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Sì alla trasformazione dei negozi in box se nel regolamento una norma chiara non lo vieta

Non ostacola la trasformazione il divieto contenuto in una clausola del regolamento di destinare locali a depositi di materie infiammabili, esplodenti, o fonti di esalazioni nocive
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

In linea generale bisogna ricordare che l'articolo 1122 c.c. non impedisce al singolo condomino di imprimere alla sua proprietà esclusiva una determinata destinazione a condizione che non via siano diverse indicazioni nel regolamento di condominio.

L'articolo 1122 c.c. vieta soltanto di compiere, nell'unità immobiliare di sua proprietà, ovvero nelle parti normalmente destinate all'uso comune che siano state attribuite in proprietà esclusiva o destinate all'uso individuale, opere che possano danneggiare le parti comuni dell'edificio, non già opere che consistano nella semplice destinazione della proprietà esclusiva ad un uso piuttosto che ad un altro.

Così il singolo condomino può certamente procedere al cambio di destinazione da magazzini a garage, se tale cambio non ha comportato l'esecuzione di alcuna opera materiale e danni estetici.

Ne consegue che gli altri condomini devono tollerare l'accesso con mezzi meccanici alla proprietà esclusiva del singolo che ha trasformato un magazzino in autorimessa, lasciandogli lo spazio per le manovre di ingresso e regresso, anche se ciò comporta il sacrificio di una modesta area, una riduzione dei posti auto ed una diversa collocazione delle auto parcheggiate.

L'uso di un'area scoperta comune, infatti, deve avvenire in modo da consentire a tutti i condomini il pari godimento, non assumendo rilievo il mutamento di destinazione dei magazzini a garage operato dal condomino.

Rimane fermo, però, che, se la specifica destinazione della proprietà esclusiva del singolo condomino sia stata ottenuta mediante la realizzazione di opere che arrechino pregiudizio alle parti comuni, si verifica la violazione dell'art.1122 c.c.: in tal caso il giudice inibisce la nuova destinazione, ordinando la rimozione delle opere pregiudizievoli, se una domanda in tal senso sia stata ritualmente proposta. In ogni caso, bisogna vedere se il regolamento non impedisce questa trasformazione.

Recentemente la Cassazione si è occupata della questione nella sentenza n. 17159 del 26 maggio 2022.

Trasformazione dei negozi in box e mancanza nel regolamento di una norma chiara che lo vieti: la vicenda

Due condomini citavano in giudizio i titolari di negozi che avevano trasformato i loro locali commerciali in box. Gli attori sostenevano che le trasformazioni operate dai singoli convenuti tra l'anno 1984 e l'anno 1999 avrebbero dovuto considerarsi vietate dal regolamento condominiale contrattuale.

In particolare ritenevano che i convenuti avessero violato l'articolo 6 secondo cui "di norma i locali facenti parte delle singole proprietà dovranno essere usati come abitazione, ufficio, studio, negozio, magazzino od esercizio commerciale e servizi inerenti", nonché l'articolo 7 che vietava "di destinare locali a depositi di materie infiammabili, esplodenti, maleodoranti o fonti di polvere o esalazioni nocive o attività industriali rumorose o pericolose o sotto ogni altro aspetto fastidioso".

In ogni caso, facevano presente che detta trasformazione era fonte di intollerabili immissioni a danno della loro proprietà, lamentando pure una lesione del decoro architettonico dell'edificio.

Alla luce di quanto sopra chiedevano che fosse ripristinata la destinazione precedente e la condanna dei convenuti al risarcimento dei danni subiti.

Il Tribunale, però, respingeva la richiesta degli attori e tale decisione veniva confermata dalla Corte di Appello.

Sì alla trasformazione dei negozi in box se nel regolamento una norma chiara non lo vieta: La decisione

La Cassazione ha conformato la decisione della Corte di Appello. Anche secondo i giudici supremi l'articolo 7 non vietava espressamente la possibilità di trasformare i locali commerciali in autorimessa, né è possibile ricondurre una tale destinazione nell'ambito del divieto di utilizzare i locali come deposito di materie infiammabili, esplodenti, maleodoranti o fonti di polvere o esalazioni nocive. Tale interpretazione - ad avviso della Cassazione - non risulta, invero, né contrastante con il significato lessicale delle espressioni adoperate nel testo negoziale, né confliggente con l'intenzione comune dei condomini, né contraria a logica o incongrua.

Del resto, configurandosi tali restrizioni di godimento delle proprietà esclusive come servitù reciproche, intanto può allora ritenersi che un regolamento condominiale ponga limitazioni ai poteri ed alle facoltà spettanti ai condomini sulle unità immobiliari di loro esclusiva proprietà, in quanto le medesime limitazioni siano enunciate nel regolamento in modo chiaro ed esplicito.

In ogni caso - come ricorda la Cassazione - una delibera assembleare risalente nel tempo aveva stabilito che la sussistenza delle condizioni di pericolosità, rumorosità, fastidiosità, ecc. di cui all'art. 7 del regolamento avrebbe dovuto escludersi laddove il singolo condomino avesse ottenuto dall'autorità competente il permesso alla modificazione; a tale proposito gli stessi giudici supremi hanno sottolineano che tutte le unità immobiliari oggetto di trasformazione sono state autorizzate da concessione edilizia.

Materiali infiammabili in condominio

Sentenza
Scarica Cass. 26 maggio 2022 n. 17159

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