Com'è noto, l'elenco dei beni e servizi del condominio fornito dall'art. 1117 c.c. ha natura esemplificativa e non esaustiva, volendo indicare le cose che nella realtà sono maggiormente in uso al condominio, quindi in comproprietà dei condomini.
Ad esempio il parco giochi comune a tutti gli abitanti di un edificio è condominiale anche se non è indicato dall'art. 1117 c.c.
L'art. 1117 c.c. non fornisce una definizione di parti comuni, limitandosi ad indicare quali sono le parti dell'edificio da considerarsi in comunione tra tutti i condomini, stabilendone il regime giuridico. Si tratta di beni che si presumono comuni, salva diversa disposizione contenuta nel titolo d'acquisto o salva specifica destinazione della cosa.
Sulla scorta delle diverse pronunce giurisprudenziali in materia, le parti comuni si possono definire come quelle frazioni dell'edificio condominiale di proprietà di tutti, utili (a volte indispensabili) all'esistenza stessa del condominio.
La comunione dei beni e servizi in condominio di cui all'art. 1117 c.c. è presunta: la presunzione legale da essa posta può essere superata solo dalla prova di un titolo contrario, che si identifica nella dimostrazione della proprietà esclusiva del bene in capo ad un soggetto diverso.
Di recente la Suprema Corte ha applicato questi principi nel caso del vano dei contatori dell'energia elettrica.
Vano contatori energia elettrica, valutazione della condominialità
Si tratta della decisione n. 4890 del 24 febbraio 2020, che ha richiamato il principio per cui "in presenza di uno stabile asservimento di un bene al godimento delle proprietà individuali situate all'interno dell'edificio in condominio, si deve presumere che detto bene sia di proprietà comune a tutti i condomini.
In proposito, questa Corte ha affermato che "Affinché possa operare, ai sensi dell'art.1117 c.c., il cosiddetto diritto di condominio, è necessario che sussista una relazione di accessorietà fra i beni, gli impianti o i servizi comuni e l'edificio in comunione, nonché un collegamento funzionale fra primi e le unità immobiliari di proprietà esclusiva.
Pertanto qualora, per le sue caratteristiche funzionali e strutturali, il bene serva al godimento delle parti singole dell'edificio comune, si presume -indipendentemente dal fatto che la cosa sia, o possa essere, utilizzata da tutti i condomini o soltanto da alcuni di essi- la contitolarità necessaria di tutti i condomini su di esso.
Detta presunzione può essere vinta da un titolo contrario, la cui esistenza deve essere dedotta e dimostrata dal condomino che vanti la proprietà esclusiva del bene, potendosi a tal fine utilizzare il titolo -salvo che si tratti di acquisto a titolo originario- solo se da esso si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione" (Cass. Sez. 2, Sentenza n.27145 del 21/12/2007, Rv.601112; conformi, Cass. Sez.2, Sentenza n.9093 del 16/04/2007, Rv.596402 e Cass. Sez.2, Sentenza n.1680 del 29/01/2015, Rv.634966).
In altre parole, tenendo conto della natura non tassativa dell'elencazione contenuta nell'art.1117 c.c., l'esistenza del concreto asservimento del bene a vantaggio delle varie proprietà esclusive comprese nel condominio costituisce una presunzione di proprietà condominiale del bene stesso, che può essere superata, con onere probatorio a carico della parte rivendicante la proprietà esclusiva, soltanto mediante un titolo d'acquisto dal quale si desumano elementi tali da escludere in maniera inequivocabile la comunione del bene, mentre non sono determinanti le risultanze del regolamento di condominio, ne' l'inclusione del bene nelle tabelle millesimali come proprietà esclusiva di un singolo condomino".
Nel caso di specie, il condomino reclamante la proprietà esclusiva del locale aveva semplicemente asserito, senza fornirne alcuna prova, che il bene era stato destinato al contenimento dei contatori in un momento successivo alla nascita del condominio. Vista l'assenza dell'onere probatorio, la Corte di merito ha concluso per la sua natura originaria condominiale.
Individuazione delle parti comuni, quali sono le prove?
Inoltre è stato osservato che non costituivano prova neppure le assemblee avutesi sul tema perché non avevano comportato alcun riconoscimento dell'altruità del vano ma se anche così fosse stato, le assemblee non totalitarie non sono atte a definire la titolarità di un bene.
Lo stesso dicasi per il ricorso promosso da altro condomino ex art. 700 c.p.c., peraltro rigettato, al fine di ottenere l'apertura del vano, poiché anche questa circostanza non dimostra la proprietà esclusiva del bene.
Elementi determinanti della soluzione della vertenza sono stati la concreta destinazione del bene e la sua attitudine ad una funzione condominiale
In termini di titolo contrario alla destinazione collettiva del bene, non è raro che il costruttore-venditore delle unità immobiliari del condominio si riserva la proprietà di un bene che di natura potrebbe essere condominiale con la previsione di un'apposita clausola nel regolamento contrattuale dell'edificio ovvero citandolo come proprietà esclusiva in tutti gli atti di compravendita, o quanto meno nella prima compravendita di alloggio debitamente trascritta nei registri immobiliari.
Caso emblematico per i principi sopra esposti è il sottotetto.
Il sottotetto, sebbene ora previsto tra i beni condominiali dall'art. 1117 c.c. può essere di proprietà singola o condominiale a seconda delle sue concrete caratteristiche.
Come norma generale, l'appartenenza del sottotetto si determina in base al titolo e, in mancanza, in base alla funzione cui esso è destinato in concreto.
Viene qualificato come pertinenza dell'alloggio sito all'ultimo piano qualora assolve nei suoi confronti una funzione isolante e protettiva (dal caldo e dal freddo e dall'umidità) tramite la creazione di una camera d'aria, al pari di un'intercapedine.
In questo caso è definito come bene complementare dell'unità immobiliare sottostante, non potendo essere utilizzato separatamente dall'alloggio da cui accede.
È ritenuto bene condominiale ove abbia dimensioni e struttura tali da essere destinato all'uso comune o all'esercizio di un servizio comune, anche in via potenziale, consentendone l'utilizzazione come vano autonomo (deposito, stenditoio ecc.).
La definizione di uso potenziale è intesa nel senso di un futuro uso condominiale, essendo di per sè già sufficiente a dimostrare che il sottotetto non è pertinenza dell'alloggio all'ultimo piano.
Quanto detto vale se il regolamento di condominio di natura contrattuale non disponga diversamente. Se una clausola del regolamento prevede la sua proprietà comune o solitaria, il sottotetto è da intendersi rispettivamente bene comune o bene di un solo condomino, come previsto da questa clausola. Il regolamento contrattuale vince la destinazione del bene e regola la sua proprietà.
