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Condominio Web: Il condominio, gli Immobili e le locazioni
r.1967

Condomino abusivo (o quasi)

Buongiorno e Buon anno a tutti, nel condominio dove abito, qualche anno fa i proprietari di un appartamento sono fuggiti (in Sud America) ed hanno lasciato il loro appartemento, il mutuo, le spese condominiali....Detto appartemento è stato occupato da una signora con una bimba piccola che regolarmente non paga nessuana spesa (abbiamo il riscaldamento centralizzato). Ora l'appartamento è in vendita tramita asta giudiziale promossa dal condominio (pignoramento) ma ovviamente affiancata dalla banca creditrice. Nella perizia il ctu dice che l'appartamento è occupato da tizio' senza alcun titolo dal 06/12/2015, locazione iniziata tramite contratto di comodato gratuito, ma tale contratto non risulta mai registrato presso l'Agenzia delle Entrate (quindi a mio parere nullo). La prima asta sarà il 7 febbraio, le spese da sostenere rispetto agli arretrati condominiali ammontano a 4.500 euro. Ora, considerato che questa asta andrà (probabilemnte) deserta dati gli oneri accessori che l'acquirente dovrebbe accollarsi, non c'è modo per far uscire questa signora che continua a consumare senza nessun intenione di pagare? In assemblea abbiamo deliberato una rata straordinaria per coprire l'arretrato che comunque non verrà coperto dall'eventuale acquirente, cosa succede se da un'altro anno ci rifiutiamo? Posiamo noi condomini iniziare una causa giudiziaria contro questa signora, sena l'appoggio dell'amministraione che non sembra molto interessato alla faccenda? Grazie per la cortesia, Rita

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Scusami ma prima dici che la persona occupa l'immobile senza titolo, poi che la locazione ha avuto inizio tramite contratto di comodato che non sempre è sottoposto all'obbligo di registrazione.

perché la banca è coinvolta? gli originari proprietari avevano un mutuo o cosa?

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Ciao.Sì come ho scritto hanno lasciato l'appartamento il mutuo e le spese condominiali. La questione del titolo l'ho copiata dalla perizia che appunto dice senza titolo ma con comodato gratuito

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Il comodato gratuito è un titolo poiché io, proprietario, concedo il mio immobile al comodatario per poterlo utilizzare per gli scopi previsti stipulando un contratto, verbale o per iscritto.

Personalmente ritengo che essendo coinvolta la banca la quale, sicuramente, avrà iscritto ipoteca all'atto della concessione del mutuo, il condominio avrà poche chance di ottenere qualcosa.

Tutto dipenderà da quanto sia il credito residuo a favore della banca..

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Quindi il titolo, se esiste per iscritto, è valido. Se però è un "comodato d'uso gratuito verbale" la questione è più complicata perchè il condòmino che ha concesso l'uso in comodato non è reperibile e il titolo non è dimostrabile.

 

A mio giudizio la questione si risolverà i due momenti diversi. Il primo è la vendita all'asta dell'unità immobiliare e il secondo è l'intimazione di sfratto (se così si può chiamare) per il rientro in possesso del bene da parte del nuovo proprietario.

 

Per quanto riguarda la causa nei confronti della signora dubito che possiate ottenere risultati. L'unica figura su cui è possibile fare leva, anche con D.I., è il proprietario (irrintracciabile). Non rimane che attendere l'esito dell'asta e incrociare le dita.

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Infatti su questo non ci piove (chiaramente noi non possiamo sapere l'ammontare del mutuo residuo). Il mio problema è come si fa a far andar via questa persona che sta diventando un mutuo per noi? Possiamo rifiutarci (noi condomini) di pagare per il suo debito? Possiamo fare (noi condomini) un'azione legale contro questa signora scavalcando l'amministratore?

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Personalmente, ritengo che voi, come condòmini, non possiate fare nulla. L'occupante non è proprietaria dell'immobile e solo chi comprerà potrà agire nei suoi confronti, come già detto.

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Grazie Bilbetto, quindi aspettiamo e intanto paghiamo...

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Grazie Bilbetto, quindi aspettiamo e intanto paghiamo...

Ahimè ... sì, ma ciò che state "anticipando" tornerà indietro, magari non tutto ma mi auguro una buona parte:

 

Art. 63 dacc comma 4:

 

Chi subentra nei diritti di un condomino è obbligato solidalmente con questo al pagamento dei contributi relativi all’anno in corso e a quello precedente

 

Quindi ... se non altro circa due anni dovrebbero essere rimborsati.

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Grazie Giovanni, aspetteremo....

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Infatti su questo non ci piove (chiaramente noi non possiamo sapere l'ammontare del mutuo residuo). Il mio problema è come si fa a far andar via questa persona che sta diventando un mutuo per noi? Possiamo rifiutarci (noi condomini) di pagare per il suo debito? Possiamo fare (noi condomini) un'azione legale contro questa signora scavalcando l'amministratore?

Non serve a nulla agire contro detta signora visto che non e’ una condomina .

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Grazie Bilbetto, quindi aspettiamo e intanto paghiamo...

Se avete mandato la casa all'asta presumo che già vi avvalete di un avvocato.

 

LA BUTTO LI' CON BENEFICIO DI INVENTARIO:

Perchè non chiedete al vostro avvocato se esiste la possibilità di far nominare dal Tribunale una figura come il "curatore fallimentare"?

Se non esiste titolo del comodato questi si intende a tempo indeterminato per cui il comodato potrebbe essere revocato in qualsiasi momento dal curatore in luogo del proprietario.

Se il "curatore" avesse facoltà di revocare il comodato potrebbe procedere con la locazione dell'immobile ed il pignoramento della locazione per poter pagare le spese condominiali.

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Grazie Leonardo, vorrei avere un colloquio con l'amministratore per capire cosa fare. In realtà ad un avvocato avevo già pensato di rivolgermi per far terminare questa emorragia davvero assurda. Vi terrò aggiornati.😂

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