La controversia relativa alla proprietà dei locali della portineria deve svolgersi in giudizio nel contraddittorio tra tutti condomini.
È quindi nulla la sentenza pronunciata nei confronti dell'amministratore, quale rappresentante del condominio. Infatti il litisconsorzio necessario sussiste non solo nel caso in cui si discuta della natura comune di un certo bene, ma anche nel caso in cui si dibatta dei diritti eventualmente spettanti alla compagine condominiale su di un bene di proprietà esclusiva di altro condomino.
Lo ha chiarito La Corte d'appello di Torino con la recente sentenza n. 1060 del 27 settembre 2021.
Proprietà locali portineria e cause. Il caso concreto.
Nella specie una società da poco proprietaria dei locali che ospitavano la portineria dell'edificio condominiale aveva citato in giudizio il condominio, in persona del suo amministratore pro tempore, al fine di fare accertare la natura obbligatoria del relativo vincolo di destinazione e ottenere quindi il rilascio dell'immobile o, in via subordinata, i canoni di locazione o un'indennità di occupazione a partire dal momento dell'acquisto.
Acquisto per usucapione: il contraddittorio va esteso a tutti i condomini
Si era costituito in giudizio il condominio, contestando le pretese avversarie e svolgendo domanda riconvenzionale per l'accertamento della natura reale del predetto vincolo di destinazione.
Infatti secondo il condominio il locale acquistato dalla società attrice era stato sempre adibito a portineria dello stabile e, sebbene di proprietà esclusiva, costituiva un servizio condominiale in forza di un vincolo di destinazione di natura reale.
Il Tribunale di Torino, nel decidere la controversia, aveva opinato per l'insussistenza di un'obbligazione reale sul predetto bene, perché il regolamento condominiale non disponeva un servizio di portierato e il tenore letterale della convenzione di vendita dei locali in questione lasciava intendere che a suo tempo fosse stato assunto un impegno personale dell'acquirente a mantenere nel caseggiato la portineria, tanto è vero che non era stato previsto a suo carico un ulteriore obbligo a ribadire tale vincolo di destinazione nei successivi atti di cessione del bene.
Di qui l'appello proposto dal condominio avverso la sentenza in questione.
Il contenuto dell'atto di appello proposto dal condominio.
A sorpresa il condominio aveva proposto un'eccezione del tutto nuova, nel senso che essa non era stata svolta anche nel precedente giudizio di merito.
Parte appellante, infatti, in sede di gravame, aveva sollevato l'eccezione pregiudiziale relativa al difetto di legittimazione processuale passiva e attiva del condominio e dunque la nullità del processo di primo grado.
In altri termini, secondo il condominio, il procedimento in questione non poteva essere avviato nei confronti dell'amministratore condominiale, quale rappresentante legale del condominio, né quest'ultimo aveva il potere di svolgere domanda riconvenzionale.
Entrambe le domande erano infatti incentrate sull'accertamento della cessazione, ovvero della permanenza, di un vincolo di destinazione a portineria dell'immobile acquistato dalla società condomina.
Per tale motivo doveva ritenersi che la controversia coinvolgesse i diritti di ciascun condomino e che quindi il giudizio dovesse necessariamente registrare la partecipazione degli intera compagine condominiale.
Di conseguenza, sempre secondo il condominio appellante, l'intero processo di primo grado era da ritenersi affetto da nullità assoluta e insanabile, ex art. 156 e 102 c.p.c., con conseguente necessità di rimessione della causa al primo giudice, chiamato a reintegrare il contraddittorio nei confronti di tutti i condomini litisconsorti necessari illegittimamente pretermessi.
Occupazione di una parte ritenuta comune, integrazione del contraddittorio
Proprietà locali portineria e cause. La decisione della Corte di Appello di Torino.
I giudici di appello hanno ricordato come il litisconsorzio sia necessario quando la situazione sostanziale dedotta in giudizio ha natura plurisoggettiva e deve essere decisa in maniera unitaria nei confronti di ogni soggetto che ne sia partecipe.
Nel caso di specie, come visto, oggetto del giudizio era se l'unità immobiliare che ospitava la portineria fosse o meno da considerarsi gravata da una servitù atipica o, comunque, da un'obbligazione a carico del proprietario esclusivo.
Quindi, in ogni caso dall'esito del processo vi sarebbero state conseguenze sul diritto dei singoli condòmini sulle proprietà individuali. Anche la domanda riconvenzionale proposta dal condominio avrebbe avuto il medesimo effetto, perché la stessa era finalizzata all'accertamento dell'esistenza di un diritto reale di cui sarebbero stati contitolari i singoli condòmini.
Per questo motivo questi ultimi dovevano necessariamente essere considerati quali litisconsorti necessari, in quanto nel giudizio non si dibatteva della gestione di beni o servizi condominiali, bensì del contenuto delle loro proprietà esclusive.
La Corte di Appello di Torino ha quindi chiarito che sussiste il litisconsorzio necessario non solo nel caso in cui si discuta della natura comune di un certo bene, che comporta una maggior estensione dei diritti dei condòmini, perché alle loro proprietà esclusive si aggiunge la corrispondente quota millesimale di comproprietà del bene che si assume essere o non essere comune.
Una situazione analoga si verifica, infatti, anche nel caso in cui si discuta di diritti su di un bene di proprietà esclusiva di altro condòmino, in quanto anche tali diritti possono incrementare proporzionalmente la quota millesimale delle loro proprietà esclusive.
Demolizione di un'opera abusiva e litisconsorzio necessario
Nella specie i giudici di appello hanno comunque evidenziato come il condominio convenuto restasse legittimato passivo per effetto della domanda di rilascio dei locali avanzata dalla società condomina, che incideva sulla continuità dello svolgimento del servizio di portineria, a prescindere dal vincolo di destinazione dell'immobile.
La domanda di rilascio dell'immobile adibito a portineria e quella relativa all'indennità di occupazione non potevano però essere decise se non previa definizione della persistenza o meno del vincolo a portineria da parte del giudice del primo grado nell'ambito di un contraddittorio perfetto.
Di qui l'accoglimento dell'eccezione pregiudiziale sollevata dal condominio e la disposta riassumibilità della causa dinanzi al giudice di primo grado, previa integrazione del contraddittorio, con compensazione delle spese del giudizio di appello.
