Per soddisfare esigenze di interesse condominiale, l'assemblea, con un numero di voti che rappresenti i quattro quinti dei partecipanti al condominio e i quattro quinti del valore dell'edificio, può modificare la destinazione d'uso delle parti comuni (1117 -ter c.c.).
A quanto sopra bisogna aggiungere che l'art 1117-ter precisa come dette trasformazioni non possano recare pregiudizio alla stabilità o alla sicurezza del fabbricato o alterare il decoro architettonico ma non menziona il divieto di rendere talune parti comuni dell'edificio inservibili all'uso o al godimento anche di un solo condomino, divieto che invece continuerebbe a trovare applicazione per le innovazioni ai sensi del predetto articolo 1120 c.c.
In ogni caso per l'approvazione della delibera è previsto un procedimento aggravato di convocazione diretto a garantire il massimo di conoscibilità della proposta.
Viene da domandarsi quando concretamente applicare questa complessa norma. Una risposta ci viene dal Tribunale di Bergamo (sentenza 21 ottobre 2021 n. 1897).
Mutamento di destinazione e divieto di usare il locale contatori come deposito rifiuti: la vicenda
Due condomini impugnavano la delibera dall'assemblea con riferimento alla parte in cui era stato approvato il regolamento condominiale; secondo gli attori era invalida la norma del regolamento che introduceva il divieto di uso del locale contatori per il deposito temporaneo dei rifiuti.
A fondamento dell'impugnazione facevano presente che il locale contatori era stato da sempre utilizzato dai condomini per il deposito temporaneo dei rifiuti in attesa del ritiro; in ogni caso notavano che l'introduzione del divieto sopra detto costituiva un'innovazione e quindi per la sua approvazione erano necessari, oltre alla maggioranza degli intervenuti, anche i 2/3 del valore dell'edificio, quorum che non era stato raggiunto avendo votato a favore solo una maggioranza pari a 579/1000.
Tanto esposto, hanno chiesto, previa sospensione in via d'urgenza della delibera, di dichiararne la nullità o, in subordine, di pronunciarne l'annullamento.
Il condominio si costituiva osservando, tra l'altro, che l'impugnazione, riguardando le modalità di uso del bene comune, rientrava nella competenza del giudice di pace; che il locale interessato in origine era destinato ad accogliere i contatori; che l'utilizzo del locale per la temporanea collocazione dei rifiuti non era mai stata autorizzato essendo un tale uso contrario alla normativa vigente a livello locale; che la delibera non aveva introdotto alcuna innovazione essendosi limitata a vietare un uso illegittimo del locale contatori confermandone l'unica destinazione originaria; che, pertanto, per l'approvazione era sufficiente la maggioranza semplice nella specie raggiunta; che il mancato raggiungimento del quorum non integrava un'ipotesi di nullità, ma semmai di annullabilità della delibera.
I condomini chiedevano, in via pregiudiziale, la declaratoria di incompetenza in favore del giudice di pace e, nel merito, il rigetto dell'impugnativa nonché, in via riconvenzionale, il rimborso delle spese di mediazione e di perizia.
Mutamento di destinazione e divieto di usare il locale contatori come deposito rifiuti: la decisione
Il Tribunale di Bergamo ha dato pienamente ragione agli attori.
In primo luogo l'eccezione di incompetenza sollevata dal condominio è stata respinta; del resto rientrano nella competenza per materia del giudice di pace tutte le controversie nelle quali siano in discussione i limiti quantitativi e qualitativi dell'esercizio delle facoltà spettanti ai condomini; nel caso in questione però la controversia ha riguardato il diritto ad un certo uso del bene comune e non soltanto le relative modalità di esercizio.
In merito alla questione principale il Tribunale ha notato che, sebbene il divieto di un determinato uso della cosa comune possa essere disposto dal regolamento condominiale (norme circa l'uso delle cose comuni), con la maggioranza richiamata dall'art. 1138 c.c., terzo comma, per l'approvazione del regolamento, tuttavia, se il divieto introdotto riguarda una precedente destinazione d'uso della cosa comune, la delibera che lo approva ha un evidente effetto innovativo perché determina l'illegittimità di un comportamento prima consentito ai condomini.
In particolare il Tribunale ha sottolineato che per volontà dei condomini il locale contatore nel tempo è stato di fatto utilizzato anche come deposito per la temporanea collocazione dei rifiuti; i condomini quindi di fatto hanno assunto tacitamente una decisione innovativa dando una nuova ed ulteriore destinazione ad un bene comune.
Del resto, il fatto che, prima dell'introduzione del divieto, i condomini facessero effettivamente uso del locale contatori anche per il temporaneo deposito di rifiuti, ha trovato pieno riscontro nella documentazione agli atti. Il divieto introdotto dai condomini di utilizzare il locale contatore come temporaneo deposito dei rifiuti è andato ad incidere su una precedente destinazione d'uso del locale comune con la conseguenza che la delibera che lo ha approvato ha determinato un mutamento di destinazione del locale contatori. Secondo il Tribunale di Bergamo la delibera che innovando rispetto al passato approva il regolamento, nella parte in cui introduce, in relazione a un bene comune (il locale contatori), il divieto di un uso prima consentito e attuato, richiede il quorum speciale dell'art. 1117 ter.
Cambio di destinazione d'uso, alcune considerazioni
