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Mediazione in ambito condominiale. Analisi e considerazioni sui primi risultati.
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Mediazione in ambito condominiale. Analisi e considerazioni sui primi risultati.

Alcuni degli aspetti positivi e negativi che emergono dalla esperienza monitorata della mediazione

Avv. Samantha Mendicino 

Ebbene: pare proprio che per il nostro legislatore la mediazione vada premiata con la trasformazione della sua permanenza nel nostro ordinamento, quale condizione di procedibilità della causa, a ‘contratto a tempo indeterminato'.

Tale successo deriverebbe dalle risultanze delle recenti statistiche ministeriali, rinvenibili sul sito istituzionale del Ministero di Giustizia, sul funzionamento della mediazione che, a loro volta, si sono basate sui risultati espressi da poco più della metà degli Organismi di Mediazione.

=> Mediazione obbligatoria «gratuita» per i condomini meno abbienti

=> Decreto del fare e mediazione obbligatoria: ecco che cosa c'è da sapere per non farsi trovare impreparati

Ecco perché risulta vantaggiosa. Le controversie in materia di condominio risultano tra quelle maggiormente trattate nelle camere di mediazione dopo i diritti reali ed i contratti bancari, raggiungendo la stessa percentuale di quelle afferenti alle locazioni: l'11% per le prime il 12% per le seconde.

=> Art. 71 -quater disp. att. c.c.

Come dire altrimenti: saper intercettare il contenzioso in materia condominiale e riuscire a risolverlo fuori dalle aule di giustizia vuol dire eliminare un bel po' di lavoro ai magistrati.

Dicevano gli antichi communio est mater omnium rixarum (la comunione è la madre di tutte le contese): la saggezza antica ritrova in ciò ulteriore conferma.

=> Il decalogo dei requisiti della rinuncia alla mediazione

Secondo alcuni, poi, la circostanza che a decidere sia un soggetto terzo e neutrale ma diverso da un magistrato renderebbe più allettante il ricorso alla mediazione perché la decisione finale sarebbe vista non come qualcosa ‘che viene calata dall'alto' ma come il risultato dell'opera di qualcuno che ha aiutato le parti a trovare la soluzione, in modo definitivo ed amichevole, ad una controversia.

=> Procedimento di mediazione e termine di impugnazione delle delibere

La scelta della mediazione, inoltre, può essere dettata da altri fattori che, comunque, la pongono come idonea soluzione per determinate problematiche condominiali. Tipico esempio, quello di utilizzare la mediazione come ‘sostituta' del ricorso per decreto ingiuntivo al fine di (tentare) di acquisire un titolo anche quando, ad esempio, di un bilancio di spesa non esiste il riparto (rendendo illiquido il credito).

In ordine alla impugnazione delle delibere assembleari, poi, la mediazione è vista favorevolmente perché sospende -per la corrente maggioritaria- e/o interrompe -secondo una recente corrente di pensiero della giurisprudenza di merito- il termine dei 30 giorni entro cui il verbale deve essere contestato giudizialmente, a pena di decadenza.

=> Oneri condominiali. Per opporsi al decreto ingiuntivo è necessaria la mediazione

Il vero punto di forza, tuttavia, dell'istituto è la tempistica: infatti, ponendo a paragone il periodo necessario al cittadino per giungere ad una sentenza – in fase contenziosa di competenza del Tribunale- e quello utile per arrivare all'accordo di mediazione si smaschera uno dei grandi limiti della giustizia italiana.

Infatti, a fronte ai 902 giorni del Tribunale, l'Organismo di Mediazione termina il contenzioso tra gli 80 ed i 103 giorni.

L'aspetto economico, poi, non va sottaciuto: parametrando il costo iniziale per avviare la procedura di mediazione con i contributi unificati appare manifesta la sproporzione. Certamente, anche il costo della mediazione (una volta incardinata) non è esagerato rispetto ai compensi medi di un avvocato per seguire una causa.

=> Impugnazione delibere condominiali. Quali sono gli effetti della mediazione sulla decadenza?

Ecco perché risulta svantaggiosa. Se è vero che il contenzioso condominiale sia tra i più sostanziosi nell'uso di tale strumento processuale, non si può -tuttavia- essere soddisfatti della sua percentuale di riuscita.

Dunque, rimane il dato di fatto, al di là degli importanti numeri presentati dalle statistiche, che alla luce del fine ultimo di questo strumento di Alternative Dispute Resolution la sua effettività nel raggiungimento del target prefissato non è per nulla scontata.

Nella stragrande maggioranza dei casi, poi, e parliamo di più del 50%, la parte invitata alla mediazione non si presenta al primo incontro.

In effetti, le materia in cui è più alta la percentuale di comparenti riguarda la materia delle successioni, quella dei patti di famiglia e quella afferente alle divisioni. La mancata comparizione dell'invitato, dà la stura alla redazione del verbale negativo ed al prosieguo della vicenda nelle aule dei Tribunali.

L'elemento fallimentare che più brucia nella mediazione si reputa sia il seguente: il concetto posto alla base di tale A.D.R. è che entrambe le parti – colui che invita e colui che aderisce all'invito- si comportino secondo correttezza e buona fede.

Ebbene, si reputa che questo sia probabilmente il dato che non appare dalle statistiche ma che tanto incide in concreto.

E se viene meno il pilastro portante della mediazione, la corretta voluntas delle parti, non ci può essere legislatore né normativa né rinvio giudiziale alla mediazione che tenga.

D'altra parte, e questo è l'aspetto più legato all'esperienza sulla natura dell'uomo (e perché no: anche di taluni avvocati), se già le parti hanno tentato una conciliazione tramite i propri legali e non ci sono riusciti, due sono le ipotesi, tertium non datur:o ci si scontra con una volontà già predeterminata dei contendenti di scendere sul terreno giudiziario o gli avvocati non hanno dato il meglio di sé per permettere il raggiungimento di un ‘punto di equilibrio'.

E, in quest'ultimo caso come nel primo, non si riesce neppure ad immaginare come si possa pensare che basti determinare una condizione di procedibilità e costringere gli stessi soggetti suindicati a porsi di fronte ad un terzo, per riuscire nell'intento, e non scadere in un improduttivo ed ulteriormente costoso espediente burocratico a carico del cittadino.

=> Sfratto per morosità e mediazione fatta in luogo diverso

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Samatha Mendicino
Samatha Mendicino lunedì 27 marzo 2017 alle ore 23:28

Sig. @Mario Bazzi concordo con Lei. Non so in quale circondario Lei eserciti ma posso assicurarLe che, ad esempio, a Cosenza,in Calabria, si fa spesso uso dell'accertamento tecnico preventivo in materia condominiale. Probabilmente esiste un altro problema sottovalutato che è rappresentato dall'effettivo 'scorrimento delle liste' dei periti. Mi spiego meglio: dalla possibilità che (davvero) tutti i CTU iscritti nell'albo dei consulenti tecnici vengano nominati, a turno, dai Magistrati

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