniera egoistica, ad esempio per spese personali; ma non solo: l'amministratore non può nemmeno effettuare trasferimenti, depositi o prelievi temporanei, provvedendo poi alla restituzione delle somme.
Insomma: anche in assenza di un deficit, la violazione del vincolo di destinazione comporta il reato di appropriazione indebita.
Una recente sentenza della Corte di Cassazione (la n. 46875 del 3 dicembre 2021) ha affrontato il tema dell'appropriazione indebita dell'amministratore del supercondominio, cioè dell'amministratore che gestisce un complesso di immobili separati l'uno dall'altro ma uniti da alcune aree indispensabili e comuni a tutti. Approfondiamo la questione.
Supercondominio: cos'è?
Secondo la Corte di Cassazione (sent. n. 19939/2012), ai fini della sussistenza di un supercondominio (o condominio complesso) è necessario che singoli edifici siano costituiti in altrettanti condomini ed abbiano in comune talune cose, impianti e servizi legati, attraverso la relazione di accessorio e principale, con gli edifici medesimi e per ciò appartenenti, pro quota, ai proprietari delle singole unità immobiliari comprese nei diversi fabbricati.
Classico esempio di supercondominio è quello costituito da più palazzi, ognuno di tipo condominiale, che si trovano tutti sulla medesima strada e che, oltre ad essa, condividono anche il cancello d'ingresso; oppure lo è l'insieme di edifici che condivide solamente il cortile o l'androne, oppure il sistema centralizzato del riscaldamento.
La natura del supercondominio
Secondo la giurisprudenza (Cass., sent. n. 17332/2011), il supercondominio è un ente distinto ed autonomo rispetto ai singoli condomìni, ancorché da essi composto, che viene ad esistere per la semplice circostanza per cui più edifici condividono beni, al fine di gestire i medesimi in rapporto di accessorietà rispetto a tutti i condomìni; il supercondominio è altresì di proprietà, pro-indiviso, di tutti i membri di ciascun condominio.
Il supercondominio, dunque, è caratterizzato dalla presenza di più edifici condominiali accomunati da un bene o da un servizio che appartiene a tutti; in questa ipotesi, vanno tenuti distinti i rapporti di proprietà comune ed indivisa tra i partecipanti ai singoli edifici dal rapporto di comunione sul bene in comproprietà a tutti i partecipanti ai singoli condomìni (Cass., sent. n. 5160 del 4 maggio 1993).
Pertanto, la gestione di tale bene comune spetta a tutti i condòmini, i quali debbono nominare un amministratore del supercondominio, e non (come spesso avviene nella pratica) al collegio costituito dagli amministratori dei singoli condomìni, i quali possono esercitare i poteri previsti dalla legge solo con riferimento all'edificio condominiale cui sono preposti.
Supercondominio e pluralità di conti corrente
Sebbene la legge non sia chiara a riguardo, è possibile ritenere che l'amministratore del supercondominio sia tenuto ad aprire un conto bancario per ciascun condominio, non solo per il tenore letterale dell'articolo 1129, comma settimo, del Codice civile («l'amministratore è obbligato a far transitare le somme ricevute a qualunque titolo dai condomini o da terzi, nonché quelle a qualsiasi titolo erogate per conto del condominio su uno specifico conto corrente, postale o bancario, intestato al condominio»), ma anche per il fatto che il supercondominio e i condomini ad esso afferenti hanno una diversa, seppur limitata, soggettività giuridica, in quanto enti di gestione diversi.
Appropriazione indebita amministratore supercondominio: il caso
Avverso la sentenza della Corte d'appello proponeva ricorso per Cassazione un amministratore condannato per appropriazione indebita. L'accusa consisteva nell'aver fatto transitare somme di denaro dal conto corrente di un condominio a quello di altro fabbricato, ugualmente amministrato dall'imputato.
In buona sostanza, l'amministratore era stato condannato per appropriazione indebita per aver ingenerato confusione delle disponibilità finanziarie, cagionando notevole danno ai condòmini dell'edificio privato delle sue somme, usate per sopperire ai debiti degli altri corpi di fabbrica.
Secondo la difesa del ricorrente, i giudici di merito avrebbero errato nel condannare l'imputato, in quanto i singoli corpi del fabbricato non costituivano autonomi condomini, bensì un unico condominio, seppur costituito da più edifici.
Di conseguenza, secondo il ricorrente, trattandosi non di più condomini distinti ma di un supercondominio, il trasferimento da un conto a un altro non avrebbe costituito alcuna condotta illecita.
Pagare per errore una fattura non integra il reato di appropriazione indebita
Appropriazione indebita amministratore supercondominio: la decisione della Cassazione
La Corte di Cassazione, con la sentenza in commento (n. 46875 del 3 dicembre 2021), ritiene inammissibile il ricorso e, per l'effetto, conferma la condanna statuita dal giudice di merito.
Per il giudice nomofilattico, non coglie nel segno l'eccezione del ricorrente secondo cui, nel caso di specie, non si sarebbe trattato di più condomini distinti bensì di un supercondominio.
Secondo quanto correttamente statuito dal giudice di secondo grado, l'amministratore avrebbe dovuto comunque indicare nei rendiconti del condominio (privato delle somme) le spese non pagate; inoltre, il centro direzionale gestito dall'imputato era diventato un supercondominio solo nel 2012, quindi in epoca successiva alle prime contestazioni.
La Corte di appello ha quindi applicato correttamente la giurisprudenza della Suprema Corte, secondo cui «l'amministratore di più condomìni che, senza autorizzazione, faccia confluire i saldi dei conti attivi dei singoli condomìni su un unico conto di gestione, a lui intestato, risponde del reato di appropriazione indebita, a prescindere dalla destinazione finale del saldo cumulativo ad esigenze personali dell'amministratore o ad esigenze dei condomìni amministrati, in quanto tale condotta comporta di per sé la violazione del vincolo di destinazione impresso al denaro al momento del suo conferimento».
Insomma, il concetto è piuttosto semplice: a prescindere da eventuali ammanchi finali e dallo scopo con cui è stato prelevato dal conto corrente dedicato (ad esempio, solo per sopperire temporaneamente al debito di un altro fabbricato), l'amministratore risponde di appropriazione indebita ogni volta che viola il vincolo di destinazione impresso alle somme che gli sono state date.
Con la conseguenza che, quando i soldi vengano usati per esigenze diverse da quelle per cui sono stati conferiti, si configura l'ipotesi delittuosa de qua.
Ciò avviene anche nel condominio complesso. Ad esempio, se i condòmini del fabbricato A hanno pagato le quote per ristrutturare il proprio lastrico solare che è causa di infiltrazioni, è loro preciso diritto che tali somme siano destinate soltanto a quello scopo e non a pagare i debiti contratti dal fabbricato B.
Quote del supercondominio e quote del condominio sono contributi differenti
