Divisione e mediazione civile obbligatoria
Prima di rivolgersi al giudice per chiedere la divisione di un immobile (in questo caso escludiamo l'ipotesi delle divisioni ereditarie), passaggio necessario se le parti non raggiungono un accordo, la legge obbliga all'esperimento del tentativo di mediazione civile di cui al D. Lgs. n. 28/2010.
Vediamo qui alcuni aspetti della questione rimandano per i dettagli alla consulenza delle varie figure di esperti coinvolte nella materia.
Divisione e mediazione civile obbligatoria, l'attivazione
L'obbligatorietà di tale passaggio è espressamente prevista dall'art. 5 del citato decreto; la previsione è a pena di improcedibilità della domanda.
Il difetto di proposizione dell'istanza può essere sollevato entro la prima udienza; successivamente, la mediazione potrà essere delegata dal giudice in ogni momento anche in giudizio di appello (prima della precisazione delle conclusioni o, se tale udienza non è prevista, fino a prima della discussione della causa).
Lo svolgimento del procedimento di mediazione non impedisce la concessione di provvedimenti cautelari e urgenti, né la trascrizione della domanda giudiziale. In ogni caso, la mediazione non è obbligatoria (o meglio, per alcuni non lo è sino ad una certa fase, come quelli per decreti ingiuntivi, etc.) per determinati procedimenti indicati dalla legge (ad es. nell'azione civile esercitata nel processo penale).
L'organismo presso cui è depositata l'istanza dev'essere territorialmente competente; i criteri della competenza territoriale sono quelli previsti dal codice di procedura civile: quindi, in caso di divisione generalmente il foro è quello in cui si trova l'immobile (ma la questione va vista a seconda del caso concreto secondo le norme di cui agli artt. 18 e ss. c.p.c.).
Divisione e mediazione civile obbligatoria, l'accordo
Purtroppo, i procedimenti di mediazione raramente si concludono con un accordo. Al dato non fa eccezione il caso delle divisioni di immobili.
Solitamente le parti arrivano a tale fase dopo anni di conflitti (spesso familiari), i rapporti sono ormai logori e gli animi esasperati: dunque, molto spesso non hanno alcuna voglia non solo di accordarsi, ma nemmeno di essere nella stessa stanza.
Anche perché, a quel punto certamente il più delle volte sono stati già effettuati i tentativi di riappacificazione (invano, evidentemente).
Quando avvengono, gli accordi di mediazione si hanno, non (tanto) perché la gente eviti il conflitto, anzi, sappiamo che questi sono tempi di grande conflitto sociale; ma perché, in maniera molto pragmatica, si accantonano i desideri di rivalsa rendendosi conto che l'accordo soddisferà il loro interesse.
Ricordiamo che al di là della fondamentale valutazione del caso concreto, i vantaggi che la legge assicura agli accordi di mediazione riguardano essenzialmente: i costi e i tempi (tendenzialmente inferiori rispetto a quelli di una causa), il regime fiscale (i verbali per un valore sotto i 50.000 euro sono esenti dall'imposta di registro, che è dovuta per la parte eccedente, e tutti gli atti del procedimento sono esenti dal bollo e ogni altra spesa) e il fatto che l'accordo sottoscritto dalle parti e dagli avvocati costituisce titolo esecutivo per l'espropriazione forzata, l'esecuzione per consegna e rilascio, l'esecuzione degli obblighi di fare e non fare e per l'iscrizione di ipoteca giudiziale.
Si tratta quindi di un accordo a costi contenuti, in poco tempo, che usufruisce di agevolazioni fiscali e che, in caso di violazione o inadempimento, oltre che, se previsto, comportare il pagamento di una somma extra (da applicare anche in cado di ritardo), è possibile portare ad esecuzione.
Ma nessuno di tali vantaggi vale alcunché se le parti non si rendono conto che nel loro specifico caso la mediazione è più vantaggiosa del giudizio. Insomma, l'accordo dev'essere voluto dalle parti.
La legge prescrive che se l'accordo è raggiunto, viene redatto in allegato al verbale dell'incontro; il verbale dev'essere sottoscritto dalle parti e dal mediatore (il quale certifica l'autografia della sottoscrizione delle parti o la loro impossibilità di sottoscrivere).
Se con l'accordo di mediazione le parti "concludono uno dei contratti o compiono uno degli atti previsti dall'art. 2643 c.c." per procedere alla trascrizione dell'accordo la sottoscrizione del verbale dev'essere autenticata da un pubblico ufficiale autorizzato.
Divisione e mediazione civile obbligatoria, la trascrizione
Ma, l'art. 2643 c.c. nell'elencare gli atti soggetti a trascrizione non menziona anche le divisioni e il Decreto sulla mediazione a sua volta nulla dice circa l'art. 2646 c.c., che è quello che appunto prevede la trascrizione delle divisioni.
Il dubbio circa la esperibiità della trascrizione dell'accordo di divisione è però stato fugato da tempo: gli accordi riguardanti la divisione di immobili, purché con sottoscrizione autenticata da un pubblico ufficiale, sono ritenuti trascrivibili.
Sul punto è nota l'ordinanza del tribunale di Roma del 17 novembre 2015 che si è espressa in relazione ad un caso in cui il Conservatore aveva ammesso la trascrizione con riserva dell'atto perché l'atto non era previsto nell'articolo 2643 c.c., spiegando che non si trattava nemmeno di una transazione (l'elenco dell'art. 2643 c.c. comprende anche le transazioni), e non rientrava nella previsione ex art. 2646 c.c., motivando che si trattava di un accordo di mediazione, atto diverso dalle divisioni di cui all'art. 2646.
Con l'ordinanza in parola, il tribunale afferma invece, in sintesi, che possono essere oggetto trascritti, "una volta assolto l'obbligo di autenticazione della sottoscrizione, tutti gli accordi contenenti negozi o atti trascrivibili ai sensi del codice civile".
- Mediazione in condominio e sospensione feriale dei termini
- Impugnazione delibera condominiale e mediazione.
