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Per la revoca dell'amministratore di condominio è obbligatoria la mediazione
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Per la revoca dell'amministratore di condominio è obbligatoria la mediazione

Prima di intraprendere l'azione di revoca nei confronti dell'amministratore è obbligatorio espletare la procedura di mediazione.

Avv. Maurizio Tarantino 

"In tema di mediazione obbligatoria, la previsione di cui all'art. 5, comma quarto, lett. f), del D.Lgs. n. 28/2010, secondo cui non sono soggetti all'obbligo di mediazione i procedimenti che si svolgono in camera di consiglio, non è ostativa all'applicabilità della procedura ai procedimenti per la revoca dell'amministratore di condominio". Questo è il principio di diritto espresso dal Tribunale di Vasto con l'ordinanza del 4 maggio 2017 in merito alla revoca dell'amministratore di condominio.

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Si ringrazia l'Organismo di mediazione Primavera Forense per la gentile segnalazione dell'interessante sentenza in commento.

La vicenda. Nel giudizio di revoca dell'amministratore,il convenuto aveva preliminarmente sollevato una eccezione di improcedibilità della domanda per mancato esperimento della procedura di mediazione.

Revoca dell'amministratore di condominio. Il nuovo art. 1129 c.c., all'undicesimo comma, delinea i casi in cui l'amministratore può essere revocato. In primo luogo può essere revocato, l'ipotesi non contenziosa, per volontà dell'assemblea, in qualsiasi momento e con le maggioranze previste per la sua nomina (quando viene meno l'apprezzamento da parte dei condòmini).

Quelle successive risultano invece ipotesi giudiziali, in quanto prevedono l'intervento dell'autorità giudiziaria, tant'è vero che, è previsto il ricorso al Tribunale da parte di ciascun condomino, allorquando l'amministratore non comunica all'assemblea i provvedimenti dell'autorità amministrativa o citazioni che esulano dalle sue attribuzioni (art. 1131 c.c.) ovvero in caso di omessa rendicontazione o gravi irregolarità.

In particolare, la norma di cui all'art. 1129 c.c., viene riconosciuta come ad una tipica norma a fattispecie aperta che, appunto, non esaurisce tutte le possibili ipotesi di gravi irregolarità, ed è in tal senso che appare pienamente operante il principio della cd. mala gestio, mutuato appunto dalle norme sul mandato che, come abbiamo avuto modo di verificare, risultano applicabili anche alla figura dell'amministratore di condominio.

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L'esclusione della revoca. In tema di condominio, al fine di ottenere una pronuncia giudiziale di revoca dell'amministratore, deve essere a questo addebitato un fatto tale da giustificare la risoluzione immediata del rapporto di mandato, anche a prescindere dall'inquadramento della condotta nell'elenco esemplificativo fornito dal legislatore della riforma l. 220/2012.

Ne consegue che, anche solo in presenza di una delle ipotesi di gravi irregolarità previste dall'art. 1129 c.c., la revoca dell'amministratore non scatta automaticamente, ma può essere disposta dal giudice solo se venga ravvisato in concreto un comportamento contrario ai doveri imposti dalla legge (Tribunale di Treviso con la pronuncia del 21 aprile 2016).

Difatti, sul punto in esame, l'orientamento è preciso nell'evidenziare che a fronte delle presunte gravi irregolarità commesse dall'amministratore, i condomini prima di adire l'autorità giudiziaria, devono prima chiedere la convocazione dell'assemblea per far cessare la violazione e revocare il mandato all'amministratore; sicché, solo in caso di mancata revoca da parte dell'assemblea, i condomini possono adire il giudice (In tal senso Tribunale di Avellino con il decreto del 22 marzo 2016).

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La mediazione in condominio. La mediazione è quella attività svolta da un terzo imparziale e finalizzata ad assistere due o più soggetti nella ricerca di un accordo amichevole per la composizione di una controversia, anche con la formulazione di una proposta per la risoluzione della stessa (art. 1 lett. a, del D.Lgs. 28/2010 riformulato dalla legge 98/2013).

Si rammenta che il citato art. 5, d.lgs. n. 28/2010 individua l'ambito di applicazione della mediazione in materia condominiale, estendendo l'obbligatorietà del relativo tentativo a tutte le controversie sostanzialmente riconducibili all'applicazione della normativa condominiale prevista dal codice civile.

Vi rientrano, a titolo d'esempio, le controversie relative alla ripartizione delle spese (artt. 1123, 1124, 1125 e 1126 c.c.); alla natura esclusiva e/o condominiale di un bene e/o impianto; alle opere eseguite dal singolo condomino sulla proprietà esclusiva (art. 1122 c.c.); al rimborso delle anticipazioni per spese urgenti effettuate dal singolo condomino (art. 1134 c.c.); alla responsabilità solidale tra venditore e acquirente di una porzione di piano (art. 63 disp. att. c.c.); all'approvazione delle tabelle millesimali e loro revisione (artt. 68 e 69 disp. att. c.c.). A tal proposito giova ricordare che con l'approvazione della Manovrina 2017, la Mediazione obbligatoria è diventata definitiva.

