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La piscina condominiale e problemi relativi all'uso
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La piscina condominiale e problemi relativi all'uso

La gestione delle piscine nei fabbricati condominiali

 

Non è infrequente aversi fabbricati condominiali che abbiano al loro interno una piscina per il ristoro fisico dei condomini, che magari in questa prosecuzione settembrina dell'estate vogliano usarla più del solito portandovi anche amici e conoscenti per un buon bagno in tutto relax.

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Crediamo però di fare un buon servizio ai nostri lettori allorquando solleviamo alcuni quesiti che inevitabilmente si pongono e che sono essenzialmente questi:

1) come devono essere ripartite le spese relative alla gestione, manutenzione e conservazione dell'impianto ?;

2) i condomini possono invitare degli ospiti ad usare la piscina ?;

3) nel caso in cui si verifichi un incidente, chi ne risponde il condominio o altri ?

Proviamo a dare delle risposte, evidenziando che la Legge di riforma del condominio (220/2012) nulla ha innovato in materia.

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La prima delle questioni poste ci porta a dire che secondo la giurisprudenza non vi sono dubbi: le spese per la gestione e la manutenzione della piscina condominiale devono essere ripartite tra tutti i condomini in ragione dei rispettivi millesimi di proprietà, sempre che un regolamento di condominio di origine contrattuale non preveda diversamente, oppure per ragioni strutturali obiettive di conformazione dell'edificio l'impianto sia destinato a servire solo alcune e non tutte le unità immobiliari (Cass. n. 5179 del 29 aprile 1992).

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Più spinosi e controversi appaiono invece gli altri due casi che stiamo analizzando.

Secondo un risalente e quanto mai dubbio orientamento della giurisprudenza di merito, il diritto di invitare estranei nell'impianto in questione deve essere esercitato da ciascun condomino in proporzione alla sua quota di comproprietà (Pretura di Roma del 13 luglio 1989).

Tale decisione, assolutamente impraticabile in quanto ad astrattezza del concetto di proporzione rispetto al problema, è stata ricondotta dalla dottrina (F. Tamborrino, Come si amministra un condominio, 2004, pag. 763) nel più concreto concetto per cui chi invita parenti , amici o conoscenti nella piscina condominiale pone in essere un uso del bene comune contrario alla sua destinazione.

La giurisprudenza, come ormai prassi nella disciplina, ha indicato la strada dando un orientamento che può ritenersi consolidato e tutto sommato equo: si applicherebbe l'art. 1102 del codice civile che recita: "Ciascun partecipante può servirsi della cosa comune, purchè non ne alteri la destinazione e non impedisca agli altri partecipanti di farne parimenti uso secondo il loro diritto… il partecipante non può estendere il suo diritto sulla cosa comune in danno degli altri partecipanti, se non compie atti idonei a mutare il titolo del suo possesso".

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Ed infatti, facendo una applicazione analogica del criterio di cui all'art. 1102 del codice civile, sancito dai giudici di legittimità in materia di uso delle parti condominiali (ex ceteris Cass. 26226 del 7 dicembre 2006), e laddove naturalmente il regolamento di condominio nulla preveda in proposito, si può affermare che, in applicazione del suddetto principio codicistico, potrà considerarsi illegittimo il comportamento del singolo condomino che sistematicamente conceda l'ingresso ad un gran numero di persone estranee al condominio in una vasca di dimensioni ridotte.

Diversamente il caso invece di chi invita saltuariamente qualche ospite, tanto più nel caso in cui la piscina condominiale sia sufficientemente capiente.

Resta da analizzare infine la problematica relativa alla responsabilità del condominio nel caso in cui si verificasse un incidente nella piscina comune.

Al riguardo la giurisprudenza ha più volte chiarito (ex multis Cass. 22807 del 28 ottobre 2009) che in materia si applica l'art. 2051 c.c. in tema di responsabilità da cose in custodia e che solo la prova dell'evento fortuito (quale può essere la condotta imprevista ed imprevedibile della stessa vittima dell'incidente) vale ad escludere eventuali addebiti.

