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Recupero edilizio bene comune in disuso: è un'innovazione?

Il Tribunale di Trapani chiarisce quale maggioranza è necessaria per approvare i lavori diretti a recuperare i beni comuni in stato di abbandono
Avv. Marco Borriello Avv. Marco Borriello 

In un condominio, può succedere che alcuni beni comuni si trovino in pessime condizioni, perché, per lungo tempo, non sono stati utilizzati o non sono stati mantenuti a dovere.

Si pensi, ad esempio, ai campi di calcetto o di tennis, mai oggetto di manutenzione ordinaria e straordinaria che, dopo molti anni, hanno la superficie e la recinzione completamente rovinate. Oppure, si ipotizzi il caso della piscina condominiale che versa in stato di abbandono, in quanto era molto costoso mantenerla e si è preferito chiuderla piuttosto che gestirla.

Ebbene, in queste come in altre circostanze, il recupero edilizio di tali beni sarebbe, inevitabilmente, molto oneroso. Sarebbe, infatti, necessario approvare delle opere di una certa consistenza.

Ed è, infatti, è ciò che è accaduto in questo villaggio turistico condominiale in Sicilia, dove però, si è litigato sulla maggioranza che ha votato questi interventi. Ne è scaturita una lite, appena risolta dal Tribunale di Trapani con la sentenza n. 292 del 23 marzo 2022.

Vediamo, più precisamente, quali fatti hanno determinato il procedimento de quo.

Recupero edilizio bene comune in disuso: è un'innovazione? Il caso concreto

Un complesso immobiliare di rilevanti dimensioni in provincia di Trapani, era stato costruito prevedendo la presenza di ben due piscine. Inizialmente, esse erano state utilizzate e gestite regolarmente. Nonostante ciò, a un certo punto erano state, di fatto, abbandonate, e si erano, completamente rovinate per i molti anni senza alcuna manutenzione.

A un certo momento, l'assemblea aveva deciso di ripristinarle. Lo aveva fatto a seguito di una riunione del settembre del 2017, in cui la semplice maggioranza aveva approvato delle opere di manutenzione straordinaria dirette a recuperare questi beni comuni.

La decisione, però, non era stata gradita da una parte della minoranza, secondo la quale, essendo stata disposta un'innovazione, sarebbe stato necessario il voto favorevole dei condòmini rappresentanti i 2/3 del valore del complesso.

Era, dunque, questo il motivo principale per cui era impugnato il deliberato assembleare.

Nella conseguente lite, incardinata dinanzi al Tribunale di Trapani, si costituivano tutte le parti in causa.

Al termine del procedimento, caratterizzato anche dall'escussione di alcuni testimoni, il Tribunale rigettava l'impugnazione sul punto e condannava la parte attrice al rimborso delle spese di lite.

Dall'ammissibilità al riparto delle spese

Innovazioni in condominio: caratteristiche e maggioranza per approvarle

In un condominio, un bene comune è oggetto di innovazione se subisce un intervento modificativo che ne altera la struttura e le caratteristiche iniziali. Questa trasformazione, però, comporta un utilizzo del cespite che è, comunque, conforme alla destinazione d'uso originaria del medesimo.

Si pensi al tipico caso del cortile condominiale con annesso piccolo giardino, trasformato in area destinata alla sosta dei veicoli che, per pacifica opinione giurisprudenziale, costituisce, a tutti gli effetti, un'innovazione.

Ad ogni modo, sull'argomento, all'interno della sentenza del Tribunale di Trapani troviamo la seguente definizione «costituisce innovazione qualsiasi intervento modificativo eseguito sulle parti comuni di un edificio o su impianti o cose comuni che ne alteri l'entità materiale operandone la trasformazione, ovvero ne modifichi la destinazione di fatto, nel senso che detti beni, a seguito delle opere eseguite su di essi, presentino caratteristiche oggettive, abbiano una consistenza materiale o comunque siano utilizzati per fini diversi da quelli precedenti all'intervento, di guisa che le opere predette precludono la concreta utilizzazione della cosa comune in modo conforme alla sua naturale e precedente fruibilità (tra le altre sentenze v. Cass., 23 ottobre 1999, n. 11936; Cass., 29 ottobre 1998, n. 1389; Cass., 5 novembre 1990, n. 10602, Cass. 26 maggio 2006 n. 12654)».

Ebbene, chiarito il concetto di innovazione, è bene sapere che per approvare le opere necessarie a realizzarla, è sufficiente la maggioranza degli intervenuti all'assemblea, sempreché questa rappresenti almeno i due terzi del valore del fabbricato (Art. 1120 co. 1 - Art. 1136 co. 5 cod. civ.).

Approvazione recupero beni in stato di abbandono: quale maggioranza?

Secondo il Tribunale di Trapani, il deliberato assembleare con il quale il consesso ha deciso di recuperare dei beni comuni in disuso, non fa altro che approvare delle opere di manutenzione straordinaria.

Per l'ufficio siciliano, tale conclusione pare ovvia, visto che si tratta di interventi che non incidono sulle caratteristiche del cespite, non lo modificano e/o trasformano in alcun modo, ma si limitano, semplicemente, a recuperarne l'originaria funzionalità «Pertanto, le opere deliberate al punto n. 1) dell'o.d.g. della delibera del 24.09.2017, lungi dal configurarsi quali interventi incidenti sull'essenza della cosa comune e che ne alterino l'originaria funzione e destinazione (ossia innovazioni), essendo precipuamente volte alla restaurazione del complesso delle piscine e delle opere ad esse pertinenziali e alla restituzione allo stesso della sua originaria funzionalità, integrano, con ogni evidenza, opere di straordinaria manutenzione».

In ragione di ciò, per approvare questi lavori è sufficiente la maggioranza dei presenti in assemblea, sempreché questa rappresenti almeno la metà del valore dell'edificio, cosa che è ritualmente avvenuta nella vicenda in commento.

È stato, dunque, questo il motivo per cui l'impugnazione dell'assemblea è stata rigettata.

Una delibera particolare esaminata dal Tribunale Roma

Sentenza
Scarica Trib. Trapani 23 marzo 2022 n. 292

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