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Tyler_Durden

Convenzione in deroga al 1123 c.c., come tornare alla disciplina legale

Salve, qualche mese fa abbiamo deciso convenzionalmente di ripartire le spese riguardanti il compenso dell'amministratore in parti uguali tra i condomini, decisione presa con il consenso unanime di tutti i condomini, quindi valida. Fino ad oggi abbiamo pagato in tal modo. Ora, io ed altri due condomini, vogliamo tornare al criterio legale di ripartizione di tali spese, cioè in base alle tabelle millesimali. Come procedere? Posso ad oggi revocare il mio consenso?

Si deve convocare l'assemblea e deliberare con nuova votazione. Di norma, per annullare una deliberazione ce ne vuole un'altra.

 

In materia di condominio le deliberazione assembleari non sono, di regola, mai irrevocabili e possono, perciò, essere modificate o revocate da

una valida deliberazione successiva.

Le nuove deliberazioni, infatti, purchè approvate nei modi e con le formalità di legge o di regolamento, sono perfettamente valide e sono

obbligatorie per tutti i condomini, anche, se eventualmente, quelle anteriori, revocate o modificate, siano state prese all’unanimità e le

seconde con la maggioranza minima prevista in ordine all’oggetto di ciascuna deliberazione ed al tipo di assemblea. (Cassazione n. 1281/76)

Perfetto. Quindi, visto che per la decisione di derogare al 1123 c.c. occorre l'unanimità, basterebbe anche solo il mio dissenso per far si che venga adottato il criterio legale?

C'è un limite di tempo per cui una delibera valida è definitiva non puó essere travolta da una successiva?

Occorre un numero minimo di condomini per convocare l'assemblea e rimettere il punto in discussione o posso richiederla individualmente?

Si porta in assemblea l'argomento e si delibera con la doppia maggioranza, teste e millesimi.

La sentenza, infatti, statuisce che:

Una delibera adottata all'unanimità può essere successivamente modificata a maggioranza, a condizione che la maggioranza sia quella prevista dalla legge per quel tipo di assemblea e per quel tipo di delibera.

Non c'è un limite di tempo, la si può cambiare anche successivamente.

 

La richiesta di nuova convocazione può essere fatta da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi (ex art. 66 d.a.c.c.)

Si porta in assemblea l'argomento e si delibera con la doppia maggioranza, teste e millesimi.

La sentenza, infatti, statuisce che:

Una delibera adottata all'unanimità può essere successivamente modificata a maggioranza, a condizione che la maggioranza sia quella prevista dalla legge per quel tipo di assemblea e per quel tipo di delibera.

Non c'è un limite di tempo, la si può cambiare anche successivamente.

 

La richiesta di nuova convocazione può essere fatta da almeno due condomini che rappresentino almeno 1/6 dei millesimi (ex art. 66 d.a.c.c.)

Io non concordo con questa interpretazione.

La sentenza parla di DELIBERE ASSEMBLEARI che possono essere modificate con la maggioranza di LEGGE anche se precedentemente adottate all'unanimità.

Ad esempio, se si delibera di tinteggiare il vano scale all'unanimità, può essere successivamente deliberato l'annullamento della tinteggiatura a maggioranza.

 

La differenza sostanziale, a mio avviso, sta nel fatto che una delibera assembleare all'unanimità è tale se non deroga il criterio legale e NON assumendo, quindi, la forma di CONTRATTO (convenzione).

Una delibera assembleare che può essere adottata SOLTANTO all'unanimità e che deroga i criteri legali è una CONVENZIONE.

Per modificare una CONVENZIONE, a mio avviso è necessaria l'unanimità.

 

Se così non fosse, sarebbe possibile modificare a maggioranza tutte le clausole contrattuali di riparto in deroga presenti nei regolamento contrattuali.

Una delibera adottata all'unanimità può essere successivamente modificata a maggioranza, a condizione che la maggioranza sia quella prevista dalla legge per quel tipo di assemblea e per quel tipo di delibera.
Per modificare una convenzione adottata all'unanimità è necessaria una successiva delibera all'unanimità, cioè la stessa necessaria per approvare la convenzione.

- la stessa prevista dalla legge per quel tipo di assemblea e per quel tipo di delibera

 

E' affetta da nullità la delibera dell'assemblea condominiale con la quale, senza il consenso di tutti i condòmini, si modifichino i criteri legali (art. 1123 cod. civ.) o di regolamento contrattuale di riparto delle spese necessarie per la prestazione di servizi nell'interesse comune.

