L'emergenza sanitaria in corso ha imposto la sospensione di tutte le attività convegnistiche e congressuali ad eccezione delle riunioni private - nel cui ambito rientrano le assemblee di condominio - consentite in presenza sebbene il loro svolgimento da remoto sia stato fatto oggetto di una forte raccomandazione.
Al di là della indiscutibile convenienza di ricorrere all'alternativa della riunione a distanza stante la situazione epidemiologica in corso, occorre considerare che la facoltà di svolgimento delle assemblee condominiali in videoconferenza è stata prevista dal legislatore quale modalità attuabile anche in futuro ed in assenza di situazioni che richiedano di garantire la salute pubblica.
È stato infatti modificato il comma terzo dell'art. 66 delle disposizioni per l' attuazione del codice civile e disposizioni transitorie che regola lo svolgimento delle assemblee condominiali nonché aggiunto allo stesso articolo il comma sesto, apportando così significativi cambiamenti al funzionamento dell'assemblea di condominio.
Alla luce della nuova disciplina inserita nel codice civile, il dibattito sulle assemblee condominiali in modalità telematica si fa, dunque, sempre più acceso e vede schierate due "fazioni": coloro che ne sostengono l'utilità e l'opportunità e quelli che continuano a preferire le classiche riunioni in presenza, forse perché non molto avvezzi alla tecnologia, fedeli sostenitori delle tradizioni perché in fondo si sa, "la distanza non dà emozioni".
In effetti è innegabile che i dibattiti nelle riunioni condominiali in presenza assumano a volte sfumature davvero avvincenti che, forse, non sono percepibili dietro a uno schermo.
Se da un lato la tecnologia può essere un valido strumento per partecipare alle riunioni condominiali soprattutto per coloro che sono proprietari di immobili in cui non vivono magari perché residenti in altra città, dall'altro lato, la previsione di teleassemblee potrebbe creare notevoli disagi a chi è sprovvisto dei necessari strumenti telematici, come generalmente le persone anziane che si troverebbero escluse dal consesso condominiale.
In tali casi, certamente, consentire la riunione in modalità mista, ossia in presenza per alcuni, e con collegamento virtuale per altri, potrebbe essere la soluzione.
Certamente la giurisprudenza, l'interpretazione logica del testo normativo e la prassi, che si svilupperanno nel tempo, consentiranno agli operatori del settore di far funzionare l'assemblea di condominio in modo da non escludere nessuno dall'esercizio del diritto di manifestare il proprio pensiero e di esprimere la propria opinione in merito alle decisioni condominiali.
Posto, dunque, che la facoltà di svolgimento delle assemblee in videoconferenza è legge, è necessario capire come procedere per rendere fattibile questa modalità. Ci si chiede, infatti, chi decide che l'assemblea venga effettuata on- line?
Chi può raccogliere i consensi?
Vediamo cosa dice la legge analizzando il dettato normativo dell'art. 66 disp. Att. c.c. per come modificato.
Assemblea on-line. L'art. 66 disp. Att. Cc. alla luce della recenti modifiche.
Con la L. 126/2020 di conversione con modificazioni del Decreto Legge 14 agosto 2020 n. 104, recante misure per il sostegno e il rilancio dell'economia, è stato modificato il comma III dell'art. 66 disp. att. cc. ove è stata aggiunta la possibilità di svolgimento dell'assemblea condominiale in videoconferenza ed aggiunto l'intero comma VI.
L'articolo in questione è stato nuovamente modificato con la L. 159 del 27 novembre 2020 di conversione del D.L. 7 ottobre 2020 n. 125, che ha introdotto l'intero comma 6 nell'attuale testo definitivo.
Il comma 3 così recita: "L'avviso di convocazione, contenente specifica indicazione dell'ordine del giorno, deve essere comunicato almeno cinque giorni prima della data fissata per l'adunanza in prima convocazione, a mezzo di posta raccomandata, posta elettronica certificata, fax o tramite consegna a mano, e deve contenere l'indicazione del luogo e dell'ora della riunione o, se prevista in modalità di videoconferenza, della piattaforma elettronica sulla quale si terrà la riunione e dell'ora della stessa.
In caso di omessa, tardiva o incompleta convocazione degli aventi diritto, la deliberazione assembleare è annullabile ai sensi dell'articolo 1137 del codice su istanza dei dissenzienti o assenti perché non ritualmente convocati.
