In tema di parti comuni di un edificio in condominio e di diritto di uso da parte dei singoli condòmini, è da considerarsi comune anche la colonna d'aria sovrastante il cortile condominiale, con tutte le conseguenze che ne discendono.
Una sentenza della Corte di Cassazione, la n. 5551 depositata in cancelleria il 21 marzo 2016 si è soffermata sull'argomento e ci consente di approfondire il principio espresso.
Principio, ad avviso di chi scrive, che sebbene formalmente corretto ma va esente da una specificazione; entriamo nel merito.
Colonna d'aria e diritto di proprietà
Di chi è lo spazio sovrastante un terreno e/o un edificio?
La risposta è contenuta nell'art. 840 del codice civile che recita:
La proprietà del suolo si estende al sottosuolo, con tutto ciò che vi si contiene, e il proprietario può fare qualsiasi escavazione od opera che non rechi danno al vicino. Questa disposizione non si applica a quanto forma oggetto delle leggi sulle miniere, cave e torbiere.
Sono del pari salve le limitazioni derivanti dalle leggi sulle antichità e belle arti, sulle acque, sulle opere idrauliche e da altre leggi speciali.
Il proprietario del suolo non può opporsi ad attività di terzi che si svolgano a tale profondità nel sottosuolo o a tale altezza nello spazio sovrastante, che egli non abbia interesse ad escluderle.
La norma, ad una prima lettura, riguarda il sottosuolo, ma non si pongono dubbi in seno alla dottrina ed alla giurisprudenza che il riferimento allo spazio sovrastante – contenuto nel secondo comma – debba fare considerare anche il soprassuolo di proprietà del titolare del terreno/edificio.
E nel caso di edificio in condominio il cui suolo sia da ritenersi condominiale? In tali casi anche la colonna d'aria deve essere considerata bene comune.
In tal senso nella sentenza in esame si legge che “poiché la funzione dei cortili comuni è quella di fornire aria e luce alle unità abitative che vi prospettano, lo spazio aereo ad essi sovrastante non può essere occupato dai singoli condomini con costruzioni proprie in aggetto, non essendo consentito a terzi, anche se comproprietari insieme ad altri, ai sensi dell'art. 840 comma terzo c.c., l'utilizzazione ancorché parziale a proprio vantaggio della colonna d'aria sovrastante ad area comune, quando la destinazione naturale di questa ne risulti compromessa (Cass. 27-1-1993 n. 966)” (Cass. 21 marzo 2016 n. 5551).
La colonna d'aria soprastante il cortile condominiale è anch'essa comune e quindi soggetta alle regole riguardanti l'uso delle cose comuni ai sensi dell'art. 1102 c.c.
Cortile condominiale o di proprietà esclusiva?
In questo contesto, specifica la medesima pronuncia, “la costruzione di manufatti nel cortile comune di un fabbricato condominiale, pertanto, è consentita al singolo condomino solo se non alteri la normale destinazione di quel bene, non anche quando si traduca in corpi di fabbrica aggettanti, con incorporazione di una parte della colonna d'aria sovrastante ed utilizzazione della stessa a fini esclusivi (Cass. 16-2-2005 n. 3098; nello stesso senso Cass. 134-1991 n. 3942)” (Cass. ult. cit.).
Sebbene si fondi su altri precedenti, questa decisione non convince fino in fondo. L'art. 840 c.c., infatti, specifica che il divieto di occupazione dello spazio sovrastante dev'essere considerato operativo a meno che l'occupazione non avvenga a tale altezza da non avere interesse a farlo.
Proprio in ragione di questa disposizione normativa, la Corte di Cassazione – correva l'anno 2012 – ebbe modo di specificare che “l'immissione di sporti nello spazio aereo sovrastante il fondo del vicino, è consentita quando questi non abbia interesse ad escluderla, cioè quando la stessa intervenga ad un'altezza dal suolo, tale da non pregiudicare alcun legittimo interesse del proprietario del fondo in relazione alle concrete possibilità di utilizzazione di tale spazio aereo (ex multis Cass. n. 1484 del 1996 nonché Cass. n. 9047 del 2012)" (Cass. 16 ottobre 2012, n. 17680).
In buona sostanza, ad avviso di chi scrive, è vietato occupare la colonna d'aria sovrastante il cortile comune, ma il divieto non ha carattere assoluto e deve essere valutato caso per caso.
Il cortile non può essere occupato con costruzioni che ne ostruiscono la vista