Ciò, perché eventuali deroghe venendo a incidere sui diritti individuali del singolo condomino attraverso un mutamento del valore della parte di edificio di sua esclusiva proprietà, possono conseguire soltanto da una convenzione cui egli aderisca. (Corte di Cassazione, n. 17101/2006)

Può essere modificata a maggioranza una delibera adottata all'unanimità non sottoscritta e/o non trascritta e registrata, se per quel tipo di delibera non era previsto per legge l'unanimità, ovvero sarebbe stata valida ugualmente se approvata a maggioranza.

Sono stato poco felice nel mio intervento... fermo restando quanto sia necessario per l'adozione di una delibera che non deroghi al criterio legale (prima parte del mio intervento), la sentenza della cassazione è chiara.. serve lo stesso quorum necessario per la prima delibera.. in questo caso l'unanimita.

Sono stato poco felice nel mio intervento... fermo restando quanto sia necessario per l'adozione di una delibera che non deroghi al criterio legale (prima parte del mio intervento), la sentenza della cassazione è chiara.. serve lo stesso quorum necessario per la prima delibera.. in questo caso l'unanimita.

OK, ora è tutto chiaro, soprattutto per Tyler Durer che dopo aver letto la sentenza, al post n. 3 faceva intendere di aver capito che bastasse il suo dissenso (revoca della convenzione) per tornare ad adottare il criterio legale.

 

@ Tyler Durden

Dovevi pensarci prima.

Ora come ora serve l'unanimità per tornare al criterio legale di riparto.

Puoi chiedere di convocare tutte le assemblee che vuoi ma se anche un solo condòmino è contrario a tornare al criterio legale di riparto dovete continuare a ripartire secondo il CONTRATTO che tu hai accettato volontariamente.

Sarebbe utile sapere da Tyler_Durden se la delibera decisa convenzionalmente (come dice lui) è stata adottata all'unanimità dei presenti oppure all'unanimità di tutti i condomini (1000/1000), perchè nel primo caso sarebbe già nulla.

Si effettivamente avevo capito male allora... La delibera in deroga è stata approvata con il consenso di tutti 1000/1000. Mi date qualche riferimento normativo o sentenze dalle quali si desuma la necessità dell'unanimità per il ritorno al criterio legale?

E se mutasse la compagine condominiale, i nuovi proprietari si troverebbero anche in questo caso vincolati dal consenso espresso dal precedente proprietario?

N.b. La prima delibera o convenzione che dir si voglia non è stata registrata!

Ho letto attentamente il post di Tullio e vedo che mi ha già fornito un riferimento giurisprudenziale... Se siete a conoscenza di altre pronunce del medesimo tenore me le indicate per cortesia? Voglio sottoporle ai condomini che come me avevano interesse al ritorno al criterio legale.

La delibera in deroga è stata approvata con il consenso di tutti 1000/1000. ...

E se mutasse la compagine condominiale, i nuovi proprietari si troverebbero anche in questo caso vincolati dal consenso espresso dal precedente proprietario?

N.b. La prima delibera o convenzione che dir si voglia non è stata registrata!

Dato che non è stata registrata, la deroga non è opponibile ai futuri acquirenti, la deroga rimane valida soltanto per quelli che l'hanno approvata.

Una delibera presa all'unanimità è, e resta, una delibera assembleare. Non vedo perchè si debba intenderla in altro modo (considerando che non è stata firmata da tutti, non è stata trascritta, non è inserita negli atti di acquisto, etc.).

 

Concordo invece con la prima opinione di Giovanni Inga, per cui il ritorno ai criteri legali non richiede affatto nuovamente l'unanimità, ma le maggioranze necessarie a quel tipo di decisione. D'altra parte, tutta la giurisprudenza che avete citato in questa discussione, se letta attentamente, dice sempre la stessa cosa e non il contrario.

Una delibera presa all'unanimità è, e resta, una delibera assembleare. Non vedo perchè si debba intenderla in altro modo (considerando che non è stata firmata da tutti, non è stata trascritta, non è inserita negli atti di acquisto, etc.).

 

Concordo invece con la prima opinione di Giovanni Inga, per cui il ritorno ai criteri legali non richiede affatto nuovamente l'unanimità, ma le maggioranze necessarie a quel tipo di decisione. D'altra parte, tutta la giurisprudenza che avete citato in questa discussione, se letta attentamente, dice sempre la stessa cosa e non il contrario.

