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All'avviso di convocazione assieme al rendiconto va allegato il registro di contabilità che ne fa parte
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All'avviso di convocazione assieme al rendiconto va allegato il registro di contabilità che ne fa parte

Quando l'amministratore convoca l'assemblea per l'approvazione del bilancio, quali documenti deve allegare all'avviso di convocazione?

Avv. Anna Nicola  

Convocazione ordinaria

Com'è noto, l'amministratore ha l'obbligo di convocare l'assemblea una volta all'anno per l'approvazione del bilancio consuntivo -dell'esercizio trascorso- e preventivo -dell'esercizio a venire- per permettere la continuità di gestione dei beni e servizi comuni

L'esercizio si chiude normalmente al termine dell'anno solare se non vi è una specifica clausola del regolamento dell'edificio che sancisce una data diversa.

Diritto all'informazione

I condomini hanno diritto di essere previamente informati in vista della riunione onde poter esprimere il proprio voto in modo ragionato.

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In ragione di questo diritto, ogni condomino può conoscere, prima dell'assemblea di approvazione del bilancio, il contenuto del bilancio stesso, facendone apposita istanza all'amministratore.

Non sussiste per quest'ultimo alcun obbligo di allegazione del bilancio all'avviso di convocazione.

Diritto all'informazione in vista dell'approvazione del bilancio

La Suprema Corte di recente con la decisione n. 21271 del 5 ottobre 2020 ha osservato che: . Non viola il diritto alla preventiva informazione circa i temi oggetto di discussione in assemblea condominiale la mancata allegazione all'avviso di convocazione dei bilanci da approvare, in quanto ciascun condomino può chiedere in anticipo le copie dei documenti che saranno oggetto di (eventuale) approvazione. .

Approvazione dei bilanci consuntivi condominiali. Ecco i criteri da seguire

Da questo principio discende che il singolo non può impugnare la delibera di approvazione del bilancio per la mancata allegazione dei documenti contabili all'avviso di convocazione se non ha presentato all'amministratore apposita richiesta di informativa prima della convocanda assemblea atta a deliberare sul tema.

Convocazione assemblea condominio, rendiconto e registro contabilità: la opposta decisione del Trib. Civitavecchia del 7 gennaio 2021, n. 9

Il Tribunale di Civitavecchia con la sentenza del 7 gennaio 2021, n. 9 è tornata sull'argomento.

Partendo dalla lettura dell'art. 1130bis c.c., ha osservato che la norma è stata interpretata dalla giurisprudenza di merito in maniera letterale, con annullamento delle deliberazioni di approvazione del rendiconto in mancanza dei documenti indicati dalla norma in questione (Trib. Roma, n. 20969/2016; Trib. Udine, n. 211/2017; Trib. Torino, n. 3528/17).

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Ha poi rilevato che la Corte di Cassazione, con ordinanza n. 33038/2018 ha precisato che registro, riepilogo e nota costituiscono parti inscindibili la cui mancanza, indipendentemente dall'esercizio del concorrente diritto spettante ai partecipanti di prendere visione ed estrarre copia dei documenti giustificativi di spesa, determina l'annullabilità della deliberazione assembleare di approvazione.

L'omessa allegazione alla convocazione di copia del registro di contabilità rende la deliberazione annullabile non essendo possibile per i condomini accertare e verificare prima dell'assemblea, in mancanza del registro, che la situazione patrimoniale indicata sia quella reale (situazione dei pagamenti, date, importi).

Il documento deve dunque essere sottoposto all'attenzione dei condomini previo invio di copie dello stesso, essendo parte inscindibile del rendiconto, finalizzato ad una comprensione immediata del medesimo ai fini della discussione e della partecipazione consapevole.

Si tratta di principio troppo rigido, a parere di chi scrive.

Convocazione assemblea condominio, rendiconto e registro contabilità: orientamento dominante e i principi sottesi

Dalla lettura dell'art. 66 disp. att. c.c. non si ricava alcun obbligo specifico posto che, per soddisfare il diritto all'informazione dei condomini in merito all'oggetto della delibera, è sufficiente l'indicazione nell'avviso di convocazione del tema su cui verterà la discussione e la votazione mentre è onere del condomino interessato rivolgersi all'amministratore per visionare la documentazione relativa alla materia all'ordine del giorno.

Breve vademecum sulle regole riguardante l'assemblea ordinaria e quella straordinaria

Questa osservazione è stata fatta propria dalla Suprema Corte del 15 ottobre 2018, n. 25693, secondo cui non è configurabile propriamente un obbligo, per l'amministratore condominiale qualora convochi l'assemblea anche per l'approvazione di delibere attinenti a bilanci preventivi e/o consuntivi, di allegare all'avviso di convocazione anche i documenti inerenti a detti bilanci da esaminarsi compiutamente in sede di celebrazione dell'assemblea.

Ogni condomino ha la facoltà di richiedere all'amministratore, prima della riunione, le copie dei bilanci oggetto di approvazione.

Negli stessi termini sono anche il Tribunale Roma, 12 gennaio 2010, n. 316 e il Trib. Nocera Inf. 10 maggio 2012 n. 394.

E' noto il principio affermato a suo tempo dal Supremo Collegio del 19 maggio 2008, n. 12650, sulla cui base ogni proprietario può chiedere di ottenere con un congruo anticipo tutta la documentazione che riguarda gli argomenti all'ordine del giorno in assemblea: un eventuale rifiuto opposto dell'amministratore determina l'annullabilità delle delibere successivamente approvate sul punto, atteso che tale rifiuto incide sul procedimento di formazione delle maggioranze in assemblea.