Il precedente del Tribunale di Padova . Si tratta della prima pronuncia nota che affronta la questione interpretativa derivante dalla lettura combinata di quanto disposto dall'articolo 5 del Dlgs 28/2010 in materia di mediazione e l'articolo 71-quater delle disposizioni di attuazione del Codice civile come introdotto dalla legge 220/2012 di riforma del condominio.

Nello specifico, in merito alla questione "se il procedimento di mediazione deve essere esperito prima di avviare l'azione giudiziale per la revoca dell'amministratore di condominio", il Tribunale di Padova, con ordinanza assunta in camera di consiglio in data 24.12.2014, depositata il 24.02.2015, ha ritenuto che per il combinato disposto dagli artt. 71 quater e 64 disp. att. c.c., la controversia rientra tra quelle soggette all'obbligo della mediazione ai sensi del D.Lgs. n. 28/2010.

Secondo la stampa specializzata, la decisione ha suscitato non poche perplessità, in primo luogo perché la revoca giudiziale dell'amministratore di condominio, risultando pacificamente un procedimento in camera di consiglio, rimarrebbe esclusa dall'obbligo della mediazione in virtù dell'art. 5 co. 4, lett. f) D.Lgs. 28/2010.

In secondo luogo perché il procedimento ha natura della sommarietà, provvisorietà e, soprattutto, di quello dell'urgenza, mal si concilierebbe con il procedimento di mediazione.

Nonostante ciò, secondo la pronuncia in commento, le controversie sulla revoca dell'amministratore rientrano a pieno diritto tra quelle soggette all'obbligo della mediazione: pena l'improcedibilità della domanda giudiziale.

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Il ragionamento del Tribunale di Vasto. Preliminarmente il giudice adito ha evidenziato chel'art. 71 quater disp. att. c.c. prevede che siano soggette a mediazione obbligatoria ante causam le controversie in materia di condominio, includendo espressamente tra esse "quelle derivanti dalla violazione o dall'errata applicazione delle disposizioni del libro III, titolo VII, capo II, del codice e degli articoli da 61 a 72" delle disposizioni di attuazione del codice civile.

Premesso ciò, il Giudice di Vasto (conformemente al principio già esposto dal Tribunale di Padova), ha precisato che l'art. 5, comma quarto, lett. f), D. Lgs. n. 28/10, (secondo cui non sono soggetti all'obbligo di mediazione i procedimenti che si svolgono in camera di consiglio), "non è ostativa all'applicabilità della procedura di mediazione obbligatoria ai procedimenti per la revoca dell'amministratore di condominio, sebbene essi seguano le forme del rito camerale, dal momento che la norma di cui all'art. 71 quater disp. att. c.c. deve essere considerata norma speciale e, in quanto tale, prevalente rispetto alla norma generale di cui all'art. 5, comma quarto, lett. f)".

In conclusione. Alla luce di tutto quanto innanzi esposto, il Tribunale di Vasto con la pronuncia in commento ha accolto il ricorso e per l'effetto ha assegnato alla parte ricorrente il termine di 15 giorni per la presentazione della domanda di mediazione.

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Scarica Tribunale di Vasto ordinanza del 4 maggio 2017

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Michele Cogotti
Michele Cogotti sabato 24 giugno 2017 alle ore 08:33

Anche i procedimenti di ingiunzione sono sottratti all' obbligo della mediazione preventiva obbligatoria. Se vale il ragionamento dei tribunali di Padova e Vasto, allora l'amministratore che deve recuperare crediti condominiali non potrebbe richiedere un D.I. ex art. 63 disp att cc senza aver prima esperito la mediazione; il che sarebbe paradossale. Mi risulta che il Tribunale di Milano, tribunale di ben altro spessore di quelli di Vasto e Padova (con un sezione specializzata in materia condominiale che fa scuola), sul punto abbia un orientamento opposto, forse perché ritiene anche più corretto trattare i procedimenti anziché sostanzialmente rinviarli con la scusa della mediazione.

Antonella
Antonella domenica 02 luglio 2017 alle ore 22:05

Una informazione: l'amministratore del io condominio ha 82 anni, poiché ha 3/11 degli appartamenti e alcuni amici che lo proteggono come posso, essendo in minoranza, mandarlo in "pensione"? Non c'è un limite di età per esercitare questa professione? Grazie della risposta che mi invierete.

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