Nessuno mi pare abbia detto il contrario, la delibera rimane valida per chi l'ha approvata, in questo caso tutti i condomini, sarà valida fino a che non sarà modificata, e per questo è sufficiente la maggioranza del 2°c. art 1136 cc

Allora... ho di nuovo le idee confuse...

facciamo chiarezza e cerchiamo di addivenire ad una soluzione univoca:

La delibera, o sarebbe più corretto chiamarla convenzione, è stata voluta ed approvata all'unanimità (1000/1000), che poi è il quorum richiesto proprio per tale tipo di convenzione, in quanto deroga all'art. 1123 c.c., stabilendo un criterio di ripartizione delle spese per il compenso amministratore diverso da quello legale (non più secondo le tabelle millesimali ma in parti uguali).

tale convenzione non è stata registrata.

Abbiamo per lungo tempo adottato questo sistema di pagamento dividendo quindi tali spese in parti uguali.

Oggi io avrei interesse a tornare al sistema di ripartizione prescitto dal 1123 c.c., e quindi abbandonare quanto stabilito con la convenzione precedente.

Quale è il quorum necessario per far si che la convenzione venga travolta e si torni al criterio legale?

 

N.B. la convenzione in deroga richiedeva per essere valida il consenso unanime di tutti i condomini (1000/1000) ed è con tale quorum che è stata adottata!

Forse la difficoltà nasce dal fatto che oggi, non richiedo una modifica dello stesso tenore.

In parole povere, se avessi intenzione di proporre una diversa convenzione, che introdurrebbe un criterio di ripartizione diverso da quello stabilito nella prima convenzione ma comunque difforme da quello legale, è limpido e cristallino che servirebbe l'unanimità.

Ma dato che io non voglio fare ciò, ma tornare semplicemente al criterio legale, sorge il dilemma.

 

E' chiaro che per le convenzioni in deroga occorre l'unanimità.

Ma per abbandonare le convenzioni in deroga?

Forse la difficoltà nasce dal fatto che oggi, non richiedo una modifica dello stesso tenore.

In parole povere, se avessi intenzione di proporre una diversa convenzione, che introdurrebbe un criterio di ripartizione diverso da quello stabilito nella prima convenzione ma comunque difforme da quello legale, è limpido e cristallino che servirebbe l'unanimità.

Ma dato che io non voglio fare ciò, ma tornare semplicemente al criterio legale, sorge il dilemma.

 

E' chiaro che per le convenzioni in deroga occorre l'unanimità.

Ma per abbandonare le convenzioni in deroga?

Scusami ma nel post #14 ho errato, non tenere conto dell'ultima frase
Nessuno mi pare abbia detto il contrario, la delibera rimane valida per chi l'ha approvata, in questo caso tutti i condomini, sarà valida fino a che non sarà modificata, e per questo è sufficiente la maggioranza del 2°c. art 1136 cc
la delibera approvata all'unanimità (1000/1000) in deroga all'art 1123 si modificherà soltanto all'unanimità e non a maggioranza come avevo scritto, non sarà però valida per i futuri acquirenti perchè non è stata trascritta e registrata.
Forse la difficoltà nasce dal fatto che oggi, non richiedo una modifica dello stesso tenore.

In parole povere, se avessi intenzione di proporre una diversa convenzione, che introdurrebbe un criterio di ripartizione diverso da quello stabilito nella prima convenzione ma comunque difforme da quello legale, è limpido e cristallino che servirebbe l'unanimità.

Ma dato che io non voglio fare ciò, ma tornare semplicemente al criterio legale, sorge il dilemma.

 

E' chiaro che per le convenzioni in deroga occorre l'unanimità.

Ma per abbandonare le convenzioni in deroga?

Se convenzione c'è stata (e dici che c'è stata), la convenzione è un contratto.

Per modificare quel contratto hai bisogno dell'unanimità altrimenti un diverso accordo trovato tra la maggioranza varrà solo per la maggioranza.

 

Esempio:

Se io che ho molti millesimi ho "contrattato" con TUTTI di pagare in parti uguali e TUTTI gli altri hanno accettato, nessuno può venirmi a imporre, contro la mia volontà, di pagare per millesimi.

Io continuerò a pagare la spesa pro quota in parti uguali e gli altri pagassero il resto della spesa come meglio gli pare.

 

Non vedo perchè si debba intenderla in altro modo (considerando che non è stata firmata da tutti, non è stata trascritta, non è inserita negli atti di acquisto, etc.).

