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Attenzione a individuare la sede del condominio

Si tratta di una questione rilevante per il buon fine delle attività di recupero dei crediti vantati verso la compagine condominiale
Avv. Gianfranco Di Rago Avv. Gianfranco Di Rago 

La sede del condominio è da individuarsi nell'ufficio del proprio amministratore pro tempore e non all'indirizzo nel quale si trova l'edificio condominiale, a meno che in questo luogo vi siano dei locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni.

Questa importante specificazione, che spesso ingenera errori di rilevante impatto pratico, rileva ad esempio in tema di recupero dei crediti vantati verso il condominio.

L'individuazione della sede del condominio.

Come è noto, il condominio non costituisce una persona giuridica a sé stante, distinta dai singoli condòmini che ne fanno parte. Il condominio, almeno laddove vi siano più di 8 condòmini, è inoltre necessariamente rappresentato da un soggetto terzo, l'amministratore condominiale.

Sul punto la Suprema Corte ha specificato che "il condominio è un ente di gestione collegiale di interessi individuali sfornito di autonomia patrimoniale e di personalità giuridica distinta da quella dei suoi partecipanti, e agisce in campo sostanziale e processuale attraverso l'amministratore... Lo stesso condominio, secondo la Cassazione, non ha una sede in senso tecnico, per cui, ove non abbia designato nell'ambito dell'edificio condominiale un luogo espressamente destinato o di fatto utilizzato per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione condominiale, ha il domicilio coincidente con quello privato della persona fisica dell'amministratore che lo rappresenta. (Cass. civ., sez. II, n. 976, 28 gennaio 2000).

Tenuto conto di quanto sopra, nel caso in cui si debba recuperare un credito vantato nei confronti del condominio, dove occorre spedire l'intimazione di messa in mora?

La notifica dell'atto giudiziario al Condominio.

L'atto di costituzione in mora e l'interruzione della prescrizione.

Ai sensi dell'art. 1219 c.c. il debitore è costituito in mora mediante intimazione o richiesta fatta per iscritto.

L'effetto principale dell'atto di messa in mora riguarda l'accollo del rischio relativo all'impossibilità sopravvenuta della prestazione ed è indicato dall'art. 1221 c.c., in base al quale il debitore in mora non è liberato per la sopravvenuta impossibilità della prestazione derivante da causa a lui non imputabile, se non prova che l'oggetto della prestazione sarebbe ugualmente perito presso il creditore.

Tra l'altro non vi è necessità di costituzione in mora se, come accade generalmente per le obbligazioni di tipo pecuniario, il termine per l'adempimento è scaduto e il pagamento deve essere eseguito al domicilio del creditore.

La messa in mora, quindi, non è altro che una formale richiesta di pagamento, un sollecito formulato per iscritto.

Il suo scopo è quindi quello di intimare al debitore il pagamento e interrompere la prescrizione.

L'istituto della prescrizione indica a sua volta l'estinzione di un diritto conseguente al suo mancato esercizio per un determinato periodo di tempo. Elementari ragioni di certezza del diritto giustificano il fatto che il soggetto che vanti un credito e non ne chieda l'adempimento per un periodo prolungato di tempo perda il diritto di pretenderne il pagamento nei confronti del soggetto passivo.

Ciò anche a tutela di chi abbia effettivamente fatto fronte alla propria obbligazione, atteso che a distanza di molti anni non è sempre facile provare il proprio adempimento. L'art. 2934 c.c. stabilisce in via generale che ogni diritto si estingue per prescrizione quando il titolare non lo esercita per il tempo determinato volta per volta dalla legge.

La prescrizione, quindi, essenzialmente per motivi di certezza del diritto, comporta il venir meno del potere di esercitare il diritto laddove il titolare non li eserciti per un certo lasso di tempo.

Trattasi di disciplina inderogabile, come chiarito dall'art. 2936 c.c., essendo nullo ogni patto contrario (quindi, ad esempio, anche una norma ad hoc contenuta nel regolamento condominiale).

Generalmente il termine di prescrizione comincia a decorrere dal giorno in cui il diritto può essere fatto valere. La prescrizione ordinaria è decennale. Ma la legge prevede numerosi casi di prescrizioni brevi, quinquennali o triennali.

Il termine di prescrizione può essere sospeso o interrotto e in quest'ultimo caso esso comincia nuovamente a decorrere.

Sono causa di interruzione della prescrizione la proposizione della domanda giudiziale, l'atto di costituzione in mora e il riconoscimento del debito da parte del soggetto obbligato.

Mancato pagamento degli oneri condominiali: come procedere?

Il condominio senza portineria e l'ufficio dell'amministratore.

Recentemente il Tribunale di Roma (sentenza n. 16636/2021) ha evidenziato come la spedizione di un sollecito all'indirizzo dello stabile condominiale sia del tutto inidonea a perseguire lo scopo dell'atto di messa in mora, dal momento che costituisce insegnamento costante della giurisprudenza quello secondo il quale la notifica compiuta presso lo stabile condominiale è nulla se nell'edificio non è situato l'ufficio dell'amministratore.

A questo proposito è stata anche richiamata anche un'ulteriore decisione della Suprema Corte secondo la quale "la notifica al condominio di edifici, in quanto semplice ente di gestione privo soggettività giuridica, va effettuata, seguendo le regole stabilite per le persone fisiche, all'amministratore, quale elemento che unifica, all'esterno, la compagine dei proprietari delle singole porzioni immobiliari, sicché, oltre che ovunque, in mani proprie, l'atto può essere consegnato ai soggetti abilitati a riceverlo, invece del destinatario, soltanto nei luoghi in cui ciò è consentito dagli art. 139 e ss. cod. proc. civ.

Tra questi luoghi può essere compreso, in quanto ufficio dell'amministratore, anche lo stabile condominiale, ma solo a condizione che ivi esistano locali, come può essere la portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni" (Cass. civ., 25 ottobre 2017, n. 25276; nello stesso senso si vedano anche Cass. civ., 16 maggio 2007, n. 11303, e Cass. civ., 29 dicembre 2016, n. 27352).

Nel caso in questione risultava documentalmente provato che tutti i solleciti di pagamento erano stati indirizzati presso lo stabile condominiale e non già presso il domicilio dell'amministratore, mentre era pacifica e incontestata tra le parti la circostanza che presso lo stabile condominiale non esistessero locali, in particolare una portineria, specificamente destinati e concretamente utilizzati per l'organizzazione e lo svolgimento della gestione delle cose e dei servizi comuni.

Per quanto sopra è stata ritenuta l'inefficacia dei solleciti di pagamento indirizzati al condominio e la loro inidoneità a interrompere il decorso del termine prescrizionale, con conseguente accoglimento dell'opposizione e revoca del decreto ingiuntivo.

L'amministratore è obbligato ad avere un ufficio?

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