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Tettoia: opera nuova o semplice ristrutturazione?

I chiarimenti della Corte di Appello di Roma nella sentenza n. 2226 del 4 aprile 2022
Dott. Giuseppe Bordolli Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 

È stato chiarito che per costruzione deve intendersi qualsiasi manufatto non completamente interrato che abbia i caratteri della solidità, stabilità e immobilizzazione al suolo, anche mediante appoggio, incorporazione o collegamento fisso a corpo di fabbrica preesistente o contestualmente realizzato, e ciò indipendentemente dal livello di posa e di elevazione dell'opera, dai caratteri del suo sviluppo volumetrico esterno, dall'uniformità o continuità della massa, dal materiale impiegato per la sua realizzazione e dalla sua funzione o destinazione.

È importante sottolineare che la nozione di costruzione non è limitata a realizzazioni di tipo strettamente edile, ma si estende ad un qualsiasi manufatto, avente caratteristiche di consistenza e stabilità, per le quali non rileva la qualità del materiale adoperato; in altre parole il discorso riguarda qualsiasi opera, non completamente interrata, avente i caratteri della solidità ed immobilizzazione rispetto al suolo come, ad esempio, anche una baracca di zinco costituita solo da pilastri sorreggenti lamiere, priva di mura perimetrali ma dotata di copertura è una costruzione.

La realizzazione di una tettoia può essere un intervento di manutenzione straordinaria o è una costruzione?

Quando le tettoie incidono sull'assetto edilizio preesistente, non possono essere considerate quali interventi di manutenzione straordinaria, in quanto non consistono nella rinnovazione o nella sostituzione di un elemento architettonico, ma nell'aggiunta di un elemento strutturale dell'edificio, con modifica del prospetto (T.A.R. Campania, Napoli, sez. II, 29/04/2019, n. 2284).

È importante fare riferimento all'impatto effettivo che le opere generano sul territorio, con la conseguenza che si deve qualificare l'intervento edilizio quale nuova costruzione (con quanto ne consegue ai fini del previo rilascio dei necessari titoli abilitativi) laddove, avuto riguardo alla sua struttura e all'estensione dell'area relativa, esso si presenti idoneo a determinare significative trasformazioni urbanistiche ed edilizie. La costruzione di tettoie di consistenti dimensioni, comportanti una perdurante alterazione dello stato dei luoghi e incidenti per sagoma, prospetto, volumetria e materiali impiegati in modo stabile e duraturo sull'assetto urbanistico-edilizio del territorio, necessita del preventivo rilascio del permesso di costruire (Tar Campania, Salerno, sez. I, 25 gennaio 2022, n. 208: si trattava di una tettoia, avente struttura portante in scatolari di ferro e copertura ad una falda in lamiere grecate, con dimensioni di circa m. 10,00×2,90 con altezza media di circa m, 2,60 pari a mq. 29,00, adibita a deposito).

Discorso diverso bisogna fare, ad esempio, per piccoli manufatti per il contenimento di impianti tecnologici.

Tettoia: opera nuova o semplice ristrutturazione? La risposta della Corte di Appello di Roma

Il conflitto tra proprietari di immobili nasceva a causa della realizzazione di una tettoia che toglieva luce ed aria alla finestra del vicino.

Il danneggiato si rivolgeva la Tribunale che condannava il costruttore della tettoia alla immediata rimozione del manufatto contestato, edificato in violazione delle distanze legali, con condanna dello stesso convenuto al pagamento dell'importo di € 4.000, a titolo di risarcimento danni, oltre le spese processuali.

Del resto il CTU accertava la costruzione ex novo della tettoia e l'effettivo danno arrecato alla luce del vicino, riducendone il passaggio dalla finestra posta sulla soglia del terrazzo su cui insisteva la nuova struttura.

Il "soccombente" si rivolgeva al Corte di Appello, lamentando l'omessa valutazione della preesistenza della tettoia, che sarebbe stata solo sostituita alla fine degli anni '90; in particolare faceva presente che il CTU, nonostante le specifiche contestazioni, in sede di chiarimenti, avrebbe continuato a trascurare detta circostanza, facendo semplicemente leva sulla violazione della normativa che regola le distanze, mentre sarebbe stato importante distinguere la ristrutturazione, che non è soggetta a tali regole, dalla nuova costruzione.

La Corte di Appello però è arrivata alle stesse conclusioni del Tribunale (sentenza del 4 aprile 2022 n. 2226).

La decisione dei giudici di secondo grado si è basata sulle osservazioni del CTU che ha ritenuto nuova e recente la costruzione della tettoia, a differenza di altre opere, in base ai materiali utilizzati ed all'assenza di tracce sulle murature di "preesistenti strutture o tettoie di altra foggia o materiale"; del resto lo stesso CTU ha anche precisato, ad ulteriore riscontro, che i verbali di accesso dei Vigili del fuoco e la denuncia di opere abusive datavano l'opera diversi anni prima.

In ogni caso, la tettoia è risultata realizzata in aderenza al muro portante di altro condominio vicino con evidente violazione della normativa sulle distanze legali.

Confermato anche il risarcimento danni a favore del danneggiato; secondo la Corte è apparsa evidente la sofferenza imposta al vicino, che è stato privato della luce nell'appartamento, per anni, fino alla pronuncia di rimozione della tettoia. È stato così confermato l'importo risarcitorio previsto in primo grado.

Se la tettoia del vicino viola le distanze tra costruzioni

Sentenza
Scarica App. Roma 4 aprile 2022 n. 2226

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