Tyler Durden ha scritto che questo riparto in parti uguali "deliberato per convenzione" avviene da molto tempo per cui la "convenzione" potrebbe essere valida anche se non scritta affatto, per fatti concludenti.

Tullio che ha un grande archivio di sentenze dovrebbe averne anche una sulla convenzione per fatti concludenti.

Si cè l'ho anche io Cass. 16.07.1991, n. 7884

dal comportamento deve desumersi la volontà inequivocabile di accettare la deroga

E nel nostro caso c'è, visto che tutti abbiamo pagato per mesi e mesi adottando tale modalità

Tullio che ha un grande archivio di sentenze dovrebbe averne anche una sulla convenzione per fatti concludenti.
Eccola quì;

 

La disciplina della ripartizione delle spese condominiali contenuta in un regolamento di natura contrattuale, può essere innovata, in base al principio dell’autonomia contrattuale enunciato dall’art, 1322 c.c., da una nuova convenzione, la quale, non incidendo su diritti reali, non richiede la forma scritta ai sensi dell’art. 1350 c.c., ma richiede il consenso di tutti i condomini, che può essere espresso anche per facta concludentia dovendo, però, in ogni caso la manifestazione tacita di volontà rapportarsi ad un comportamento univoco e concludente, dal quale possa desumersi, per il comune modo di intendere, un determinato volere con un preciso contenuto sostanziale. Cass. civ., sez. II, 16 luglio 1991, n. 7884

Tullio che mi ha preceduto e tutti gli altri prima di lui hanno dato le giuste informazioni per risolvere la situazione. Mi permetto di riepilogare.

Art. 1123, primo comma, c.c.:

Le spese necessarie per la conservazione e per il godimento delle parti comuni dell'edificio, per la prestazione dei servizi nell'interesse comune e per le innovazioni deliberate dalla maggioranza sono sostenute dai condomini in misura proporzionale al valore della proprietà di ciascuno, salvo diversa convenzione.

 

La diversa convenzione menzionata dall'art. 1123 c.c. è nella sostanza un contratto tra tutte le parti: il contratto in questione - suddivisione delle spese del compenso dell'amministratore in parti uguali - può essere modificato solamente con il consenso di tutti i condòmini. In buona sostanza per tornare al criterio legale (millesimi di proprietà) è necessario un nuovo accordo (nella forma della delibera, ma anche un accordo sottoscritto da tutti fuori dall'assemblea) che indichi all'amministratore tale nuova volontà.

Confrontandomi con il mio dominus, lo trovo in disaccordo:

Lui sostiene che:

Ok, per modificare il criterio legale occorre una convenzione adottata all'unanimità.

Io adesso però non intendo modificare tale convenzione con un'altra del medesimo tenore, ma intendo ripristinare il criterio legale.

Quindi, la maggioranza prevista dalla legge per il tipo di assemblea e per il tipo di delibera quale sarebbe?

Dovremmo fare riferimento al quorum necessario per il ripristino dei criteri legali? e non quindi all'unanimità prevista per la deroga degli stessi?

Confrontandomi con il mio dominus, lo trovo in disaccordo:

Lui sostiene che:

Ok, per modificare il criterio legale occorre una convenzione adottata all'unanimità.

Io adesso però non intendo modificare tale convenzione con un'altra del medesimo tenore, ma intendo ripristinare il criterio legale.

Quindi, la maggioranza prevista dalla legge per il tipo di assemblea e per il tipo di delibera quale sarebbe?

Dovremmo fare riferimento al quorum necessario per il ripristino dei criteri legali? e non quindi all'unanimità prevista per la deroga degli stessi?

Una convenzione si modifica con lo stesso quorum occorso per approvare la convenzione, e visto che l'avete modificata all'unanimità, all'unanimità si può modificarla per ritornare allo stato precedente cioè ai criteri legali.

Io penso che una argomentazione esaustiva sarebbe questa:

Poiché la corte di Cassazione ha sancito che per la deroga del criterio legale ex art. 1123 c.c. Occorre una convenzione adottata all'unanimità,

Andando il criterio stabilito in convenzione a derogare a quello legale, assume tra le parti la stessa valenza, lo stesso tenore che aveva in precedenza quello legale, che essendo stato derogato, non esiste più tra le parti.

Assodato ciò, per analogia, si puó ritenere che per la deroga al nuovo criterio stabilito mediante convenzione, occorre una nuova convenzione adottata all'unanimità.

Secondo voi fila il discorso così argomentato?

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