L'art. 1117 c.c., individua con elenco, peraltro non tassativo, i beni che sono presuntivamente di proprietà e di godimento comune in relazione alla loro funzione e al collegamento strutturale con le unità immobiliari di proprietà esclusiva, costituenti il condominio.
Naturalmente è possibile che il titolo (cioè ad esempio un regolamento di condominio del costruttore) precisi che, tra le parti comuni, debba essere fatta rientrare anche una piscina.
Quest'ultima non è solo fonte di piacere ma anche di obblighi della collettività condominiale che deve adottare particolari misure per la sicurezza dei condomini.
La disciplina
E' bene precisare che una disciplina specifica sulle piscine condominiali non esiste.
Tuttavia con l'Accordo del 16 gennaio 2003, tra il Ministro della Salute, le Regioni e le Province Autonome di Trento e di Bolzano, si è arrivati ad una intesa sugli aspetti igienico-sanitari per la costruzione, la manutenzione e la vigilanza delle piscine ad uso natatorio.
Dopo l'Accordo del 2003, le Regioni hanno sentito l'esigenza di collaborare per realizzare un documento comune che potesse costituire la base delle future norme regionali, pur nel rispetto delle specificità locali.
Quindi è stata redatta la "Disciplina interregionale delle piscine" elaborata da un gruppo tecnico interregionale, che ha dato vita all'Accordo del 16 dicembre 2004 tra le regioni e le province autonome di Trento e di Bolzano sulla disciplina interregionale delle piscine.
La formula di recepimento dell'accordo è sicuramente la legge regionale anche perché le sanzioni amministrative possono essere definite solo tramite una legge, per il principio costituzionale di "legalità" (art. 25 Cost.). Molte sono le Regioni che hanno provveduto in merito per quanto di loro competenza.
Piscine condominiali e responsabilità
Nella gestione della piscina in condominio è certamente fondamentale il rispetto delle previsioni di carattere amministrativo (in particolare, le norme regionali) e la cura delle condizioni oggettive dell'impianto, mediante l'eliminazione di ogni fattore di rischio (per esempio, mediante rimozione del trampolino se il regolamento preveda il divieto di eseguire tuffi e la rigorosa indicazione dei livelli di profondità dell'acqua).
In caso contrario il condominio, in quanto custode del bene ai sensi dell'articolo 2051 c.c., risponde nei confronti dei singoli condomini o terzi solo che sia provato il nesso causale tra l'impianto e l'evento dannoso, salvo che la condotta del danneggiato sia stata causa esclusiva del pregiudizio lamentato.
Così, non è responsabile la collettività condominiale per i danni subiti da un condomino o un terzo che si introduca abusivamente nella piscina comune in un periodo di tempo in cui è inagibile e l'accesso è vietato da apposite transenne.
Non si può escludere la responsabilità penale dell'amministratore per omessa rimozione del pericolo causata dalla scarsa manutenzione degli impianti.
La soluzione migliore è quella di affidare la gestione degli impianti a terzi. Il condominio è esentato da qualunque responsabilità se uno specifico accordo delle parti attribuisce la custodia esclusiva a terzi.
In ogni caso fondamentale sarà anche l'assistente ai bagnanti (il bagnino), cioè quel lavoratore dipendente del condominio o molto probabilmente quel professionista esterno stagionale (munito dell'apposito patentino) che dovrà assicurare la propria presenza al bordo della piscina per tutto il tempo in cui la stessa è oggetto di frequentazione da parte dei condomini e/o degli inquilini e/o di loro eventuali ospiti e dovrà aver cura di tutte le attrezzature pertinenti la piscina, con particolare riguardo a quelle destinate agli interventi di salvamento.
Piscina condominiale, malattie, infortuni, danni e responsabilità.
Le spese
Nessun condomino può sottrarsi al pagamento delle spese condominiali anche nel caso in cui non usufruisca dei relativi servizi, a meno che, ovviamente, non vi sia una specifica delibera dell'assemblea assunta con il consenso di tutti gli altri condomini (situazione possibile solo nei condomini orizzontali costituiti da un numero ridotto di villette a schiera) o esista una clausola di natura contrattuale del regolamento che escluda alcuni particolari condomini (ad esempio i proprietari dei negozi) dal pagamento di tutte le spese per l'impianto in questione; il regolamento di condominio potrebbe, però, prevedere che i costi relativi all'utilizzo vengano ripartiti secondo criteri diversi, anche prevedendo l'esenzione per i condomini che non usufruiscono degli impianti. Se la piscina è stata costruita dopo la nascita del condominio non si può escludere che la realizzazione di tale opera costituisca una spesa gravosa e/o voluttuaria (ma bisogna verificare il caso concreto).
In tal caso a farsi carico delle spese di realizzazione e mantenimento in funzione della piscina saranno, allora, solo coloro che vogliono beneficiare dell'innovazione. L'art. 1121 c.c. però riconosce ai condomini dissenzienti (e ai loro eredi e aventi causa), in caso di innovazioni gravose o voluttuarie, il diritto potestativo di partecipare successivamente ai vantaggi delle innovazioni stesse, contribuendo pro quota nelle spese di esecuzione e di manutenzione dell'opera ragguagliate al valore attuale della moneta, onde evitare arricchimenti in danno dei condomini che hanno assunto l'iniziativa dell'opera.
Situazione diversa è quella della "restaurazione" della piscina abbandonata per riportarla alla sua originaria funzionalità e delle opere ad essa pertinenziali: in tale ipotesi non si può parlare di innovazione ma di opere di straordinaria manutenzione i cui costi si dividono per millesimi (salvo esoneri previsti dal regolamento).