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In caso invece di conclamata responsabilità del custode, questo va ricercato nel condominio (e quindi in tutti i condomini presi singolarmente) che ha l'effettivo potere materiale sulla cosa, e non nell'amministratore che non potrebbe rispondere di eventuali incidenti avvenuti nell'impianto (Tribunale di Ferrara del 28 dicembre 1999).

In conclusione, spetta comunque all'amministratore mettere in atto ogni ragionevole accorgimento per rendere sicuro l'impianto. Non solo cartelli, ma anche recinzioni non valicabili, attrezzatura di primo soccorso e bagnini.

In ogni caso, laddove non fosse stato previsto, l'amministratore deve insistere per far inserire in un apposito regolamento condominiale, la disciplina relativa all'uso ed alla manutenzione dell'impianto, nonché la sua conformità ai parametri previsti dalle norme nazionali e regionali, al fine di evitare ogni sua diretta responsabilità.

Una possibile soluzione potrebbe essere anche quella di affidare la gestione dell'impianto a terzi, trasferendo in tal guisa in capo al gestore la responsabilità dei danni conseguenti all'uso della piscina, il quale risponderebbe nei confronti del danneggiato a titolo di responsabilità extracontrattuale, mentre con riguardo al condominio a titolo di responsabilità contrattuale, con inevitabili distinzioni in quanto a prova e prescrizione.

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Salvatore
Salvatore martedì 25 settembre 2018 alle ore 15:59

La giurisprudenza citata è datata e superata.
La ripartizione del costo di gestione si fa per secondo il disposto della più recente sentenza della SC n. 9096 del 07 luglio 2000, confermata da successivi arresti, che recita:
""""""""""""""""""""""Esistono complessi immobiliari, nei quali talune delle parti comuni sono contrassegnate dalla autonoma utilità. Si pensi alle zone verdi, ai parchi, agli impianti sportivi (i campi da tennis, da calcio, da pallavolo, da bocce ecc.); ai locali adibiti ai servizi vari (i centri commerciali o di riunione); alle attrezzature per le spiagge. Si tratta di beni, i quali sicuramente accrescono i pregi ed il valore del complesso immobiliare ed ai titolari forniscono comodità, conforto e svago, ma che non costituiscono parti necessarie per l’esistenza o per l’uso delle unità abitative, né destinate al loro uso o servizio. Senza queste cose in comune le costruzioni esisterebbero ugualmente e potrebbero del pari essere utilizzate. Tra queste parti in comune e le unità immobiliari non si rinviene la relazione di accessorietà: in fatto, esiste un mero legame spaziale, configurato dalla collocazione nell’area del complesso. Avuto riguardo alla utilità, che forniscono, costituiscono beni ontologicamente autonomi, suscettibili di godimento fine a sé stesso, che si attua in modo indipendente dall’uso degli immobili in proprietà solitaria (tant’è che non sempre tutti i proprietari delle unità immobiliari le utilizzano).
In difetto della relazione di accessorio a principale, manca la ragione, che giustifica il ricorso alle norme specifiche sul condominio negli edifici. Tenuto conto della funzione dei beni, questi complessi vengono ad essere regolati dalle norme concernenti la Comunione di proprietà.""""
Salvatore

Marina
Marina martedì 25 settembre 2018 alle ore 22:28

Egregio signor Salvatore, sia gentile e mi chiarisca: il condomino non è pertanto tenuto a pagare la spesa gestione piscina a millesimi, ma può chiedere esonero se non utilizza l'impianto?

Salvatore
Salvatore martedì 25 settembre 2018 alle ore 23:22

Considerato che la SC ha affermato che si applicano le "norme concernenti la Comunione di proprietà" si deve concludere che si applica il disposto dell'art. 1104 del c.c.

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