Il comma 6 così recita: "Anche ove non espressamente previsto dal regolamento condominiale, previo consenso della maggioranza dei condomini", la partecipazione all'assemblea può avvenire in modalità di videoconferenza.
In tal caso, il verbale, redatto dal segretario e sottoscritto dal presidente, è trasmesso all'amministratore e a tutti i condomini con le medesime formalità previste per la convocazione.
Assemblea on-line. Preventivo consenso: Regolamento o maggioranza dei condomini
Affinché si possa procedere con l'assemblea in videoconferenza è necessario che tale modalità sia prevista nel regolamento di condominio (attualmente ipotesi assai remota, ma il regolamento può essere sempre modificato con delibera e con le maggioranze previste dalla legge) oppure ove non espressamente previsto dal regolamento, previo consenso della maggioranza dei condomini.
Per dovere di informazione, il testo prevedeva in un primo momento l'"unanimità dei consensi", poi ulteriormente modificato con un emendamento del Senato, in "maggioranza dei consensi".
La partecipazione all'assemblea condominiale in modalità on- line, se non espressamente prevista dal regolamento di condominio, può adesso, in virtù dell'art. 66 disp. att. c.c., essere consentita con il consenso della maggioranza dei condomini.
Come scrivere l'avviso di convocazione dell'assemblea condominiale?
Ne deriva che ove non prevista in regolamento, la modalità in videoconferenza affinché si possa realizzare necessita del consenso della maggioranza dei condomini.
Quale maggioranza? Chi raccoglie i consensi?
Vediamo di dare una risposta a tali interrogativi, che sono ricorrenti tra i condòmini e gli operatori del settore, soprattutto in considerazione della incerta interpretazione del dettato normativo.
Assemblea on-line: Chi può raccogliere i consensi?
Per poter svolgere l'assemblea in videoconferenza è necessario un preliminare quorum costitutivo, quello della maggioranza dei partecipanti al condominio (teste), si intende la maggioranza assoluta (metà più uno) della compagine condominiale, e sarà pertanto necessario che, l'Amministratore prima di procedere a convocare l'assemblea on-line acquisisca il preventivo consenso che i condomini potranno esprimere magari utilizzando un modulo di raccolta del consenso, vi sono facsimile già predisposti dalle associazioni di settore.
In verità, la norma non richiede un consenso espresso per iscritto ed in assenza di specifica indicazione sulla forma di espressione, si potrebbe ritenere valido anche il consenso verbale anche se quest'ultima modalità non è consigliabile in quanto potrebbe comportare delle facili contestazioni in caso di eventuale impugnazione della delibera.
Si riparte con la convocazione delle assemblee
Acquisito il preventivo consenso della maggioranza per lo svolgimento dell'assemblea in videoconferenza, l'amministratore dovrà procedere con la convocazione dell'assemblea secondo le normali regole previste per l' avviso di convocazione e, dunque, con l'indicazione, nel caso di assemblea in videoconferenza, della piattaforma "elettronica" sulla quale si terrà la riunione e dell'ora, nonché in caso di assemblea mista, anche del luogo dello svolgimento in presenza.
In pratica, l'avviso di convocazione dovrà contenere il link al quale collegarsi per accedere alla "stanza virtuale" di svolgimento dell'assemblea oltre alle credenziali di accesso e alle istruzioni necessarie per il collegamento e per verificare il corretto funzionamento della piattaforma.
Il secondo capoverso del sesto comma dell'art. 66 disp att. cc. dà indicazioni sulla necessità di redigere il verbale anche in caso di riunione da remoto, che dovrà essere redatto dal segretario, sottoscritto dal presidente e trasmesso all'amministratore e a tutti i condòmini; il tutto con le medesime modalità previste per l'avviso di convocazione il che fa ritenere che debba essere l'amministratore stesso ad inviare il verbale a tutti i condòmini, come fa, appunto, per l'avviso di convocazione.
Per concludere possiamo affermare che, al fine di evitare che per ogni assemblea condominiale venga raccolto il consenso della maggioranza dei condòmini, l'amministratore potrà porre all'ordine del giorno dell'assemblea, la modifica del regolamento di condominio al fine di consentire, una volta per tutte, la possibilità di svolgere le assemblee condominiali in videoconferenza.
La modifica sul punto del regolamento condominiale si potrà ottenere con il raggiungimento della maggioranza qualificata di cui al secondo comma dell'art. 1136 c.c., maggioranza degli intervenuti e che rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, come dispone il terzo comma art 1138 cc. in merito all'approvazione.