Questo principio era già stato rilevato nel 2003, laddove la Cassazione ebbe modo di affermare che non rendere disponibile, all'esame dei condomini, che lo richiedano, la documentazione contabile in sede di approvazione del consuntivo, comporta la violazione da parte dell'amministratore dell'obbligo di rendiconto e l'invalidità della delibera di approvazione (Cass. 08 agosto 2003, n. 11940).

Avviso di convocazione e ordine del giorno, quando non può essere richiesto l'annullamento?

Ed infatti "benché l'amministratore del condominio non abbia l'obbligo di depositare la documentazione giustificativa del bilancio negli edifici, egli è tuttavia tenuto a permettere ai condomini che ne facciano richiesta di prendere visione ed estrarre copia, a loro spese, della documentazione contabile, gravando sui condomini l'onere di dimostrare che l'amministratore non ha loro consentito di esercitare detta facoltà" (Cassazione, 28/1/2004, n. 1544)" (Trib. Milano 11 febbraio 2014, n. 2039).

Convocazione assemblea condominio, rendiconto e registro contabilità: clausola del regolamento

Ne discende che l'amministratore di condominio, salvo diversa disposizione del regolamento di condominio, non deve allegare all'avviso di convocazione i documenti collegati agli argomenti che saranno oggetti di discussione, avendo il solo obbligo di ben individuare le questioni che saranno approfondire in riunione.

Infatti il regolamento di condominio può ben disciplinare questo diritto dei condomini, sancendo l'obbligo dell'amministratore di allegare all'avviso di convocazione i documenti contabili prescritti dall'art. 1130bis c.c., che diversamente non sarebbero oggetto di alcun onere.

L'avviso di convocazione deve essere ricevuto dal condomino entro cinque giorni.

Sentenza
Scarica Trib. Civitavecchia 7 gennaio 2021 n. 9

Cerca: bilancio approvazione avviso convocazione registro contabilità

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Biagio
Biagio 09-03-2021 14:58:30

La facoltà e' demandata sempre al mandatario, non si fa altro che ai condomini di negare la possibilità anche in sede assembleare in caso di controversie di appurare i dati al miglior controllo in caso di divergenze. Che senso ha visionare il registro della contabilità in ufficio se poi in assemblea ci sono frequenti dibattiti che i conti non tornano.Quelle motivazioni che danno alcuni mandatari di non portare al seguito la documentazione, non sono altro scuse per non avere eventuali critiche innanzi alla platea condominiale. Poi non è detto che si voglia visionarla per occupare del tempo(?) ma viene richiesto solo ed esclusivamente all' occorrenza. Anche perché non tutti i condomini hanno la costanza di andare nell' ufficio del mandatario per il controllo. Quale migliore momento per eventuale visione e' se non il luogo assembleare? Più di trasparenza di così? Il buon padre di famiglia dovrebbe agire e agevolare i condomini in questo modo. Purtroppo capita raramente che qualche mandatario porti con sé i documenti in assemblea.

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GIANFRANCO CAPODURO
GIANFRANCO CAPODURO 09-03-2021 22:22:01

Io in assemblea e nei miei 37 anni di attività ho sempre portato i consuntivi, i preventivi, le fatture, il libro dei verbali e l'originale dei verbali precedenti. Inoltre nella convocazione ho sempre scritto: "TUTTI I DOCUMENTI RELATIVI SONO SEMPRE DISPONIBILI PRESSO L'AMMINISTRATORE".

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Giovanni Nasto
Giovanni Nasto 09-03-2021 19:58:58

il npstro amministratore e presentate il bilancio di condominio sole le spese di cui siamo fornite di un regolamente di condominio che e fornite di ben 20 tabeòòe millesimale e presentate sole le spese che sostenute senza un rendiconto in base alle tabelle e normale
grazie

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GIANFRANCO CAPODURO
GIANFRANCO CAPODURO 09-03-2021 22:24:52

Nei miei 37 anni di attività ho sempre portato in assemblea oltre ad averli inviati assieme alla convocazione il consuntivo, il preventivo e offerte relative all'ordine del giorno. Inoltre, nella convocazione ho sempre scritto: TUTTE LA DOCUMENTAZIONE E' SEMPRE VISIONABILE PRESSO L'AMMINISTRATORE"

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Biagio
Biagio 09-03-2021 22:55:44

Salve, faccio riferimento al mio precedente intervento, di cui non contesto il fatto che il mandatario non faccia visionare le pezze giustificative questo potrà avvenire in qualsiasi momento purché non intralci l'operato. E' consuetudine riportare nella convocazione i gg. che precedono l'assemblea di chi voglia visionare la documentazione e lo stesso adempie. Il fatto di non averli nel luogo assembleare e le motivazioni date (se vogliamo chiamarle così), non rispecchia quello che dovrebbe essere come già detto " … come un buon padre di famiglia…" .

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Lucio43
Lucio43 10-03-2021 09:36:30

Si deve anche dimostrare che l'APT si è rifiutato di mostrare i documenti richiesti,o no?

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Gianni
Gianni 12-03-2021 09:43:56

Questo POST è molto fazioso benché scritto il 09/03/21 riporta notizie molto vecchie e superate da NUOVE enunciazioni degli Ermellini.
Cara dottoressa in Legge necessita aggiornarsi !
Buon Studio

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