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Un condominio non può impedire il passaggio nel suo fondo del condominio vicino per riparazioni urgenti se costituisce l'unica possibile soluzione

Esempio pratico di comportamento ingiustamente ostruzionistico del proprietario del fondo che deve subire il passaggio.
Giuseppe Bordolli Responsabile scientifico Condominioweb 
29 Giu, 2023

L'art. 843 c.c. impone l'obbligo al proprietario di permettere l'accesso al suo fondo quando questo è necessario per la riparazione del muro del vicino. Tale articolo subordina la facoltà di accesso nel fondo altrui all'esistenza della necessità di tale accesso. Ai fini del riconoscimento di tale necessità occorre valutare il minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio sia del proprietario del fondo che deve subirlo.

Qualora sorga una contestazione tra i vicini sfociata in una lite giudiziaria, occorre che il giudice del merito proceda ad una complessa valutazione della situazione dei luoghi, al fine di accertare se la soluzione prescelta (accesso e passaggio per un determinato fondo altrui) sia l'unica possibile o, tra piu soluzioni, sia quella che consente il raggiungimento dello scopo (riparazione o costruzione) con minor sacrificio sia di chi chiede il passaggio, sia del proprietario del fondo che deve subirlo.

A tale proposito merita di essere segnalata una recente decisione del Tribunale di Agrigento del 19 giugno 2023.

Un condominio non può impedire il passaggio nel suo fondo del condominio vicino per riparazioni urgenti se costituisce l'unica possibile soluzione. Fatto e decisione

Un condominio aveva urgenza di raggiungere il giardino retrostante il caseggiato per riparare una rottura alla condotta idrica comunale che aveva causato uno sversamento e un'erosione sotterranea, circostanza che metteva a rischio l'approvvigionamento idrico e costituiva un serio pericolo per i pozzetti fognari e per i locali tecnici del condominio.

Non era però possibile accedere direttamente all'area verde retrostante al caseggiato, stante la presenza, lungo i portici presenti nel palazzo, di pareti di tompagno, non agevolmente rimuovibili in tempi brevi.

Del resto il piano di calpestio delle aree dove si trovavano i portici chiusi non avrebbe consentito il passaggio di mezzi pesanti, in quanto costituito da un solaio di modeste dimensioni; di conseguenza per raggiungere il risultato voluto i condomini erano costretti con procedimento d'urgenza ex 700 c.p.c. a richiedere al Tribunale di ordinare al condominio vicino (che aveva assunto un comportamento ostruzionistico) di consentire l'accesso e il transito di mezzi e tecnici attraverso la stradina di sua pertinenza, onde poter raggiungere il giardino ed eseguire ogni intervento necessario, una volta rimossa la rete metallica divisoria tra i due palazzi.

Il Condominio resistente, costituitosi in giudizio, in relazione al fumus boni iuris, faceva presente che non sussistevano i presupposti per l'adempimento dell'obbligazione propter rem di cui all'art. 843 c.c., in quanto la necessità di passare attraverso il cortile e la stradina di propria pertinenza era dovuta unicamente alla condotta del condominio vicino, il quale, occludendo i portici, si era auto-interdetto la possibilità di accedere al proprio cortile retrostante con i mezzi idonei a effettuare il lavoro.

Sulla base del principio di autoresponsabilità, dunque, il condominio ricorrente avrebbe dovuto rimuovere le pareti di tompagno per raggiungere e sistemare la condotta, senza richiedere al vicino l'accesso e il passaggio sul proprio fondo.

In ogni caso rilevava l'assenza di un pregiudizio grave e irreparabile atteso che il ricorrente risultava regolarmente fornito di acqua. Infine notava come i Vigili del Fuoco avessero escluso pericoli imminenti.

Il Tribunale ha dato ragione al ricorrente, ritenendo sussistente, in primo luogo, il requisito della necessità dell'accesso e del passaggio attraverso il fondo di pertinenza del condominio vicino. Come ha notato lo stesso Tribunale infatti nel caso di specie il minor sacrificio tra le due parti risulta senza dubbio essere quello a carico del condominio soccombente, il quale avrebbe dovuto limitarsi a concedere il passaggio a mezzi e operai attraverso la strada carrabile che percorre tutto il perimetro del palazzo e a tollerare la temporanea rimozione della rete metallica che separa i due cortili retrostanti.

Al contrario, il condominio ricorrente avrebbe dovuto demolire almeno in parte le pareti di tompagno ed effettuare ulteriori accertamenti tecnici per valutare quali tipologie di mezzi sarebbero potuti passare attraverso i portici, con ulteriore dispendio di tempo e costi.

Lo stesso Tribunale ha notato che risulta di comune esperienza come un'infiltrazione d'acqua con il tempo possa comportare danni irreparabili. In ogni caso ha ritenuto provato, anche presuntivamente, il periculum in mora. I Vigili del Fuoco, infatti, avevano rilevato che non vi era un pericolo immediato, ma è altrettanto vero che la stessa comunicazione sottolineava la necessità di rimuovere le cause delle perdite d'acqua, la sussistenza di un potenziale pericolo e l'urgenza, nell'immediato, di interdire l'avvicinamento di persone alla zona.

Niente mediazione per le cause di danni da infiltrazione

Accesso urgente al fondo del vicino: diritti e doveri

L'accesso ed il passaggio del vicino nel fondo altrui sono sempre consentiti purché l'attività di immissione nell'altrui proprietà sia essenzialmente temporanea e giustificata dall'esigenza di non poter altrimenti eseguire la riparazione del bene comune.

Naturalmente l'accesso al fondo del vicino, consentito dall'art. 843 c. c., permette implicitamente che l'accesso sia accompagnato anche dal deposito di cose, operazione necessariamente strumentale alla costruzione (Cass. civ., sez. II, 09/02/1982, n. 774).

Se l'accesso si presenta necessario perché senza di esso non è possibile eseguire i lavori condominiali, nasce in capo al titolare del fondo vicino, un obbligo, tutelabile anche in via d'urgenza ex art. 700 c.p.c., di permettere l'entrata e il transito nella sua proprietà allo scopo di eseguire le opere necessarie (Trib. Padova, Sez. I, 24/09/2010).

Rimane fermo però che, ai fini della verifica delle condizioni di cui all'art. 843 c.c., la valutazione comparativa dei contrapposti interessi delle parti deve essere compiuta non con riferimento alla necessità della manutenzione, ma dell'ingresso e del transito, nel senso che l'utilizzazione del fondo del vicino non è consentita ove sia comunque possibile eseguire i lavori sul fondo stesso di chi intende intraprenderli, oppure su quello di un terzo, con minore suo sacrificio (Cass. civ., sez. II, 29/01/2007, n. 1801).

In ogni caso si sottolinea che, a fronte del rischio di possibili danni al condominio resistente, il Tribunale ha imposto al condominio vittorioso il versamento di una cauzione pari a 5.000 euro per l'eventuale risarcimento (subordinando l'esecuzione del provvedimento al versamento di detta cauzione).

Sentenza
Scarica Trib. Agrigento 19 giugno 2023
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